Gemeinsame Hypothek in Spanien: Regeln für Paare beim Immobilienkauf

Eine Hypothek für eine Immobilie in Spanien ist immer ein spanisches Darlehen nach spanischem Recht, unabhängig davon, ob ein Paar verheiratet ist, in einer eingetragenen Partnerschaft lebt oder unverheiratet zusammen kauft. Colibrí Finances vergleicht als bei der Bank von Spanien registrierter Kreditvermittler (Código E480) mehr als 20 spanische Banken und bereitet die Unterlagen beider Antragsteller für den Kreditantrag vor.

Für Paare aus Deutschland kommen zwei Fragen zusammen: wie die Bank die gemeinsame Bonität bewertet und wie der Notar später die Eigentumsanteile im Kaufvertrag festhält. Beide Themen hängen zusammen, sollten aber getrennt betrachtet werden, bevor eine Reservierung unterschrieben wird.

Wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie in Spanien finanzieren möchten, prüft die Bank grundsätzlich beide Antragsteller einzeln und gemeinsam: Einkommen, bestehende Kredite und die Bonität jedes Einzelnen fließen in die Entscheidung ein, unabhängig vom Familienstand. Ob Sie verheiratet sind, in eingetragener Partnerschaft leben oder als unverheiratetes Paar kaufen, spielt für die technische Prüfung selbst keine zentrale Rolle – entscheidend ist vor allem, wer später im Kreditvertrag und im Grundbuch als Käufer eingetragen wird und wie die Bank die Kombination beider Einkommen bewertet.

Für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland verlangen spanische Banken üblicherweise eine höhere Anzahlung aus eigenen Mitteln als von Käufern mit Wohnsitz in Spanien; wie hoch dieser Anteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, dem Herkunftsland und dem Profil beider Käufer ab. Zusätzlich verlangen die Institute in der Regel Nachweise zu Einkommen und bestehenden Verbindlichkeiten aus Deutschland, häufig als beglaubigte Übersetzung und teilweise mit Apostille – welche Unterlagen konkret nötig sind, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Der Kaufvertrag vor dem Notar legt fest, welcher Anteil der Immobilie jedem Käufer gehört – üblich ist die hälftige Aufteilung, zwingend ist sie nicht. Bringt eine Person mehr Eigenkapital ein, lässt sich dies im Grundbuch als abweichender Miteigentumsanteil, ein sogenanntes proindiviso, festhalten, was spätere steuerliche und erbrechtliche Fragen beeinflusst. Dieser Punkt ist bei internationalen und unverheirateten Paaren besonders wichtig, weil das spanische Recht keine automatische Vermögensgemeinschaft zwischen unverheirateten Partnern kennt, anders als es viele aus Deutschland vielleicht erwarten.

Für die Bank ist der im Grundbuch eingetragene Anteil vor allem bei Sicherheiten relevant: In der Regel haften alle im Kreditvertrag genannten Personen gesamtschuldnerisch für die volle Darlehenssumme, unabhängig vom jeweiligen Eigentumsanteil an der Immobilie. Ein Notar oder ein unabhängiger Rechtsberater in Spanien kann klären, welche Aufteilung zur persönlichen, familiären und steuerlichen Situation des Paares passt, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass dafür ein Visum erforderlich ist – das gilt auch, wenn nur einer der beiden Partner die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt und gemeinsam mit einem Partner aus einem Nicht-EU-Land kauft. Für den Partner ohne EU-Pass gilt dagegen die allgemeine Regel für kurze Aufenthalte in Spanien.

Der spanische Investoren-Aufenthaltstitel, bekannt als Golden Visa, endete am 3. April 2025 und steht seither nicht mehr zur Verfügung – für ein deutsches Paar spielt das ohnehin keine Rolle, da die EU-Freizügigkeit einen weiterreichenden Aufenthaltsanspruch bietet. Ein praktischer Vorteil bleibt unabhängig davon bestehen: Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko, was die Planung des gemeinsamen Budgets erleichtert.

Trennt sich ein Paar oder möchte einer der Miteigentümer die Immobilie später verkaufen, wird der im Grundbuch eingetragene Anteil zur Grundlage jeder Einigung. Solange der gemeinsame Kredit läuft, bleiben beide gegenüber der Bank verpflichtet, auch wenn sich die private Situation ändert – eine Umschreibung des Darlehens auf nur eine Person ist möglich, hängt aber von einer erneuten Prüfung durch die Bank ab.

Beim späteren Verkauf durch einen nicht-residenten Eigentümer behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab; die endgültige Steuerlast gleicht sich anschließend über die Steuererklärung des Verkäufers aus. Solange die Immobilie gehalten wird, reicht jeder nicht-residente Eigentümer jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet wird oder nicht.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.