Häufige Hypothekenfehler deutscher Käufer in Madrid

Ein Hauskauf in Madrid unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Immobilienkauf in Deutschland: andere Fristen, andere Dokumente, eine andere Bankpraxis. Wer diese Unterschiede unterschätzt, verliert nicht nur Zeit, sondern manchmal auch die gewünschte Immobilie, weil der Verkäufer nicht endlos wartet.

Colibrí Finances begleitet Käufer aus Deutschland durch genau diese Prozesse – von der ersten Finanzierungsanfrage bis zum Notartermin – und kennt die Punkte, an denen es in Madrid erfahrungsgemäß am häufigsten hakt.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Die folgenden Zahlen zu Madrid (Provinz) sind gemessen und datiert: Sie zeigen, wer dort lebt, wofür Immobilien angeboten werden, wie die Anreise aussieht und wie das Klima ist, jeweils mit Quelle. Wer in Madrid (Provinz) mit einer spanischen Hypothek kaufen möchte, kann damit das Budget realistischer einschätzen, bevor er entscheidet.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Die Provinz Madrid verzeichnet 1.181.319 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 17 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 8.252 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Madrid. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Welche ausländischen Nationalitäten in Madrid (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Madrid vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 24.729 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Madrid bei 3.830 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 360.000 €. Das liegt über dem Median von 3.210 €/m², den wir für 127 Orte in ganz Spanien ermitteln. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 2.750 €/m² und 5.910 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Wer in Madrid (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 360.000 € kauft, zahlt auf Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer zum Satz von 6 %, umgerechnet etwa 21.600 €. Hinzu kommen rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 25.900 € als Eigenkapital neben dem Kaufpreis bereitstehen sollten, da dieser Betrag nicht aus dem Darlehen stammt. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-10-05 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Madrid. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist.

In der Provinz Madrid gibt es nur einen kommerziellen Flughafen, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Wer anreisen möchte, sollte vorab prüfen, ob in der gewünschten Reisezeit Verbindungen vom Heimatflughafen bestehen, denn je nach Wohnort kann auch ein Flughafen in einer Nachbarprovinz günstiger liegen. Da die Messstation in oder bei Madrid, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 6,3 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 2,7 °C, dazu 25,1 °C im August mit einem Tagesmaximum von 31,3 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Die Niederschlagswerte liegen im mittleren Bereich: rund 421 mm im Jahr an etwa 59 Tagen mit Regen. Das Klima ist damit weder besonders trocken noch besonders feucht. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Madrid, Retiro in rund 2 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

Das INE registrierte in der Provinz Madrid 78.375 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Madrid insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Viele Käufer aus Deutschland kalkulieren ihr Budget nach dem Kaufpreis der Immobilie – und vergessen, dass spanische Banken bei Nichtresidenten grundsätzlich einen größeren Eigenanteil verlangen als bei Käufern mit Wohnsitz in Spanien. Wie hoch dieser Anteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab – eine pauschale Zahl gibt es nicht, auch wenn sie im Bekanntenkreis oft kursiert.

Hinzu kommen die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer bei Neubauten, Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung der Immobilie durch die Bank. Wer in Madrid nur den reinen Kaufpreis im Kopf hat, gerät kurz vor der Unterschrift oft in finanzielle Bedrängnis – genau dann, wenn Flexibilität am wichtigsten wäre.

Ohne spanische Steuernummer (NIE) und ohne ein Konto bei einer spanischen Bank lässt sich weder eine Immobilie kaufen noch eine Hypothek unterschreiben. Trotzdem beantragen viele Käufer aus Deutschland die NIE erst, wenn der Kaufvertrag schon fast unterschriftsreif ist – und verlieren dadurch wertvolle Wochen.

Die Bearbeitungszeiten schwanken je nach Konsulat oder spanischer Behörde, und ein spanisches Konto lässt sich in der Regel erst eröffnen, sobald die NIE vorliegt. Wer diesen Schritt früh in den Ablauf einplant, vermeidet, dass der gesamte Kaufprozess in Madrid ins Stocken gerät, während die Bank auf Unterlagen wartet.

Spanische Banken verlangen von Käufern aus Deutschland Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten – und zwar häufig in beglaubigter Übersetzung, manchmal zusätzlich apostilliert. Welche Dokumente konkret verlangt werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank, und genau hier passieren die meisten Verzögerungen.

Wer die Liste nicht kennt oder Unterlagen erst auf Nachfrage übersetzen lässt, verliert Zeit – manchmal so viel, dass eine Fristverlängerung beim Verkäufer nötig wird. Eine vollständige, übersetzte Mappe von Anfang an macht die Prüfung durch die Bank deutlich reibungsloser.

Als nicht-residenter Eigentümer sind Sie verpflichtet, jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) in Spanien abzugeben – unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder leer steht. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte verhindern soll.

Wie genau Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen. Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer zudem 3 % des Kaufpreises ein und führt sie als Vorauszahlung auf die spanische Steuer des Verkäufers ab – ein Betrag, den viele Verkäufer erst beim Notartermin zum ersten Mal hören.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Ein Immobilienkauf in Madrid allein verändert diesen Status nicht – Sie benötigen dafür kein spezielles Investoren-Visum.

Das sogenannte Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde ohnehin am 3. April 2025 abgeschafft und steht seither niemandem mehr offen, auch Käufern aus Drittstaaten nicht. Für Käufer aus Deutschland war es wegen der EU-Freizügigkeit ohnehin nie die relevante Grundlage für den Aufenthalt in Spanien.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.