Hypothek für ein Grundstück oder Bauprojekt auf den Balearen

Ein bebautes Haus lässt sich für eine Bank leicht bewerten: Es existiert, hat einen Marktwert und dient als Sicherheit für den Kredit. Bei einem Grundstück, auf dem erst noch gebaut werden soll, sieht die Lage anders aus. Die Bank muss abschätzen, was am Ende entsteht, welchen Wert das fertige Haus haben wird und ob das Bauvorhaben realistisch geplant ist. Deshalb behandeln viele spanische Banken Grundstücks- und Bauprojekte vorsichtiger als den Kauf einer bestehenden Immobilie.

Das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist. Es bedeutet, dass der Weg dorthin genauer geprüft wird und dass sich die Bedingungen von Bank zu Bank deutlich unterscheiden. Wer als Nichtresident aus Deutschland auf den Balearen bauen möchte, sollte frühzeitig klären, welche der über 20 Banken, mit denen wir arbeiten, für dieses konkrete Vorhaben überhaupt infrage kommen.

Die Balearen umfassen Inseln wie Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera, jede mit eigenem Charakter zwischen Küste, ländlichem Hinterland und Stadt. Käufer sind häufig internationale, oft wohlhabende Interessenten, die einen Feriensitz oder eine Investition mit hoher touristischer Nachfrage suchen.

Die Erreichbarkeit variiert je nach Insel, größere Flughäfen bestehen auf Mallorca und Ibiza. Angeboten werden Fincas, Villen und Apartments, wobei die Nachfrage saisonal stark schwanken kann.

Die Daten zu Illes Balears (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Illes Balears (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 1.249.844 betrifft die gesamte Provinz Illes Balears zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. Die Provinz Illes Balears verzeichnet 270.891 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 22 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

In der Provinz Illes Balears registrierte das INE zum 1. Januar 2022 18.979 deutsche Staatsangehörige. Das entspricht einer echten, wenn auch nicht herausragenden Präsenz innerhalb der ausländischen Gemeinschaften der Provinz. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Illes Balears (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Illes Balears vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

Die 2.848 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Illes Balears erfassen, weisen einen medianen Quadratmeterpreis von 4.670 €/m² und einen medianen Gesamtpreis von 595.000 € auf. Damit liegt die Provinz über dem Referenzwert von 3.210 €/m², der sich aus 127 von uns beobachteten Orten in Spanien ergibt. Zwischen 3.410 € und 6.700 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Illes Balears (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 595.000 € kauft, zahlt auf Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer zum Satz von 8 %, umgerechnet etwa 47.600 €. Hinzu kommen rund 7.100 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 54.700 € als Eigenkapital neben dem Kaufpreis bereitstehen sollten, da dieser Betrag nicht aus dem Darlehen stammt. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Illes Balears nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

21.304 touristisch vermietete Wohnungen mit 134.282 Schlafplätzen verzeichnete die experimentelle INE-Statistik für Illes Balears (Provinz) in 05/2026, rund 17 je 1.000 Einwohner - ein moderater Wert. Wer dort eine Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt in jedem Fall eine regionale Lizenz.

In Illes Balears (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Palma de Mallorca, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Der Winter ist kühl-mild: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 9,5 °C (mittleres Tagesminimum 3,8 °C), im August bei 25,1 °C (mittleres Tagesmaximum 31,3 °C). Eine funktionierende Heizung ist im Winter wichtig und sollte bei jeder Besichtigung geprüft werden. Rund 51 Tage im Jahr bringen hier messbaren Regen, insgesamt etwa 411 mm – ein moderates Niveau. Die Region verzeichnet im Schnitt rund 2.756 Sonnenstunden pro Jahr. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Palma de Mallorca, Aeropuerto, rund 19 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

In der Provinz Illes Balears wurden in den zwölf Monaten bis 06/2026 laut INE 13.908 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Illes Balears und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. Auf den Balearen beträgt der allgemeine Satz 8 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Ein reines Grundstück ohne Baugenehmigung oder ohne konkrete Baupläne wird von vielen Banken nur zurückhaltend finanziert, weil die künftige Sicherheit schwer zu beziffern ist. Sobald ein Bauprojekt mit Plänen, Genehmigung und Kostenvoranschlag vorliegt, ändert sich die Ausgangslage: Die Bank kann das fertige Ergebnis bewerten lassen und den Kredit daran ausrichten. Für Käufer ist das keine Frage von Vertrauen, sondern von Risikobewertung: Eine Bank vergibt lieber einen Kredit auf etwas, das schon existiert und sich jederzeit besichtigen lässt.

Auf den Balearen unterscheidet sich die Verfügbarkeit solcher Finanzierungen von Bank zu Bank und hängt außerdem vom Profil des Käufers ab. Als Nichtresident verlangen spanische Banken generell einen höheren Eigenanteil als von Käufern mit Wohnsitz in Spanien; wie hoch dieser im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrer persönlichen Situation ab.

Bei einem Neubauprojekt kommt neben Ihnen und der Bank noch eine dritte Partei ins Spiel: das Bauunternehmen. Banken möchten in der Regel sehen, dass Grundstück, Baupläne, Genehmigung und Kostenvoranschlag zusammenpassen, bevor sie einen Kredit zusagen. Ein realistischer Zeitplan für die Bauphase gehört ebenso zur Unterlagenmappe wie die Finanznachweise aus Deutschland.

Wie genau eine Bank die Auszahlung an den Baufortschritt koppelt, unterscheidet sich von Institut zu Institut und ist Teil dessen, was wir für Sie vergleichen. Für Käufer, die Illes Balears noch nicht gut kennen, empfiehlt es sich außerdem, sich vor Ort über lokale Bauvorschriften und Fristen zu informieren, bevor der Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieben wird.

Für die Prüfung eines Grundstücks- oder Bauvorhabens verlangen spanische Banken von Käufern aus Deutschland grundsätzlich dieselben Unterlagen wie beim Kauf einer fertigen Immobilie, ergänzt um die Bauplanung selbst. Dazu gehören Einkommensnachweise, der letzte Steuerbescheid und Kontoauszüge der vergangenen Monate.

Da diese Dokumente aus Deutschland stammen, verlangen die Banken meist eine beeidigte Übersetzung ins Spanische, teilweise zusätzlich eine Apostille. Welche Unterlagen genau nötig sind, unterscheidet sich von Bank zu Bank – wir prüfen das für Sie, bevor Sie Zeit in Übersetzungen investieren, die am Ende gar nicht gebraucht werden.

Neben dem Kaufpreis für das Grundstück fallen weitere Kosten an: Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung durch die Bank. Bei einem Weiterverkauf durch eine Privatperson gilt regional festgelegte Transfersteuer (ITP), bei einem Neubau mit Umsatzsteuer und Stempelsteuer wird anders gerechnet – welche Regel greift, hängt davon ab, wie Grundstück und Bau vertraglich verbunden sind.

Die Laufzeit eines Hypothekendarlehens richtet sich in Spanien meist danach, bis zu welchem Alter – üblicherweise zwischen 70 und 75 Jahren – der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlt. Angeboten werden feste, variable (an den Euribor gekoppelte) und gemischte Zinsmodelle. Diese Spanne gilt unabhängig davon, ob Sie ein fertiges Haus kaufen oder selbst bauen lassen.

Als bei der Bank von Spanien registrierter Kreditvermittler (Code E480) vergleichen wir für Sie, welche der über 20 Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, Grundstücks- und Bauprojekte auf den Balearen überhaupt finanzieren und zu welchen Bedingungen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie ein bestehendes Haus, ein Grundstück mit Bauprojekt oder eine Kombination aus beidem suchen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei den Zahlungen in Spanien jedes Wechselkursrisiko, und als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen. Ein Honorar erheben wir ausschließlich dann, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.