Spanische Hypothek für eine Villa in Girona: der Ablauf Schritt für Schritt

Eine Villa in Girona zu kaufen unterscheidet sich für deutsche Käufer in einem Punkt deutlich vom Immobilienkauf zu Hause: Die spanische Bank verlangt eine spanische Steuernummer, ein spanisches Konto und Unterlagen aus Deutschland, bevor überhaupt eine Bewertung stattfinden kann. Wer diese Schritte in falscher Reihenfolge angeht, verliert wertvolle Wochen, gerade wenn ein Verkäufer in Girona auf eine schnelle Entscheidung drängt.

Der Ablauf lässt sich in klare Etappen gliedern: NIE beantragen, Konto eröffnen, Finanzierungsrahmen mit einer oder mehreren Banken klären, Objekt in Girona finden und reservieren, Bewertung durch die Bank, Kreditzusage und schließlich der Notartermin. Als Kreditvermittler begleiten wir diesen Weg von Deutschland aus, vergleichen mehr als 20 spanische Banken und übersetzen, was die Bank tatsächlich braucht.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

Zu Girona (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Diese Angaben helfen, wenn Sie den Kauf mit einer spanischen Hypothek finanzieren wollen, das eigene Budget vorab realistisch einzuschätzen.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 830.429 betrifft die gesamte Provinz Girona zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. 181.899 Menschen in der Provinz Girona tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 22 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Girona nur 2.780 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Girona (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Girona. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Für die Provinz Girona verzeichnet unsere Datenbank derzeit 3.863 Angebote mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.910 €/m² und einem mittleren Preis von 299.000 €. Dieser Wert liegt nahe am Median von 3.210 €/m², der sich aus 127 Orten in ganz Spanien ergibt. Zwischen 2.050 € und 3.870 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Für die Budgetplanung in Girona (Provinz) zählt neben dem medianen Angebotspreis von 299.000 € die Grunderwerbsteuer: Bei Bestandsimmobilien liegt sie regional bei 10 %, rund 29.900 €. Zusammen mit rund 3.600 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergeben sich etwa 33.500 €, die als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Girona im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

Die experimentelle INE-Statistik, die Angebote der Ferienplattformen auswertet, zählte in Girona (Provinz) für 05/2026 20.821 touristisch vermietete Wohnungen mit 116.320 Schlafplätzen, etwa 25 je 1.000 Einwohner. Das ist ein mittlerer Wert, und wer eine Wohnung touristisch vermieten will, braucht dafür eine regionale Lizenz.

Wer in der Provinz Girona eine Immobilie sucht, hat mit Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) nur einen kommerziellen Flughafen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob dieser in der gewünschten Saison vom Heimatflughafen angeflogen wird, denn je nach Wohnort kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz die bessere Option sein. Da die Messstation in oder bei Girona, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 7,1 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 1,1 °C, dazu 23,4 °C im August mit einem Tagesmaximum von 29,8 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Etwa 728 mm Regen fallen hier im Jahresschnitt, verteilt auf rund 66 Tage mit messbarem Niederschlag – mehr als in vielen anderen spanischen Regionen. Belüftung und mögliche Feuchtigkeitsspuren verdienen entsprechend Aufmerksamkeit bei der Besichtigung. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station Girona Aeropuerto, etwa 9 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

Das INE registrierte in der Provinz Girona 15.293 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Girona insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Der erste Schritt ist die NIE, die spanische Steuernummer, ohne die weder ein Kaufvertrag noch ein Bankkonto möglich sind. Parallel dazu sollte ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnet werden, über das später Kaufpreis, Notarkosten und Ratenzahlungen laufen. Beides lässt sich meist aus Deutschland heraus vorbereiten, auch wenn manche Banken für die Kontoeröffnung eine persönliche Identifizierung verlangen.

Erst danach ergibt eine seriöse Einschätzung des Finanzierungsrahmens Sinn: Die Bank prüft Einkommen, bestehende Kredite und das Profil des Käufers, um eine erste Größenordnung zu nennen. Wie hoch der Eigenanteil für eine Villa in Girona tatsächlich ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab – eine pauschale Quote gibt es nicht.

Sobald ein konkretes Objekt in Girona gefunden ist, verlangt die Bank Nachweise aus Deutschland. Welche Dokumente genau nötig sind und ob eine beglaubigte Übersetzung oder Apostille verlangt wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Unterlagen.

Wir übersetzen die Anforderungen der Bank ins Deutsche, sammeln die Unterlagen und reichen sie strukturiert ein, damit keine Rückfrage den Prozess unnötig verzögert.

Ist die Villa in Girona gefunden und ein Angebot ausgehandelt, folgt in der Regel eine Reservierung mit einer kleinen Anzahlung. Danach schickt die Bank einen unabhängigen Gutachter, der den Wert der Immobilie einschätzt – diese Bewertung ist Grundlage für die endgültige Kreditentscheidung, nicht das Angebot des Verkäufers.

Nach positiver Bewertung und formeller Zusage folgt der Notartermin, bei dem Kaufvertrag und Hypothek gemeinsam unterzeichnet werden. Bis dahin sollten NIE, Konto und alle Unterlagen längst vorliegen, damit der Termin nicht kurzfristig verschoben werden muss.

Zum Kaufpreis kommen bei einem Bestandsobjekt in Girona die regionale Transfersteuer (ITP), bei einem Neubau 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung durch die Bank. Diese Posten sollten von Anfang an in die Finanzplanung einfließen, nicht erst kurz vor dem Notartermin.

Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie danach jährlich die Modelo 210 ein. Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, lohnt sich frühzeitig ein Gespräch mit einem Steuerberater in Deutschland, um zu klären, wie die spanische Immobilie in der deutschen Steuererklärung erscheint. Verkaufen Sie die Villa später als nicht-residenter Eigentümer, behält der Käufer 3 % des Preises für das spanische Finanzamt ein.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.