Hypothek und Kaufnebenkosten in Spanien
Wer in Spanien kauft, zahlt neben dem Kaufpreis auch Steuer, Notar, Grundbuchamt, Gestoría und das Wertgutachten der Bank. Diese Posten kommen zusätzlich zur spanischen Hypothek hinzu und sollten von Anfang an eingeplant werden, damit der Notartermin nicht zur Überraschung wird.
Wer hinter dieser Seite steht. Colibrí Finances ist die Hypothekenmarke von PISOK NUEVO HOGAR, S.L., einem beim Banco de España (spanische Zentralbank) registrierten Kreditvermittler (Kennzeichen E480). Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken für Menschen, die im Ausland leben. Die Beratung ist kostenlos; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie unterschreiben, und wird vorher schriftlich vereinbart. Wir antworten auf Englisch.
Warum der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung ist
Deutsche Käufer kalkulieren beim Immobilienkauf in Spanien meist mit dem reinen Kaufpreis und der Frage, wie viel die Bank finanziert. Übersehen wird dabei oft, dass eine ganze Reihe von Steuern und Gebühren separat anfällt – unabhängig davon, ob die Hypothek genehmigt wird oder nicht.
In Spanien gelten dabei dieselben Grundprinzipien wie im übrigen Spanien, auch wenn einzelne Sätze und Abläufe regional variieren. Wer die Posten kennt, kann realistisch planen, wie viel Eigenkapital er tatsächlich braucht.
Die spanische Hypothek deckt in der Regel nicht den vollen Kaufpreis; wie groß der Eigenanteil ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem Profil ab.
Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
Wer als deutscher Käufer eine Immobilie in Spanien erwirbt, plant meist mit dem Kaufpreis und der Finanzierung. Die spanische Hypothek deckt aber in aller Regel nicht den vollen Betrag ab: Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten einen größeren Eigenanteil als von Residenten. Wie hoch dieser genau ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab.
Hinzu kommen Steuern und Gebühren, die unabhängig vom Kaufpreis und von der Finanzierung anfallen und meist aus eigenen Mitteln beglichen werden müssen: die Steuer auf den Erwerb, Notar, Grundbuchamt, Gestoría für die Abwicklung sowie das Wertgutachten, das die finanzierende Bank verlangt. Wer diese Positionen von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
Die Grunderwerbsteuer (ITP) wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt und unterscheidet sich daher je nach Lage der Immobilie; bei Neubauten gilt stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich Stempelsteuer.
NIE
Steuernummer zuerst
Ohne spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) und ein spanisches Bankkonto lässt sich in Spanien weder kaufen noch eine Hypothek abschließen oder die laufenden Kosten bezahlen.
3 %
Rückbehalt bei einem späteren Verkauf
Verkaufen Sie als Nichtresident die Immobilie später weiter, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuer ab.
Modelo 210
Jährliche Steuererklärung
Als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien reichen Sie jedes Jahr die Nichtresidenten-Einkommensteuer über das Modelo 210 ein, unabhängig davon, ob Sie vermieten oder nicht.
| Kostenposition | Höhe / Grundlage | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bestandsimmobilie) | je nach Region | Wird von der jeweiligen Region festgelegt |
| Mehrwertsteuer (Neubau) | 10 % | Zusätzlich Stempelsteuer, ersetzt die Grunderwerbsteuer |
| Notar | gesetzlich geregelt | Beurkundung des Kaufvertrags |
| Grundbuchamt | gesetzlich geregelt | Eintragung des Eigentums |
| Gestoría | individuell vereinbart | Abwicklung von Formalitäten und Steuerzahlungen |
| Bankgutachten | von der Bank festgelegt | Wertermittlung als Grundlage für die Hypothek |
Welche Unterlagen die Bank für die Hypothek verlangt
Neben den Kaufnebenkosten prüft die finanzierende Bank auch Ihre Bonität in Deutschland. Da Sie dort weiterhin steuerpflichtig sind, verlangt sie Nachweise, die belegen, dass Sie die Rückzahlung über die vereinbarte Laufzeit tragen können.
Die genaue Liste unterscheidet sich von Bank zu Bank, meist sind die Dokumente jedoch beglaubigt zu übersetzen und manchmal mit Apostille zu versehen:
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Laufzeit, Zinsart und Wechselkurs
Spanische Hypotheken für einen Kauf in Spanien laufen üblicherweise, bis der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist. Zur Wahl stehen feste, variable – an den Euribor gekoppelte – und gemischte Zinsmodelle; welches davon passt, hängt von Ihrer Situation und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei der Zahlung von Rate, Steuern und laufenden Kosten in Spanien jegliches Wechselkursrisiko – ein Unterschied zu Käufern aus Ländern außerhalb der Eurozone, für die der Kaufpreis in Euro schwankt.
Die spanische Golden Visa für Immobilienkäufer wurde am 3. April 2025 abgeschafft; als deutscher Staatsbürger benötigen Sie ohnehin kein Investorenvisum, da Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit frei in Spanien leben dürfen.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich als Deutscher ein Visum, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Für den Kauf selbst benötigen Sie trotzdem eine spanische Steuernummer (NIE) und ein spanisches Bankkonto, unabhängig davon, ob Sie dauerhaft umziehen oder die Immobilie nur zeitweise nutzen möchten.
Gibt es noch die spanische Golden Visa für Immobilienkäufer?
Nein, dieses Programm wurde zum 3. April 2025 abgeschafft und steht seither nicht mehr zur Verfügung. Für deutsche Käufer war es ohnehin nicht der relevante Weg, da Sie als EU-Bürger bereits ohne Visum in Spanien leben und Eigentum erwerben dürfen.
Ist die Grunderwerbsteuer überall in Spanien gleich hoch?
Nein, die Grunderwerbsteuer (ITP) wird von jeder spanischen Region eigenständig festgelegt und unterscheidet sich daher je nach Lage der Immobilie. Bei Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich Stempelsteuer an. Die genauen Sätze für Spanien sollten vor der Reservierung geprüft werden.
Muss ich in Spanien Steuern zahlen, obwohl ich in Deutschland wohne?
Als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien reichen Sie jährlich die Nichtresidenten-Einkommensteuer über das Modelo 210 ein. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie diese Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Bekomme ich mit deutschem Einkommen problemlos eine spanische Hypothek?
Die Bank prüft Einkommensnachweise, den letzten Steuerbescheid, Kontoauszüge und bestehende Kredite aus Deutschland, meist beglaubigt übersetzt. Ob und zu welchen Bedingungen finanziert wird, entscheidet jede Bank individuell nach Ihrem Profil; eine Zusage lässt sich vorab nicht garantieren, ein kostenloses Studium zeigt aber, welche Optionen realistisch sind.