Der Notartermin: Was passiert, wenn Sie Ihre Hypothek in Spanien unterschreiben
Der Notartermin ist der Moment, in dem aus Papieren ein Eigentum wird: Käufer, Verkäufer, Bank und Notar treffen sich in Spanien, um Kaufvertrag und Hypothek zu unterschreiben. Wir erklären, wer im Raum sitzt, welche Zahlungen fließen und welche Dokumente den Besitzer wechseln.
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Der Tag der Unterschrift: ein Überblick
Wenn Sie als Käufer aus Deutschland eine Immobilie in Spanien über eine spanische Hypothek finanzieren, ist der Notartermin der letzte und wichtigste Schritt im Prozess. An diesem Tag wird nicht neu verhandelt: Alles, was an diesem Tisch passiert, wurde in den Wochen zuvor zwischen Bank, Verkäufer und Ihrem Berater abgestimmt.
Trotzdem lohnt es sich, den Ablauf genau zu kennen, denn an diesem einen Vormittag wechseln gleichzeitig Geld, Eigentum und Verantwortung den Besitzer. Wer weiß, was ihn erwartet, kann die Unterschrift entspannt erleben statt überrumpelt zu werden.
Ohne gültige NIE-Nummer und spanisches Bankkonto findet in Spanien kein Notartermin statt – beides muss vor dem Tag der Unterschrift vorliegen.
Wer sitzt am Tisch: die Beteiligten
Am Notartisch in Spanien sitzen normalerweise mehrere Parteien: der Notar selbst als neutrale, staatlich bestellte Amtsperson, der Verkäufer oder dessen Vertreter, Sie als Käufer, ein Vertreter der finanzierenden Bank und häufig ein Gestor, der die Unterlagen im Vorfeld geprüft und mit der Bank abgestimmt hat. Bei Bedarf ist zusätzlich ein vereidigter Dolmetscher anwesend, falls Sie dem spanischen Text nicht vollständig folgen können, denn die Urkunden werden ausschließlich auf Spanisch verlesen.
Der Notar liest die wesentlichen Klauseln von Kaufvertrag und Darlehensvertrag laut vor, beantwortet Fragen und stellt sicher, dass beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben. Er prüft außerdem, ob Ihre Identität, Ihre NIE-Nummer und, falls Sie sich vertreten lassen, die Vollmacht in Ordnung sind, bevor überhaupt eine Unterschrift geleistet wird – erst wenn alle Angaben stimmen, gilt der Termin als eröffnet.
Welche Unterlagen wechseln den Besitzer
Zwei Urkunden stehen im Mittelpunkt des Termins: die escritura de compraventa, mit der das Eigentum an der Immobilie auf Sie übergeht, und die escritura de préstamo hipotecario, mit der die Bank Ihnen das Darlehen gewährt und eine Hypothek auf die Immobilie eintragen lässt. Beide Urkunden werden vor Ort unterschrieben und anschließend vom Notar mit seinem Siegel und seiner Unterschrift versehen, wodurch sie öffentliche Beweiskraft erhalten.
Zusätzlich erhalten Sie Kopien der Grundbuchauszüge, der Bankbewertung des Objekts und der Zahlungsnachweise, die Sie für Ihre eigenen Unterlagen und für die spätere Steuererklärung aufbewahren sollten. Der Gestor kümmert sich danach darum, dass die Urkunde beim Grundbuchamt in Spanien eingetragen wird und dass fällige Steuern fristgerecht abgeführt werden – rechtlich sind Sie damit ab der Unterschrift Eigentümer, auch wenn der Grundbucheintrag selbst noch einige Wochen dauert.
Bringen Sie am Notartag stets ein gültiges Ausweisdokument mit: Personalausweis oder Reisepass müssen mit den Angaben in der NIE-Bescheinigung übereinstimmen, sonst kann der Notar die Unterschrift nicht beurkunden.
NIE
Ihre Kennnummer für alles
Ohne die spanische Steuernummer NIE können Sie weder ein Konto eröffnen noch die Kaufurkunde unterschreiben. Beantragen Sie sie rechtzeitig vor der Reise nach Spanien, damit der Notartermin nicht verschoben werden muss.
Zahlungen am Tag der Unterschrift
Am Vormittag der Unterschrift fließen in der Regel mehrere Zahlungsströme gleichzeitig ineinander. Die Bank stellt den vereinbarten Darlehensbetrag für die Auszahlung bereit; Sie selbst müssen die Differenz zwischen Kaufpreis und Darlehen sowie die Kaufnebenkosten bereits auf Ihrem spanischen Konto bereithalten, meist per Bankscheck oder Überweisung, die der Notar am Tisch bestätigt, bevor die Urkunden unterschrieben werden.
Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt für Sie das Wechselkursrisiko, das Käufer aus Ländern außerhalb der Eurozone tragen – der Betrag, den Sie überweisen, entspricht exakt dem Betrag, der in Spanien ankommt. Notar, Grundbuchamt, Gestoría und gegebenenfalls die Bank für das Wertgutachten stellen ihre Rechnungen unabhängig voneinander, meist am selben Tag oder in den Tagen danach, sodass Sie mit mehreren getrennten Abbuchungen rechnen sollten statt mit einer einzigen Sammelrechnung.
| Kostenpunkt | Wann fällig | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Notargebühren | Am Notartag | Käufer |
| Grundbucheintragung | Nach der Unterschrift | Käufer |
| Gestoría | Am Notartag oder danach | Käufer |
| Bankbewertung | Vor dem Notartermin | Käufer |
| Transfer- bzw. Mehrwertsteuer | Nach der Unterschrift | Käufer |
Schritt für Schritt: der Ablauf im Notariat
- Der Notar prüft Ausweis, NIE-Nummer und gegebenenfalls Vollmachten aller Anwesenden.
- Der Kaufvertrag wird verlesen, Fragen werden geklärt, dann unterschreiben Verkäufer und Käufer.
- Der Darlehensvertrag wird verlesen und von Käufer und Bankvertreter unterschrieben.
- Zahlungen werden bestätigt: Darlehensauszahlung, Eigenkapital und Nebenkosten.
- Der Notar übergibt beglaubigte Kopien und leitet die Eintragung ins Grundbuch ein.
- Sie erhalten die Schlüssel, sobald der Verkäufer die Übergabe bestätigt.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich persönlich zum Notartermin nach Spanien reisen?
Nein, zwingend ist es nicht. Viele deutsche Käufer erteilen einer Vertrauensperson oder ihrem Gestor eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht, die in Spanien anerkannt wird. So kann die Unterschrift erfolgen, ohne dass Sie selbst vor Ort sein müssen, allerdings sollten Sie den Inhalt der Urkunden vorher genau verstanden haben.
Welche Sprache wird beim Notartermin gesprochen?
Die Urkunden werden auf Spanisch verlesen und unterschrieben, denn spanisches Recht gilt für Kauf und Hypothek. Wenn Sie dem Text nicht vollständig folgen können, zieht der Notar auf Wunsch einen vereidigten Dolmetscher hinzu, damit Sie jede Klausel verstehen, bevor Sie unterschreiben.
Wie lange dauert der Termin selbst?
Der eigentliche Termin ist meist kürzer, als viele erwarten, denn die inhaltliche Prüfung ist zu diesem Zeitpunkt längst abgeschlossen. Der Notar verliest die wesentlichen Klauseln, beantwortet Fragen und lässt unterschreiben. Die Vorbereitung durch Bank und Gestor in den Wochen davor nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch als der Termin selbst.
Was passiert, wenn beim Notartermin ein Dokument fehlt?
Fehlt eine Unterlage, etwa ein aktueller Einkommensteuerbescheid oder ein Kontoauszug, kann der Notar den Termin nicht abschließen und verschiebt die Unterschrift. Deshalb prüft der Gestor im Vorfeld sorgfältig, ob alle geforderten Dokumente vollständig, übersetzt und, falls nötig, apostilliert vorliegen, damit es am Tag selbst keine Überraschungen gibt.
Muss ich als Deutscher für den Notartermin ein Visum beantragen?
Nein. Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien aufzuhalten und dort Eigentum zu erwerben, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Sie benötigen lediglich einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie Ihre spanische NIE-Nummer für die Unterschrift.