Sí, existen hipotecas que juntan en un solo préstamo el dinero para comprar la vivienda y el dinero para reformarla, sin necesidad de pedir un préstamo personal aparte. Entidades como CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Kutxabank o Abanca cuentan con este tipo de producto, aunque cada una lo llama de una forma distinta. El importe que financian depende de la tasación del inmueble y casi siempre exigen un presupuesto de reforma detallado antes de aprobar la operación.
Qué es exactamente esta hipoteca
Cuando alguien compra un piso para reformar, lo habitual hasta hace unos años era pedir dos préstamos separados: la hipoteca para la compra y un préstamo personal, normalmente más caro, para pagar la obra. Este producto junta las dos cosas en una sola operación, con un único tipo de interés y un único plazo. El dinero de la reforma no se entrega de golpe el día de la firma, sino en varios pagos a medida que avanzan las obras.
Esto tiene una ventaja clara: el dinero destinado a la reforma queda dentro de la hipoteca, con el interés de la hipoteca, que suele ser más bajo que el de un préstamo personal. La contrapartida es que el banco pide bastante más documentación que en una compra normal, porque necesita saber en qué se va a gastar ese dinero y comprobar que la obra se hace de verdad.
Qué entidades la ofrecen
No todos los bancos tienen este producto con el mismo nombre ni con las mismas condiciones. Algunas entidades que conocemos que trabajan hipotecas de compra más reforma son CaixaBank, Santander, BBVA, Banco Sabadell, Kutxabank y Abanca. En algunos casos aparece bajo nombres como hipoteca vivienda a reformar o hipoteca compra y reforma, y en otros simplemente se tramita como una hipoteca normal a la que se añade un importe adicional destinado a obra, siempre que se justifique con un presupuesto.
La disponibilidad concreta y las condiciones cambian con el tiempo y según la política de riesgos de cada entidad en cada momento, así que lo que conviene hacer siempre es comparar varias ofertas para el caso concreto de cada cliente, no dar por hecho que todas las entidades financian igual.
Cómo se calcula el importe que financian
El banco encarga una tasación del inmueble. A partir de ahí puede plantear dos escenarios, según la entidad y el tipo de reforma:
- Tasación sobre el estado actual del piso, y el importe de la reforma se añade como una partida aparte dentro del mismo préstamo.
- Tasación sobre el valor previsto una vez terminada la obra (lo que en el sector se conoce como valor futuro), algo más habitual cuando la reforma es integral y cambia de forma notable el valor del inmueble.
En cualquiera de los dos casos, el porcentaje que financian sobre ese valor de tasación suele moverse dentro de los límites habituales de cualquier hipoteca para vivienda habitual en España, y baja bastante si se trata de una segunda residencia o de una inversión. Por eso es tan importante tener claro desde el principio cuánta entrada se puede aportar, porque no todo el precio de compra más el coste de la obra entra siempre dentro de lo financiado.
Qué papeles suelen pedir
Además de la documentación normal de cualquier hipoteca (DNI, últimas nóminas o declaraciones de la renta si se trabaja por cuenta propia, vida laboral, extractos bancarios de los últimos meses), en estas operaciones el banco añade documentación específica sobre la reforma:
- Presupuesto detallado del reformista o de la empresa constructora, desglosado por partidas (fontanería, electricidad, tabiquería, acabados…), no una cifra global sin explicar.
- Memoria de calidades, sobre todo cuando la reforma es integral.
- Contrato de arras o de compraventa del inmueble.
- Nota simple actualizada de la vivienda.
- Si la reforma afecta a la estructura, a la distribución de espacios o a la fachada: proyecto técnico visado por un arquitecto o aparejador y licencia de obra del ayuntamiento correspondiente.
- Certificado final de obra una vez terminados los trabajos, necesario para que el banco libere el último pago.
Cuanto más ordenado llega este expediente, más rápido se resuelve la operación. Un presupuesto mal desglosado o sin sello de la empresa que lo firma suele obligar a pedir aclaraciones, y eso alarga los plazos.
Reforma sencilla frente a reforma estructural
No es lo mismo cambiar una cocina y un baño que tirar tabiques, cambiar la distribución o intervenir en la fachada. Para reformas que llamamos sencillas o de acabados, casi siempre basta con el presupuesto del reformista y alguna foto del estado actual. Para reformas estructurales, el banco suele pedir un proyecto firmado por un técnico competente y la licencia de obra correspondiente, porque ahí ya no se trata solo de una cuestión estética, sino de una intervención que puede afectar a la seguridad del edificio y que necesita permiso municipal.
Esta diferencia importa porque cambia los plazos: una reforma sencilla se puede tramitar en pocas semanas, mientras que una reforma estructural, al depender de una licencia municipal, puede alargar la operación varios meses, algo que conviene tener en cuenta si hay una fecha de entrega de llaves ya fijada con el vendedor.
Cómo se entrega el dinero de la reforma
El banco no suele entregar todo el importe de la reforma el día de la firma. Lo normal es que el dinero se libere por fases, a medida que se certifica el avance de la obra, bien mediante la visita de un técnico del banco o de la tasadora, bien mediante certificaciones firmadas por el arquitecto o el aparejador que dirige los trabajos. Esto obliga al comprador a adelantar parte del dinero de su bolsillo en algunos casos, o a negociar con el reformista un calendario de pagos que encaje con el ritmo de desembolsos del banco.
Conviene hablar esto con el reformista antes de firmar el presupuesto, porque no todas las empresas están acostumbradas a cobrar por certificaciones y algunas piden un adelanto mayor del que el banco está dispuesto a liberar en la primera fase.
Antes de firmar
Algunas cosas que conviene revisar antes de comprometerse con este tipo de hipoteca:
- Comprobar si el importe total que aprueban cubre de verdad la compra más la reforma, o si hay que aportar más entrada de la prevista.
- Pedir el presupuesto de reforma con margen, porque las obras suelen encarecerse sobre lo previsto y el banco no siempre revisa al alza el importe financiado una vez firmada la hipoteca.
- Preguntar cómo y cuándo se libera cada tramo del dinero de la reforma, para no quedarnos sin liquidez a mitad de obra.
- Comparar esta opción con la alternativa de hipoteca más préstamo personal, porque según el importe de la reforma y el tipo de interés de cada producto, a veces compensa una combinación distinta.
En Colibrí Finances comparamos las condiciones de más de veinte bancos para este tipo de operaciones, precisamente porque cada entidad valora de forma distinta el mismo presupuesto de reforma y el mismo perfil de cliente.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir este tipo de hipoteca si la reforma es solo estética, como cambiar suelos o pintar?
Sí, para reformas de acabados o de mejora estética no suele hacer falta proyecto técnico ni licencia de obra, basta con un presupuesto detallado del reformista. Los requisitos se endurecen cuando la reforma afecta a la estructura o a la distribución de espacios.
¿Qué pasa si el presupuesto de la reforma sube durante la obra?
El importe financiado por el banco se fija al aprobar la hipoteca, así que una subida posterior del presupuesto suele tener que cubrirse con fondos propios, salvo que se negocie una ampliación, algo que no todas las entidades permiten con facilidad.
¿El banco financia el cien por cien del coste de la reforma?
Depende de cada entidad y del porcentaje total que esté dispuesta a financiar sobre la tasación, tanto de la compra como de la reforma conjuntas. Es habitual que quede una parte a cargo del comprador, como ocurre con la propia compra de la vivienda.
¿Necesito un arquitecto para pedir una hipoteca de compra y reforma?
Solo si la reforma es estructural o cambia la distribución de la vivienda. Para reformas de acabados, muchas entidades se conforman con el presupuesto de la empresa que va a ejecutar la obra.
Publicado por Colibrí Finances el 09/09/2026.