Subrogación es cambiar de banco manteniendo la misma hipoteca; novación es renegociar las condiciones con tu banco actual. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019), las comisiones por reembolso anticipado están limitadas por ley, lo que ha abierto la puerta a que muchas familias se planteen mover su hipoteca sin plantearse siquiera cambiar de vivienda.
Qué diferencia hay entre subrogación y novación
Las dos operaciones sirven para lo mismo: mejorar las condiciones de tu préstamo sin vender la casa. La diferencia está en quién es el interlocutor.
En la subrogación cambias de acreedor. Tu hipoteca actual se cancela en un banco y otro banco la asume, normalmente porque te ofrece un tipo mejor, menos comisiones o mejores condiciones generales. El proceso implica escritura notarial y registro, porque hay un nuevo titular del préstamo.
En la novación te quedas con el mismo banco, pero modificas alguna condición: el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización o las comisiones. También requiere escritura notarial (si afecta al tipo de interés o al plazo, entre otras causas) y, dependiendo del caso, inscripción registral, pero no hay cambio de acreedor.
| Aspecto | Subrogación | Novación |
|---|---|---|
| Quién presta el dinero | Un banco nuevo | El mismo banco |
| Requiere estudio de riesgo | Sí, como una hipoteca nueva | Sí, aunque suele ser más rápido |
| Notaría | Sí | Sí, en la mayoría de cambios relevantes |
| Registro de la propiedad | Sí | Depende del cambio concreto |
| Margen de negociación | Compites con otras ofertas del mercado | Depende de la voluntad del banco actual |
Cuánto cuesta cambiar tu hipoteca
Aquí es donde más dudas surgen, porque los gastos varían según el banco, la fecha de firma de tu hipoteca original y qué se modifique exactamente. Lo que sí está regulado por ley son los límites a la comisión por reembolso o amortización anticipada, que se aplica cuando cancelas total o parcialmente el préstamo antes de tiempo (lo que ocurre, de hecho, en una subrogación).
Según la Ley 5/2019, para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, esta comisión tiene los siguientes topes:
- En hipotecas a tipo fijo: máximo un 2% durante los primeros diez años y un 1,5% a partir de entonces.
- En hipotecas a tipo variable: máximo un 0,25% durante los tres primeros años, un 0,15% entre el tercer y el quinto año, y un 0% a partir del quinto año.
Si tu hipoteca se firmó antes de esa fecha, se rige por la normativa anterior, que en muchos casos fijaba porcentajes distintos. Conviene revisar la escritura o preguntar directamente al banco cuál es el porcentaje que te aplica antes de tomar ninguna decisión.
Además de esa comisión, en una subrogación hay que contar con gastos de notaría y, en su caso, de gestoría y registro. En una novación, al no cambiar de acreedor, esos gastos suelen ser más bajos, y algunos bancos los asumen si el cliente tiene interés en retenerlo. Cada entidad decide qué parte de esos costes asume y cuál traslada al cliente, así que pedir el desglose por escrito antes de firmar es la única forma de comparar con seguridad.
Cuándo sale a cuenta subrogarse y cuándo negociar con tu banco
No hay una respuesta única, pero sí algunas señales que ayudan a decidir.
La subrogación suele compensar cuando existe una diferencia clara de condiciones entre tu banco actual y otras entidades del mercado, y esa diferencia se mantiene durante los años que te quedan de hipoteca. Tiene sentido comparar varias ofertas, porque el ahorro potencial en intereses puede superar con holgura los gastos de notaría y comisión de la operación, sobre todo si aún te quedan muchos años de préstamo.
La novación es la opción más lógica cuando tu banco está dispuesto a igualar o acercarse a las mejores condiciones del mercado sin que tengas que mover el préstamo. Es más rápida, suele implicar menos papeleo y, si el banco no cobra comisión por el cambio, puede salir más barata que una subrogación aunque el tipo final sea prácticamente el mismo.
En la práctica, lo que más nos encontramos es que la mejor carta de negociación con tu banco es tener una oferta real de otra entidad sobre la mesa. Sin esa alternativa concreta, es más difícil que el banco actual se mueva de sus condiciones estándar.
Qué pasos hay que seguir
- Pide a tu banco actual la información sobre el capital pendiente, el tipo aplicado y las comisiones que tienes en tu escritura.
- Compara ofertas de otras entidades para saber si existe margen real de mejora.
- Si decides subrogarte, la nueva entidad te hará un estudio de riesgo similar al de una hipoteca nueva: ingresos, situación laboral, otras deudas.
- Si decides quedarte con tu banco, plantea la novación por escrito, pidiendo un desglose claro de las condiciones nuevas y de los gastos asociados.
- Antes de firmar cualquiera de las dos operaciones, compara el coste total (comisión, notaría, gestoría, registro) frente al ahorro estimado durante los años que te quedan de hipoteca.
Una decisión que conviene comparar, no improvisar
Subrogación y novación no son mejores ni peores en abstracto: dependen de tu hipoteca concreta, de cuánto te queda por pagar y de las condiciones que tengas ahora mismo. Lo que sí es cierto es que muchas familias siguen pagando de más simplemente porque nunca han comparado su hipoteca con lo que hay disponible en el mercado.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar mi hipoteca a otro banco aunque mi banco actual no quiera?
Sí. La subrogación es una decisión tuya como titular del préstamo. El banco nuevo asume la deuda y liquida al banco anterior; tu banco actual no puede impedir la operación, aunque tiene derecho a hacerte una contraoferta con mejores condiciones si quiere retenerte.
¿La novación siempre es más barata que la subrogación?
No siempre. Suele implicar menos gastos porque no cambia el acreedor, pero el resultado final depende de lo que negocies con tu banco. Si otra entidad te ofrece condiciones claramente mejores, la subrogación puede compensar aunque tenga algo más de coste inicial.
¿Qué pasa con las comisiones si mi hipoteca es de hace muchos años?
Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 se rigen por la normativa anterior a la Ley 5/2019, que puede fijar porcentajes distintos a los actuales. Conviene revisar la escritura o preguntar directamente al banco cuál es la comisión concreta que te aplicaría.
¿Necesito volver a pasar por un estudio de riesgo si quiero subrogarme?
Sí, el banco al que te subroges hará un análisis similar al de una hipoteca nueva: ingresos, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento. En una novación con tu banco actual el proceso suele ser algo más ágil, pero también revisan tu situación antes de aceptar el cambio.
Publicado por Colibrí Finances el 31/08/2026.