Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia de Catastro es la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en España, según la Ley 11/2021. Esto significa que ya no pagas estos impuestos sobre el precio que figura en la escritura, sino sobre un valor administrativo que puede ser más alto. En este artículo te contamos qué es exactamente, cómo se calcula y qué opciones tienes si crees que no se ajusta a la realidad de tu vivienda.
Qué es el valor de referencia de Catastro
El valor de referencia es una cifra que calcula la Dirección General del Catastro para cada inmueble de España, a partir de los precios que se han pagado realmente en las compraventas notariales de esa zona. No es el valor catastral de toda la vida, que se usa para el IBI. Es un dato nuevo, distinto y con una función concreta: servir de base imponible en determinados impuestos cuando se transmite un inmueble.
Se actualiza cada año y se puede consultar de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo la referencia catastral de la vivienda. Ahí puedes ver el valor asignado a fecha de devengo del impuesto, es decir, el día en que se firma la escritura o se produce la herencia o donación.
Por qué se creó: el cambio de base imponible
Antes de 2022, la base imponible de ITP, Sucesiones y Donaciones era el llamado valor real del inmueble, un concepto jurídico indeterminado que generaba muchísima litigiosidad. Hacienda comprobaba el valor declarado, muchas veces con métodos poco transparentes, y el contribuyente recurría. Los tribunales acabaron dando la razón a los contribuyentes en numerosas ocasiones, porque el concepto de valor real no tenía un criterio objetivo y verificable.
La Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, resolvió este problema de una forma que no gustó a todo el mundo: sustituyó el valor real por el valor de referencia de Catastro como base imponible mínima. La idea del legislador era dar seguridad jurídica, con un dato objetivo, público y calculado con la misma metodología en toda España. El resultado práctico es que, en muchas zonas, el valor de referencia es superior al precio real de compraventa, lo que ha hecho subir la factura fiscal de miles de operaciones.
Cómo se calcula
El Catastro parte de los precios comunicados por los notarios en las compraventas de los últimos meses en cada zona. Con esos datos elabora un módulo de valor por metro cuadrado que aplica a cada inmueble según su localización, antigüedad, uso y otras características registradas en la base catastral. A ese módulo se le aplica un factor de minoración, fijado por orden ministerial, para que el valor de referencia quede por debajo de los precios de mercado observados.
El problema es que este cálculo es estadístico y masivo: no entra a valorar el estado real de la vivienda, si necesita una reforma integral, si tiene humedades o si la calle ha cambiado de tendencia de precios de un año a otro. Por eso hay casos en los que el valor de referencia se aleja bastante del precio real de una operación concreta.
A qué impuestos afecta
El valor de referencia se aplica como base imponible mínima en estos impuestos:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en la compra de vivienda de segunda mano.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuando se hereda o se dona un inmueble.
No afecta al IVA de vivienda nueva, que se calcula sobre el precio de venta, ni al IBI, que sigue usando el valor catastral tradicional. Tampoco sustituye al valor catastral a efectos de otros impuestos como el IRPF por la venta de un inmueble, donde se sigue partiendo del precio real de compra y venta.
Qué pasa si el valor de referencia es más alto que el precio de compra
Aquí está el cambio que más nos preguntan los clientes. Si compras una vivienda por un precio inferior al valor de referencia que le asigna Catastro, Hacienda liquidará el ITP sobre ese valor de referencia, no sobre el precio que has pagado. Es decir, aunque tu escritura diga una cifra, la base imponible del impuesto será la más alta de las dos.
Lo mismo ocurre en herencias y donaciones: si el valor de referencia del inmueble heredado es superior al que habíais estimado, el impuesto se calcula sobre esa cifra oficial, salvo que se demuestre que el valor real de mercado es inferior.
Cómo consultarlo antes de firmar
Antes de comprar una vivienda, conviene consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble. Así sabes de antemano si el ITP que vas a pagar se calculará sobre el precio de compraventa o sobre un valor superior, y puedes hacer los cálculos con margen, sin sorpresas cuando llegue la liquidación del impuesto.
Este dato también es útil si estás valorando pedir una hipoteca, porque el banco analizará tu operación con el precio de compraventa y la tasación, pero el impuesto que tendrás que financiar con recursos propios (normalmente no se financia con la hipoteca) puede ser mayor de lo esperado si el valor de referencia está por encima del precio pactado.
Qué hacer si no estás de acuerdo con el valor de referencia
Si consideras que el valor de referencia no se ajusta a la realidad de tu inmueble, puedes presentar una solicitud de rectificación de la autoliquidación y, si la administración tributaria no la acepta, recurrir en vía económico-administrativa o judicial, aportando una tasación pericial contradictoria que acredite el valor real. Es un proceso que lleva tiempo y conviene valorar con un asesor fiscal si el ahorro potencial compensa los costes de una tasación y un recurso.
Lo que no puedes hacer es simplemente declarar un valor inferior y esperar que Hacienda no lo revise: al ser un valor de referencia público y automático, la comprobación es prácticamente inmediata en el momento de la liquidación.
Lo que nos parece importante que sepas
El valor de referencia de Catastro ha traído más seguridad jurídica en el sentido de que es un dato público y verificable, pero también ha subido la carga fiscal de muchas compraventas, sobre todo en zonas donde los precios han crecido rápido y el módulo catastral ha tardado en reflejarlo, o al revés, en zonas donde el valor de referencia se ha quedado desfasado por encima del precio real. Nuestra recomendación, siempre que ayudamos a alguien a preparar una compra, es consultar este dato antes de firmar las arras, para que el presupuesto de impuestos esté bien calculado desde el principio.
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Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia de Catastro es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es el que se usa para calcular el IBI y lleva décadas existiendo. El valor de referencia es un dato nuevo, creado por la Ley 11/2021, que se usa como base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones desde el 1 de enero de 2022.
¿Puedo pagar menos ITP si compro por debajo del valor de referencia?
No. Si el precio de compraventa es inferior al valor de referencia, Hacienda calcula el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre el precio pactado en la escritura, salvo que consigas justificar mediante recurso y tasación pericial contradictoria que ese valor no se ajusta a la realidad del inmueble.
¿Dónde puedo consultar el valor de referencia de mi vivienda?
En la Sede Electrónica del Catastro, de forma gratuita, introduciendo la referencia catastral del inmueble. Te conviene hacerlo antes de firmar las arras para calcular con precisión cuánto vas a pagar de ITP.
¿El valor de referencia afecta a la hipoteca que me conceda el banco?
No de forma directa. El banco valora la operación según el precio de compraventa y la tasación del inmueble, no según el valor de referencia de Catastro. Pero sí afecta al importe del impuesto que tendrás que pagar con recursos propios, así que conviene tenerlo en cuenta al calcular el total de gastos de la compra.
Publicado por Colibrí Finances el 13/09/2026.