Si detectas una cláusula suelo, gastos repartidos de forma irregular o un IRPH sin explicación clara, puedes reclamar primero al banco y, si no hay acuerdo, acudir a los tribunales. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reforzó la transparencia en los préstamos hipotecarios, y el Tribunal Supremo ya fijó en su sentencia de 23 de enero de 2019 qué gastos corresponden a cada parte.
Qué entendemos por cláusula abusiva
Una cláusula es abusiva cuando, en contra de la buena fe, genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando al consumidor. No hace falta que sea ilegal en sí misma: basta con que se haya incluido sin la información necesaria para que el cliente entendiera de verdad lo que firmaba. Esto es justo lo que ha venido señalando el Tribunal Supremo en distintas sentencias sobre hipotecas firmadas antes de la reforma de 2019.
La falta de transparencia es el argumento central en la mayoría de las reclamaciones que prosperan. No se trata solo de que la cláusula esté en letra pequeña, sino de que el banco no explicara sus consecuencias económicas reales antes de la firma.
Las cláusulas más habituales en hipotecas españolas
Antes de reclamar conviene saber qué buscar en la escritura. Las más conocidas son estas:
- Cláusula suelo: fija un interés mínimo aunque el euríbor baje más. El Tribunal Supremo las declaró nulas por falta de transparencia en su sentencia de 9 de mayo de 2013, y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó el 21 de diciembre de 2016 que la devolución debía ser total, no solo desde 2013.
- Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto de actos jurídicos documentados. La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 estableció que los gastos de gestoría y registro corresponden al banco, mientras que la tasación y las copias de la escritura suelen quedar del lado del cliente.
- IRPH: un índice de referencia distinto del euríbor que en algunos casos se aplicó sin que el banco explicara su funcionamiento ni su evolución histórica. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de julio de 2020, permitió a los jueces españoles revisar la transparencia de estas cláusulas caso por caso.
- Vencimiento anticipado: permitía al banco dar por vencido todo el préstamo tras el impago de una sola cuota, algo que los tribunales han matizado en varias resoluciones.
Cómo identificar la cláusula en tu escritura
El primer paso es tener la escritura de préstamo hipotecario a mano, no el folleto informativo ni la oferta vinculante. Hay que revisar, cláusula por cláusula, los apartados dedicados a tipo de interés, gastos, vencimiento anticipado e índice de referencia. Si el lenguaje es confuso o remite a anexos que no recuerdas haber visto, es una señal de alarma.
En nuestro caso, cuando acompañamos a un cliente en la revisión de su hipoteca, comparamos la escritura con la ficha de información personalizada que debió entregarse antes de la firma. Si esa ficha no existe o no coincide con lo firmado, ya tenemos un indicio sólido de falta de transparencia.
Reunir pruebas antes de reclamar
Una reclamación bien fundamentada necesita documentos, no solo la sospecha de que algo no cuadra. Conviene reunir:
- La escritura de préstamo hipotecario completa, con todas sus páginas y anexos.
- La oferta vinculante o ficha de información personalizada (FIPER), si se conserva.
- Los recibos de las cuotas pagadas desde la firma hasta hoy, para poder calcular lo cobrado de más.
- Las facturas de gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Cualquier comunicación con el banco relacionada con la hipoteca: correos, cartas o anotaciones de llamadas.
Con estos documentos se puede pedir a un abogado especializado o a un perito que calcule la cantidad reclamable antes de dar el siguiente paso.
Paso 1: reclamación al banco
La vía judicial no es el primer movimiento. Antes hay que dirigirse al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad, por escrito y dejando constancia de la fecha de entrega, normalmente mediante burofax o a través de la oficina con sello de recepción. En el escrito hay que detallar la cláusula que se considera abusiva, los motivos y la cantidad que se reclama.
El banco tiene un plazo de dos meses para responder, según establece la normativa de transparencia y protección del cliente bancario del Banco de España. Si no hay respuesta o la respuesta no es satisfactoria, se puede acudir al siguiente nivel.
Paso 2: reclamación ante el Banco de España
Agotada la vía interna del banco, el cliente puede presentar una reclamación ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España. Esta vía es gratuita y no sustituye a los tribunales: el informe que emite el Banco de España no es vinculante para la entidad, pero suele tener peso a la hora de negociar o de presentar una demanda posterior.
Paso 3: la vía judicial
Si el banco no atiende la reclamación o el informe del Banco de España no se traduce en una solución, queda la demanda ante los juzgados especializados en cláusulas suelo y condiciones generales de la contratación, creados tras el aumento de litigios hipotecarios en España. Es recomendable contar con un abogado que calcule con precisión la cantidad a reclamar y que presente la demanda en el juzgado correspondiente al domicilio del cliente, opción que la ley permite para facilitar el acceso a la justicia.
El procedimiento puede alargarse varios meses, según la carga de trabajo del juzgado y si el banco decide allanarse o llevar el caso a juicio. En muchos procedimientos sobre gastos hipotecarios o cláusula suelo, las entidades han optado por pactar antes de llegar a sentencia, aunque esto depende de cada caso y no se puede dar por hecho.
Plazos a tener en cuenta
La acción de nulidad por cláusula abusiva no prescribe mientras la cláusula siga vigente, según ha señalado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Sin embargo, la reclamación de cantidades ya cobradas sí puede estar sujeta a plazos de prescripción que varían según la comunidad autónoma y el tipo de acción, por lo que conviene no demorar el trámite una vez detectada la cláusula.
Qué podemos recuperar
Dependiendo de la cláusula y de la fecha de la hipoteca, lo que se puede reclamar incluye las cantidades pagadas de más por un interés mínimo que nunca debió aplicarse, los gastos de formalización que legalmente correspondían al banco y, en algunos casos, los intereses legales generados sobre esas cantidades. Cada caso es distinto y la cuantía final depende del cálculo concreto sobre la escritura y los recibos de cada cliente.
Qué hacemos en Colibrí Finances
Nuestro trabajo habitual es comparar condiciones hipotecarias entre bancos, pero también revisamos escrituras cuando un cliente sospecha que algo no está bien. No somos un despacho de abogados, así que cuando detectamos indicios claros de cláusula abusiva derivamos el caso a profesionales especializados en litigación hipotecaria, pero te ayudamos a entender primero qué tienes delante y si merece la pena seguir adelante.
En Colibrí Finances estudiamos tu caso gratis y sin compromiso, y te acompañamos hasta la firma.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar algo para reclamar una cláusula abusiva?
La reclamación ante el banco y ante el Banco de España es gratuita. Si llegas a la vía judicial, normalmente necesitarás abogado y procurador, cuyos honorarios dependen del despacho elegido y del acuerdo que pactéis, incluyendo la posibilidad de cobrar solo si hay sentencia favorable.
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca?
Sí. Haber cancelado el préstamo no impide reclamar cantidades cobradas de más en el pasado por una cláusula suelo o por gastos indebidos, aunque conviene revisar los plazos de prescripción aplicables en tu comunidad autónoma.
¿El banco puede subirme las condiciones si reclamo?
No. La reclamación de una cláusula abusiva no puede usarse como motivo para modificar unilateralmente el resto de condiciones de tu hipoteca vigente.
¿Cuánto tarda en resolverse una reclamación judicial por cláusula abusiva?
Depende del juzgado y de si el banco decide allanarse antes del juicio. Puede resolverse en unos meses o extenderse más de un año si el caso llega a sentencia con recursos posteriores.
Publicado por Colibrí Finances el 29/10/2026.