En una compraventa, el artículo 1455 del Código Civil dice que la matriz de la escritura la paga el vendedor y las copias el comprador, salvo que se pacte otra cosa. Desde el 16 de junio de 2019, con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, los gastos de notaría y registro de la hipoteca corresponden al banco, no al cliente.
Esto genera bastante confusión porque la ley dice una cosa y la costumbre del mercado hace otra. Vamos a separar lo que marca la norma de lo que se aplica en la práctica, y a distinguir entre los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca, que siguen reglas distintas.
Qué dice la ley sobre los gastos de la escritura de compraventa
El Código Civil, en su artículo 1455, establece que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, y que la primera copia y las posteriores corren a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. Esto es una norma de carácter dispositivo, es decir, se puede pactar lo contrario en el propio contrato de arras o en la escritura.
En la práctica, lo habitual en la mayoría de operaciones es que ambas partes se repartan la factura notarial: el vendedor asume el coste de la matriz (el documento original que queda en el protocolo del notario) y el comprador paga las copias que necesita, normalmente la primera copia autorizada y las simples que le hagan falta para gestiones posteriores. Este reparto es una costumbre asentada, no una obligación legal estricta, y conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras para evitar sorpresas el día de la firma.
Qué paga el vendedor
- La matriz de la escritura de compraventa, según el reparto habitual derivado del artículo 1455 del Código Civil.
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, salvo que se pacte lo contrario. Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento, no la notaría ni el registro, pero suele liquidarse en el mismo momento de la firma.
- La cancelación registral de su propia hipoteca, si la vivienda tenía una carga pendiente. Esto incluye los honorarios de la gestoría y la tasa registral de cancelación, aunque en algunas operaciones se pacta que este coste lo asuma el comprador a cambio de una rebaja en el precio.
Qué paga el comprador
- Las copias de la escritura de compraventa que solicite, según la costumbre derivada del artículo 1455 del Código Civil.
- La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Este gasto corresponde al comprador porque es quien tiene interés en que la propiedad quede inscrita a su nombre, y así lo recoge la práctica notarial y registral habitual.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si la vivienda es de segunda mano, o el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si es obra nueva. Esto no es un gasto de notaría ni de registro, pero conviene tenerlo en cuenta porque suele ser la partida más alta de toda la operación.
Los gastos de la hipoteca: qué cambió en 2019
Si la compra se financia con un préstamo hipotecario, hay que sumar una segunda escritura: la del propio préstamo. Aquí el reparto cambió de forma significativa con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019.
Antes de esta ley, era habitual que el cliente asumiera prácticamente todos los gastos de constitución de la hipoteca. Desde su entrada en vigor, el artículo 14.1.e) de la norma establece que corresponden al banco:
- Los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
- Los aranceles registrales de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Los honorarios de la gestoría que tramita la escritura, salvo que el cliente elija libremente una gestoría distinta.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava la constitución de la hipoteca, traslado que ya se había producido antes, con el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, en vigor desde el 10 de noviembre de 2018.
Al cliente le sigue correspondiendo el coste de la tasación del inmueble, que es un requisito previo para que el banco conceda el préstamo y que se paga independientemente de que la operación llegue a buen puerto.
Resumen por partidas
| Partida | Quién paga |
|---|---|
| Matriz de la escritura de compraventa | Vendedor (práctica habitual, art. 1455 CC) |
| Copias de la escritura de compraventa | Comprador |
| Registro de la Propiedad de la compraventa | Comprador |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco (Ley 5/2019) |
| Registro de la Propiedad de la hipoteca | Banco (Ley 5/2019) |
| Gestoría de la hipoteca | Banco, salvo que el cliente elija otra gestoría |
| Tasación del inmueble | Comprador/prestatario |
| Plusvalía municipal | Vendedor, salvo pacto en contrario |
Qué pasa si se pacta algo distinto
Tanto el artículo 1455 del Código Civil como la costumbre notarial admiten pacto en contrario. Si en el contrato de arras se acuerda que el comprador asume toda la factura de la notaría de compraventa a cambio de una rebaja en el precio, o cualquier otra fórmula, ese pacto prevalece siempre que conste por escrito. Lo importante es que quede reflejado antes de ir a la notaría, porque el día de la firma no es el momento de discutir quién paga qué.
En el caso de la hipoteca, la Ley 5/2019 es de carácter imperativo en lo que respecta a notaría, registro e impuesto de AJD: no se puede pactar que el cliente los asuma, porque la norma los atribuye directamente al banco. Donde sí hay margen es en la gestoría, si el cliente prefiere tramitar la operación con una de su confianza en lugar de la que propone la entidad.
Una recomendación práctica
Antes de firmar el contrato de arras, conviene pedir presupuesto a la notaría y revisar con calma la oferta vinculante del banco, donde debe figurar con claridad qué gastos asume cada parte. Comparar varias entidades ayuda a detectar diferencias en comisiones de apertura o en condiciones que, aunque no sean estrictamente gastos de notaría o registro, afectan al coste final de la operación.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga el notario al comprar una vivienda de segunda mano?
Por costumbre basada en el artículo 1455 del Código Civil, el vendedor suele pagar la matriz de la escritura y el comprador las copias. Es una práctica habitual, no una obligación cerrada, así que conviene dejarlo pactado por escrito en el contrato de arras.
¿El banco paga la notaría de la hipoteca?
Sí. Desde el 16 de junio de 2019, con la Ley 5/2019, los gastos de notaría y registro de la escritura de préstamo hipotecario corresponden al banco, no al cliente.
¿Qué gastos sigue pagando el comprador en una hipoteca?
Principalmente la tasación del inmueble. También puede optar por contratar una gestoría distinta a la que propone el banco, aunque esto no es un gasto que la ley le obligue a asumir.
¿Se puede pactar que el comprador pague todos los gastos de notaría de la compraventa?
Sí, el artículo 1455 del Código Civil admite pacto en contrario. Lo habitual es negociarlo antes de firmar las arras, no dejarlo para el día de la escritura.
Publicado por Colibrí Finances el 31/10/2026.