La compensación por riesgo de tipo solo se aplica en hipotecas fijas y únicamente si el banco demuestra una pérdida financiera real al amortizar anticipadamente. La Ley 5/2019 fija un límite máximo del 2% del capital amortizado durante los primeros diez años y del 1,5% a partir de entonces.
Qué es esta compensación y por qué existe
Cuando contratas una hipoteca a tipo fijo, el banco se compromete a prestarte dinero a un interés fijo durante toda la vida del préstamo. Para poder ofrecerte ese tipo fijo, el banco se cubre en los mercados financieros, normalmente contratando instrumentos que le aseguran ese coste de financiación a largo plazo. Si tú amortizas antes de lo previsto, el banco tiene que deshacer esa cobertura, y si en ese momento los tipos de mercado son más bajos que cuando firmaste, el banco pierde dinero al tener que reinvertir ese capital a un tipo inferior. La compensación por riesgo de tipo de interés existe precisamente para cubrir esa pérdida.
Es una figura distinta de la comisión por desistimiento, aunque suelen aparecer juntas en la misma cláusula de la escritura. La comisión por desistimiento compensa al banco por los costes administrativos y comerciales de haber concedido el préstamo. La compensación por riesgo de tipo compensa, en cambio, una pérdida financiera concreta derivada de la evolución de los tipos de interés en el mercado.
Cuándo se aplica realmente
Esta compensación solo existe en préstamos a tipo fijo (o en el tramo fijo de una hipoteca mixta) y solo puede cobrarse si está pactada expresamente en la escritura. Pero el requisito más importante, y el que mucha gente desconoce, es este: el banco solo puede cobrarla si acredita que ha sufrido una pérdida financiera real como consecuencia de tu amortización anticipada.
Esto significa que si en el momento de amortizar los tipos de interés de mercado están iguales o por encima del tipo de tu hipoteca, el banco no sufre ninguna pérdida al reinvertir ese capital, y por tanto no puede cobrarte esta compensación, aunque la cláusula exista en tu escritura. El derecho a cobrarla depende de un hecho objetivo y verificable, no de que el banco quiera aplicarla porque sí.
Cómo se calcula
El cálculo de la pérdida financiera se basa en comparar el tipo de interés de tu préstamo con el tipo de interés de mercado aplicable en el momento de la amortización para operaciones de plazo similar al que le queda a tu hipoteca. Si tu tipo es más alto que el de mercado, existe una diferencia que, aplicada al capital que amortizas y actualizada financieramente hasta el vencimiento original del préstamo, determina el importe de la pérdida. Los bancos suelen utilizar metodologías actuariales para este cálculo, y conviene pedir siempre el desglose numérico, no solo la cifra final.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 23 los límites máximos que puede alcanzar esta compensación, sumada en su caso a la comisión por desistimiento:
| Momento de la amortización | Límite máximo |
|---|---|
| Durante los primeros 10 años de vida del préstamo | 2% del capital reembolsado anticipadamente |
| A partir del décimo año | 1,5% del capital reembolsado anticipadamente |
Estos porcentajes son topes legales, no cifras fijas. El banco nunca puede cobrar más de ese límite, pero tampoco puede cobrar, en ningún caso, más de la pérdida financiera real que haya sufrido. Si esa pérdida calculada es inferior al límite legal, se aplica la cifra menor.
Diferencia con la comisión por desistimiento
Conviene no confundir ambos conceptos, porque en la práctica pueden coexistir en la misma operación. La comisión por desistimiento puede pactarse tanto en hipotecas fijas como variables y compensa costes de producción del préstamo. La compensación por riesgo de tipo solo aplica a hipotecas fijas y depende de la evolución del mercado. Cuando una escritura incluye las dos, la suma de ambas no puede superar en ningún caso los límites del 2% o el 1,5% mencionados, ni tampoco puede superar la pérdida financiera real del banco si esta es inferior.
Cómo evitarla o reducir su impacto
Hay varias cosas que puedes hacer antes y después de firmar una hipoteca fija:
- Revisa la FEIN y la escritura antes de firmar para saber exactamente qué compensaciones se han pactado y durante qué años. No todas las entidades aplican el máximo legal; algunas pactan porcentajes más bajos o incluso prescinden de esta cláusula.
- Si piensas amortizar anticipadamente, intenta hacerlo en un momento en que los tipos de interés de mercado estén iguales o por encima del tipo de tu hipoteca. En ese escenario, el banco no puede acreditar pérdida financiera y la compensación no procede.
- Pide siempre al banco el cálculo detallado de la pérdida financiera antes de pagar nada. Tienes derecho a conocer cómo han llegado a esa cifra y a comprobar que no supera los límites legales.
- Valora amortizar en varios pagos parciales en lugar de uno solo, si tu situación lo permite, y compara cómo varía el cálculo en cada momento según la evolución de los tipos.
- Antes de firmar una hipoteca fija, compara las condiciones de amortización anticipada entre distintas entidades, no solo el tipo de interés. Dos hipotecas con el mismo tipo fijo pueden tener cláusulas de compensación muy diferentes.
Qué mirar en tu escritura
La cláusula de amortización anticipada debe figurar de forma clara tanto en la FEIN como en la escritura de préstamo. Busca los porcentajes pactados, los años a los que se aplican y si se distingue entre comisión por desistimiento y compensación por riesgo de tipo. Si tienes dudas sobre si lo que te están cobrando corresponde realmente a una pérdida financiera acreditada o es una cifra aplicada de forma automática, puedes pedir una segunda revisión antes de aceptar el cargo.
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Preguntas frecuentes
¿Siempre que amortizo una hipoteca fija pago esta compensación?
No. Solo se aplica si está pactada en tu escritura y, además, solo si el banco puede demostrar que ha sufrido una pérdida financiera real por la bajada de los tipos de mercado respecto al tipo de tu hipoteca. Si los tipos de mercado están iguales o más altos, no hay pérdida que compensar.
¿Cuál es el límite máximo que me pueden cobrar?
Según el artículo 23 de la Ley 5/2019, el límite es del 2% del capital amortizado durante los primeros diez años de la hipoteca y del 1,5% a partir de entonces. Nunca puede superarse, aunque la pérdida calculada por el banco resultara mayor.
¿Puedo negociar que no exista esta cláusula en mi hipoteca fija?
Sí, es negociable antes de firmar. No todas las entidades aplican el máximo legal, y algunas ofrecen condiciones de amortización anticipada más favorables. Merece la pena comparar este punto además del tipo de interés.
¿Qué pasa si los tipos de interés suben después de firmar mi hipoteca fija?
Si en el momento de amortizar los tipos de mercado son iguales o superiores al tipo de tu hipoteca, el banco no sufre pérdida financiera y, por tanto, no puede cobrarte la compensación por riesgo de tipo, aunque la cláusula figure en tu escritura.
Publicado por Colibrí Finances el 21/10/2026.