Para renegociar el tipo o el plazo de tu hipoteca sin cambiar de entidad (lo que se llama novación), el banco suele pedir tu documentación de ingresos actualizada, los datos del inmueble y el contrato de la hipoteca vigente. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a la entidad a asumir ciertos gastos cuando la novación cambia de tipo variable a fijo o amplía el plazo.
Qué es exactamente una novación
Novar la hipoteca significa modificar alguna condición del préstamo que ya tienes firmado con tu banco: el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización o incluso el titular. No hay cambio de entidad, así que el proceso es más rápido y, en algunos casos, más barato que una subrogación a otro banco. Pero eso no significa que sea automático. El banco vuelve a estudiar tu perfil, como si fueras un cliente nuevo, aunque ya tenga parte del expediente.
Por eso conviene preparar el papeleo con tiempo. Cuanto más ordenada llegue la documentación, menos vueltas da la entidad y antes tienes una respuesta.
Documentación personal y de identificación
Esta parte suele ser la más sencilla porque ya la tienen en sus sistemas, pero casi siempre piden actualizarla:
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares
- Certificado de empadronamiento o justificante de domicilio reciente
- Libro de familia o certificado de matrimonio, si ha habido cambios desde la firma original
Documentación económica actualizada
Aquí está la parte que más tiempo lleva reunir, porque el banco quiere ver cómo está tu situación hoy, no cuando firmaste la hipoteca:
- Últimas nóminas (normalmente las tres más recientes) si eres asalariado
- Última declaración de la renta y, si procede, el modelo 100 o el borrador presentado
- Vida laboral actualizada
- Si eres autónomo: últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRPF, y el recibo de autónomos al día
- Extractos bancarios recientes, por lo general de los últimos tres meses
- Justificante de otras rentas, como alquileres, pensiones o ingresos adicionales
Si tu situación laboral ha mejorado desde que firmaste la hipoteca, merece la pena destacarlo en la solicitud. Un contrato indefinido reciente o un ascenso pueden jugar a tu favor a la hora de negociar un tipo más bajo.
Documentación sobre el inmueble
El banco también revisa el estado de la vivienda que respalda la hipoteca:
- Escritura de compraventa
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Último recibo del IBI pagado
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios, si la hay
Algunas entidades piden también una tasación actualizada, sobre todo si ha pasado bastante tiempo desde la última o si la novación implica ampliar el capital pendiente. No siempre es obligatorio, pero conviene preguntarlo antes de iniciar el trámite para no llevarse sorpresas de última hora.
Documentación de la hipoteca actual
Esta parte es específica de la novación, porque el banco necesita comparar las condiciones vigentes con las que propones:
- Escritura de constitución de la hipoteca
- Cuadro de amortización actual
- Últimos recibos de la cuota, normalmente de los tres a seis últimos meses
- Certificado de deuda pendiente, que suele emitir el propio banco a petición del cliente
Qué mira el banco con toda esta información
Con los papeles sobre la mesa, la entidad vuelve a calcular tu nivel de endeudamiento, es decir, qué porcentaje de tus ingresos se destina a pagar deudas, incluida la propia hipoteca. También revisa el valor actual del inmueble frente al capital pendiente y tu historial de pagos en los últimos meses. Si todo encaja, es más fácil que acepten mejorar el tipo o ampliar el plazo.
Conviene tener en cuenta que cada banco valora estos datos de forma distinta. Uno puede ver con buenos ojos un cambio de trabajo reciente y otro puede pedir más meses de antigüedad en el nuevo contrato. Por eso antes de presentar toda la documentación es útil saber qué política de riesgo tiene cada entidad y si realmente hay margen de mejora en tu caso concreto.
Qué gastos cubre la ley y cuáles no
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que cuando la novación consiste en pasar de un tipo variable a uno fijo, o en ampliar el plazo de amortización, el banco asume la gestoría, la notaría y el registro de esa escritura. Es una de las pocas ventajas claras frente a cambiar de entidad, donde esos gastos suelen recaer sobre el cliente.
Fuera de esos supuestos concretos, cada entidad aplica sus propias condiciones, así que conviene pedir por escrito qué gastos se cubren antes de firmar nada.
Cuándo tiene sentido pedir la novación en lugar de cambiar de banco
Si la relación con tu entidad es buena, tu perfil de riesgo ha mejorado y solo buscas ajustar el tipo o el plazo, la novación suele ser el camino más corto. Si lo que buscas es comparar condiciones de varios bancos a la vez, porque sospechas que puedes conseguir mejores números fuera, entonces vale la pena mirar también la subrogación a otra entidad, aunque implique más papeleo y, en ese caso, sí hay gastos de notaría y registro que no cubre la ley de la misma forma.
En ambos casos, lo importante es llegar con la documentación bien preparada y saber de antemano qué margen real tienes para negociar, en lugar de aceptar la primera propuesta que ponga el banco sobre la mesa.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el banco en responder a una solicitud de novación?
Depende de cada entidad y de cómo de completa llegue la documentación, pero suele tardar algo menos que una subrogación a otro banco porque ya tienen parte del expediente abierto.
¿Necesito tasar la vivienda otra vez para renegociar?
No siempre es obligatorio, pero algunos bancos lo piden si ha pasado mucho tiempo desde la última tasación o si la novación incluye ampliar el capital pendiente. Conviene preguntarlo al inicio del trámite.
¿Tengo que pagar notaría si cambio de tipo variable a fijo con mi mismo banco?
Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, cuando la novación consiste en pasar de variable a fijo o en ampliar el plazo, los gastos de notaría, gestoría y registro corren a cargo de la entidad.
¿Qué pasa si mi situación laboral ha cambiado desde que firmé la hipoteca?
Conviene incluirlo en la solicitud con la documentación que lo acredite, como un contrato nuevo o nóminas recientes, porque puede influir en las condiciones que te ofrezcan.
Publicado por Colibrí Finances el 10/10/2026.