Según los precios de escritura del Consejo General del Notariado y nuestro propio seguimiento de mercado a 15 de octubre de 2026, Elche tiene el precio por metro cuadrado más bajo de los municipios analizados, con 1.709 euros/m2, frente a los 5.182 euros/m2 de Madrid capital. Esa diferencia, casi tres veces superior, es el primer factor que determina cuánto pesa la cuota hipotecaria sobre el sueldo de quien compra.
Qué es el esfuerzo hipotecario y por qué nos fijamos en él
El esfuerzo hipotecario mide qué parte del sueldo se destina a pagar la cuota de la hipoteca. Cuanto más alto es el precio de la vivienda en relación con los ingresos de la zona, más esfuerzo hace falta para comprar. El Consejo General del Notariado publica periódicamente estadísticas basadas en las escrituras reales de compraventa, que son el dato más fiable que existe porque reflejan operaciones ya cerradas, no precios de salida.
Nosotros hemos cruzado esos precios de escritura con nuestro propio seguimiento de mercado, que recoge cuántos anuncios hay activos, cuánto tarda de media una vivienda en venderse y qué porcentaje de anuncios ha bajado de precio. No tenemos el dato exacto del salario medio por municipio, así que no podemos dar un ratio cuota entre sueldo cerrado para cada zona. Lo que sí podemos mostrar, con datos contrastados, es cómo varía el precio de la vivienda entre municipios muy próximos entre sí, que es la variable que más mueve la cuota mensual.
Los datos, municipio a municipio
Esta tabla recoge el precio por metro cuadrado, el precio mediano de vivienda, el número de anuncios activos y el porcentaje de anuncios con bajada de precio en cada municipio, a fecha de 15 de octubre de 2026. Están ordenados de menor a mayor precio por metro cuadrado.
| Municipio | €/m2 | Precio mediano | Anuncios activos | % con bajada de precio | Días en mercado |
|---|---|---|---|---|---|
| Elche | 1.709 € | 189.000 € | 245 | 2,45% | 9 |
| Torrevieja | 2.548 € | 189.900 € | 6.049 | 1,02% | – |
| Móstoles | 2.727 € | 270.000 € | 39 | 17,95% | 32,5 |
| Fuenlabrada | 2.757 € | 240.000 € | 1.187 | 2,61% | – |
| Alicante | 3.133 € | 295.000 € | 918 | 1,96% | – |
| Getafe | 3.235 € | 245.000 € | 1.292 | 4,41% | – |
| Leganés | 3.339 € | 207.500 € | 8 | – | – |
| Alcorcón | 3.360 € | 264.000 € | 36 | 16,67% | 52,5 |
| Madrid | 5.182 € | 403.000 € | 28.327 | 1,85% | – |
Qué significan estas cifras en la práctica
Elche y Torrevieja, los dos municipios de la provincia de Alicante con menor precio mediano, rondan los 189.000 euros. Eso, financiado al 80% a 25 años, da una cuota bastante más baja que la de Madrid capital, donde el precio mediano llega a los 403.000 euros. La diferencia no es pequeña: estamos hablando de más del doble entre el precio mediano de Madrid y el de Elche.
Dentro de la corona sur de Madrid también hay diferencias claras. Fuenlabrada y Móstoles tienen precios por metro cuadrado parecidos entre sí, alrededor de los 2.700-2.760 euros, muy por debajo de Alcorcón o Leganés, que superan los 3.300 euros. Getafe se queda en un punto intermedio. Son municipios colindantes, con tiempos de trayecto similares al centro de Madrid, pero con precios que varían un 25% entre el más barato y el más caro de este grupo.
Otro dato que conviene mirar es el porcentaje de anuncios con bajada de precio. En Móstoles y Alcorcón, casi uno de cada cinco anuncios activos ha bajado su precio de salida, lo que suele indicar que los vendedores han pedido más de lo que el mercado está dispuesto a pagar. En Madrid, Torrevieja o Alicante ese porcentaje apenas supera el 1-2%, señal de que los precios de salida están más ajustados a lo que realmente se paga.
Los días en mercado también cuentan una historia. En Elche, una vivienda tarda de media 9 días en encontrar comprador, un ritmo muy rápido. En Alcorcón, con solo 36 anuncios activos, la media sube a 52,5 días. Con tan pocos anuncios en esta última localidad, conviene coger ese dato con cautela, porque una muestra pequeña puede moverse mucho con pocas operaciones.
Por qué el precio no cuenta toda la historia
El precio por metro cuadrado y el precio mediano son el punto de partida, pero la cuota final depende también del tipo de interés al que se firme la hipoteca, del plazo elegido y de cuánto se aporte de entrada. Dos personas que compran la misma vivienda pueden acabar con cuotas distintas según el banco, el perfil de ingresos y las condiciones que consigan negociar. Por eso, aunque Elche o Torrevieja partan de precios más bajos, el esfuerzo real de cada comprador depende de su situación concreta y de la oferta que finalmente firme.
Tampoco hay que perder de vista que el número de anuncios activos influye en la capacidad de elegir y negociar. En Madrid hay más de 28.000 anuncios activos a fecha de este análisis, frente a los 8 de Leganés o los 36 de Alcorcón. Un mercado con poca oferta suele dar menos margen para negociar el precio a la baja, aunque el precio medio parezca más asequible sobre el papel.
Qué podemos hacer por ti
Estos datos sirven para entender el mercado, pero cada hipoteca se negocia de forma individual. Comparamos más de 20 bancos para encontrar las condiciones que mejor encajan con tu sueldo, tu entrada y el municipio donde quieres comprar, sea cual sea el precio de salida que tengas delante.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el esfuerzo hipotecario?
Es el porcentaje del sueldo que se destina a pagar la cuota mensual de la hipoteca. Cuanto más alto es el precio de la vivienda respecto a los ingresos de la zona, mayor es ese esfuerzo. En este artículo comparamos precios de escritura, que son el principal factor que mueve ese cálculo, aunque el esfuerzo final depende también del tipo de interés y el plazo de cada hipoteca.
¿De dónde salen los datos de precios que citáis?
De dos fuentes combinadas: los precios de escritura que publica el Consejo General del Notariado, que reflejan operaciones de compraventa ya cerradas, y nuestro propio seguimiento de mercado sobre anuncios de portales inmobiliarios, que nos da el número de anuncios activos, los días en mercado y el porcentaje con bajada de precio.
¿Un precio por metro cuadrado más bajo significa siempre una cuota más baja?
En general sí, porque a menor precio de compra, menor importe a financiar. Pero la cuota final también depende del tipo de interés, del plazo elegido y de la entrada que se aporte, así que dos compradores en el mismo municipio pueden acabar pagando cuotas distintas según las condiciones de su hipoteca.
¿Estos datos corresponden a comunidades autónomas completas?
No. Son datos a nivel de municipio, concretamente de la Comunidad de Madrid y de la provincia de Alicante, tomados a 15 de octubre de 2026. No disponemos de un desglose cerrado por comunidad autónoma completa con esfuerzo hipotecario calculado, por eso trabajamos con los precios municipales que sí tenemos contrastados.
Publicado por Colibrí Finances el 15/10/2026.