Acheter à deux en Madrid : les règles du prêt hypothécaire conjoint

À Madrid, comme ailleurs en Espagne, une banque n'accorde pas un prêt hypothécaire à un couple mais à deux emprunteurs solidaires, dont les revenus, les dettes et l'épargne sont examinés séparément puis additionnés. Que vous soyez mariés, pacsés en France, ou simplement en concubinage sans statut légal reconnu en Espagne, la situation juridique du couple importe moins à la banque que la solidité financière de chacun. C'est un point qui rassure souvent les couples non mariés ou binationaux : l'union libre n'est pas un obstacle en soi.

Ce qui change en revanche, c'est la manière dont la propriété du bien sera répartie dans l'acte notarié, indépendamment du crédit. Un couple peut emprunter à parts égales mais posséder le bien selon une quotité différente, par exemple si l'apport initial n'est pas identique. Ces deux dimensions, le financement et la propriété, se discutent séparément avec le notaire et avec la banque, et il vaut mieux les clarifier avant de déposer le dossier.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Qui habite Madrid (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

7 113 886 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Madrid au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. La province de Madrid recense 1 181 319 résidents étrangers, soit près de 17 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Selon l'INE, à peine 18 108 ressortissants français figuraient au padrón de la province de Madrid au 1er janvier 2025. Cette inscription ne concerne que les résidents à l'année, et laisse donc de côté les propriétaires de maisons de vacances. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 15 663 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Madrid (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Madrid, une année différente du tableau précédent.

Notre base de prix recense 32 271 biens en vente dans la province de Madrid, avec un prix médian de 3 920 €/m² et un ticket médian de 360 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 135 €/m² relevée sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. La moitié des annonces se situent entre 2 820 €/m² et 6 030 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

Le prix médian à Madrid (province), 360 000 €, implique environ 21 600 € de droits de mutation au taux de 6 %, plus 4 300 € de frais de notaire, registre et gestoría. Le total, proche de 25 900 €, reste à financer sur vos fonds propres, en dehors du prêt. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Madrid: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 13 431 logements touristiques (51 387 places) à Madrid (province) en 05/2026, soit 2 pour 1 000 habitants. Cette faible densité correspond à un marché avant tout résidentiel.

Dans la province de Madrid, le seul aéroport commercial en service est Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Il convient de vérifier s'il dessert votre aéroport de départ à la période souhaitée, sachant qu'un aéroport d'une province voisine peut parfois s'avérer plus proche selon la localisation du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Madrid, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 6,3 °C en janvier (minimum moyen 2,7 °C) et 25,1 °C en août (maximum moyen 31,3 °C), les hivers sont nettement plus rigoureux que sur la côte. Cela se traduit par des coûts de chauffage et d'isolation à anticiper sérieusement. Il tombe environ 421 mm d'eau par an, répartis sur quelque 59 jours de pluie mesurable: un volume modéré, ni sec ni humide. Les besoins en irrigation restent raisonnables au fil des saisons. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Madrid, Retiro, à environ 2 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 77 763 ventes de logements ont été recensées dans la province, Madrid, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Madrid et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Les banques espagnoles ne demandent pas de certificat de mariage pour accepter un dossier à deux noms. Elles demandent en revanche que chaque co-emprunteur justifie ses revenus, son historique bancaire et ses engagements financiers dans son pays, ici la France. Un couple pacsé ou en union libre suit exactement le même circuit qu'un couple marié : les deux profils sont additionnés pour calculer la capacité de remboursement, et chacun signe individuellement les documents contractuels.

La différence se joue plutôt du côté fiscal et successoral, deux sujets qui dépassent le cadre du crédit lui-même. Un couple non marié aura intérêt à demander conseil, en France comme en Espagne, sur la manière dont la quotité de propriété sera transmise en cas de décès ou de séparation, car les régimes matrimoniaux français ne s'appliquent pas automatiquement à un bien situé en Madrid.

La banque fixe les conditions du prêt et la solidarité des remboursements, mais c'est le notaire qui inscrit la quotité de propriété de chacun dans l'acte d'achat dans la province de Madrid. Un couple peut choisir une répartition à parts égales, ou une répartition proportionnelle aux apports de chacun, ce qui a des conséquences en cas de revente ou de succession. Il est recommandé d'en discuter avec un conseil fiscal en France avant la signature, car ce choix influence aussi la manière dont les revenus locatifs éventuels ou la plus-value seront répartis fiscalement entre les deux propriétaires.

Pour un couple dont les revenus ou l'apport sont très différents, cette flexibilité est souvent bienvenue : le montant emprunté n'a pas besoin de correspondre exactement à la part de propriété de chaque personne.

Chaque personne du couple doit réunir son propre dossier, même si le bien à Madrid est acheté conjointement. Les banques espagnoles demandent généralement à chacun : l'avis d'imposition des deux dernières années, la dernière déclaration de revenus complète, les relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs des crédits ou prêts en cours, et une pièce d'identité en cours de validité. La liste exacte varie selon la banque, et certains documents doivent être traduits par un traducteur assermenté, parfois apostillés.

Quand l'un des partenaires réside en France et l'autre ailleurs, ou quand les nationalités diffèrent, la banque continue de traiter les deux profils séparément avant de les additionner. La convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France s'applique à chaque propriétaire selon sa résidence fiscale réelle, ce qui peut créer des situations différentes au sein d'un même couple. En tant que citoyen français, la libre circulation permet de résider en Espagne sans limite de durée, sous réserve d'inscription si le séjour dépasse trois mois, mais ce droit ne s'applique pas nécessairement au partenaire d'une autre nationalité, notamment hors Union européenne, qui reste soumis à la règle des 90/180 jours en zone Schengen.

Dans ce type de dossier, la coordination entre le courtier, la banque et un conseil fiscal en France permet d'éviter les mauvaises surprises sur la fiscalité de chacun, sans jamais remettre en cause la solidarité du prêt lui-même.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.