Acheter à Girona via une société : ce qui change pour l'hypothèque

À Girona, plusieurs acheteurs non-résidents envisagent de passer par une société pour acquérir leur bien, souvent pour des raisons de transmission ou de gestion patrimoniale. Avant de s'engager dans cette voie, il est utile de comprendre ce que cela change réellement pour le financement, et ce qui reste identique quelle que soit la structure choisie.

Chez Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier enregistré auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi 5/2019), nous comparons plus de 20 banques espagnoles et accompagnons le dossier jusqu'au notaire, que l'acheteur soit une personne physique ou une société. L'étude est gratuite et sans engagement, et notre équipe échange avec vous en anglais.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Girona (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

830 429 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Girona au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. La province de Girona recense 181 899 résidents étrangers, soit près de 22 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

L'INE dénombrait 6 603 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans la province de Girona, un effectif qui témoigne d'une présence établie, bien qu'elle ne soit pas la plus importante du territoire provincial. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Girona (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Girona.

Avec 5 315 annonces actives, la province de Girona présente un prix médian de 2 840 €/m² et un ticket médian de 290 000 €. Ces valeurs restent proches de la médiane de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies à l'échelle nationale. Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 1 930 € et 3 820 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

Sur 290 000 €, prix médian à Girona (province), les droits de mutation au taux de 10 % représentent environ 29 000 €, plus 3 500 € de notaire, registre et gestoría, soit 32 500 € au total. Cette somme doit venir de votre épargne, hors prêt bancaire. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-11-01, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Girona: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

En 05/2026, Girona (province) comptait 20 821 logements touristiques (116 320 places) selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, soit 25 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré va de pair avec l'obligation d'obtenir une licence régionale pour louer à des touristes.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Girona. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Mesurées à Girona, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. L'hiver est marqué ici: 7,1 °C de moyenne en janvier et 1,1 °C de minimum moyen, contre 23,4 °C en août avec un maximum moyen de 29,8 °C. Mieux vaut prévoir un budget chauffage et une bonne isolation thermique. Avec environ 728 mm de pluie par an sur 66 jours mesurables, la région est plus arrosée que la moyenne espagnole. Il convient de contrôler l'état de l'humidité et de la ventilation lors des visites. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 07/2026, 15 239 ventes de logements ont été recensées dans la province, Girona, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. À l'échelle de la province de Girona, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour des raisons de transmission patrimoniale ou de simplicité de gestion, certains acheteurs non-résidents demandent si l'achat d'un bien à Girona par l'intermédiaire d'une société change la donne. La réponse est nuancée : la structure juridique influence la paperasse et les garanties demandées, mais elle ne supprime ni les coûts d'achat ni les vérifications sur votre situation personnelle.

Avant de choisir cette voie, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France, car les conséquences successorales et fiscales d'une société détenant un bien en Espagne dépendent de votre situation personnelle et de la convention de non-double imposition entre les deux pays. Une décision prise uniquement pour des raisons fiscales, sans regarder l'impact sur le financement, peut compliquer inutilement le dossier.

Qu'il s'agisse d'une société espagnole ou d'une société constituée en France, la banque étudie d'abord qui se cache derrière elle : les associés, leurs revenus et leur solvabilité. Les banques actives dans la province de Girona examinent la société elle-même, mais aussi, presque toujours, les revenus personnels de ses associés avant d'accorder un financement.

Dans la pratique, un prêt accordé à une société s'accompagne presque toujours d'une garantie personnelle des dirigeants ou actionnaires, ce qui signifie que vos propres documents financiers restent indispensables. La société doit en outre obtenir son propre numéro d'identification fiscal espagnol, distinct du NIE personnel, ainsi qu'un compte bancaire en Espagne pour recevoir les fonds et régler les paiements liés à l'achat. Le nombre exact de documents demandés, et leur traduction assermentée, dépendent de la banque et du profil du dossier.

Que vous achetiez en nom propre ou via une société, les mêmes coûts s'appliquent à Girona : pour un bien de seconde main, l'impôt de transfert (ITP) fixé par chaque région espagnole ; pour un logement neuf, la TVA de 10 % et le droit de timbre. S'y ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise bancaire du bien.

Aucune de ces dépenses n'est allégée par le fait d'acheter via une société : la structure juridique modifie surtout la manière dont le financement est monté et dont les revenus du bien seront ensuite déclarés, pas le montant des frais à prévoir le jour de la signature.

Un propriétaire non-résident, personne physique, déclare chaque année le Modelo 210 en Espagne sur les revenus liés à son bien. Une société suit un régime de déclaration qui lui est propre, distinct de celui d'un particulier, et c'est précisément ce point qu'il faut examiner avec un conseiller fiscal en France avant de choisir cette voie : la convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France détermine ensuite comment ces revenus doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Au moment de la revente, la règle de retenue de 3 % sur le prix s'applique dès lors que le vendeur est non-résident, que ce soit une personne physique ou une société. Cette somme est versée à l'administration espagnole en attendant la régularisation définitive de l'impôt dû.

Certains acheteurs pensent qu'une société facilite l'obtention d'un titre de séjour en Espagne : ce n'est pas le cas, d'autant que le « Golden Visa » pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025. En tant que citoyen français, cette question se pose d'ailleurs peu, puisque la liberté de circulation au sein de l'Union européenne vous permet déjà de résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois.

Le choix entre société et nom propre doit donc se décider sur des critères patrimoniaux et fiscaux, pas sur des considérations de séjour ou de visa.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.