Acheter avec un crédit à Alicante : comment l'IGIC change vos frais d'achat

Les Canaries appliquent un régime fiscal particulier, hérité de leur statut d'archipel ultrapériphérique : l'IGIC, impôt général indirect canarien, remplace la TVA pour les logements neufs, à un taux différent de celui du continent. Pour un achat de revente, c'est toujours l'ITP qui s'applique, mais avec un taux propre aux Canaries, fixé par le gouvernement régional.

Pour un acheteur résidant en France, cela ne change rien à la mécanique du crédit : la banque finance une partie du prix, et vous devez couvrir le reste, plus l'ensemble des frais liés à la transaction et à l'acte notarié. Ce qui change, c'est le calcul de votre budget global, puisque le taux applicable dans l'archipel diffère de celui que vous auriez sur le continent.

La province d'Alicante, sur la Costa Blanca, offre un littoral méditerranéen très urbanisé, avec des villes comme Benidorm, Torrevieja ou Altea, mais aussi un arrière-pays plus calme.

Elle attire surtout des retraités et des acheteurs de résidence secondaire, britanniques, belges ou scandinaves, séduits par le climat et la vie facile. L'aéroport d'Alicante-Elche facilite l'accès toute l'année. Les biens vont de l'appartement en bord de mer à la villa avec piscine dans une urbanisation.

Les données qui suivent sur Alicante (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner votre budget pour un prêt immobilier en Espagne.

Le recensement annuel de l'INE recense 2 033 566 résidents inscrits dans la province de Alicante au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. La province de Alicante recense 497 387 résidents étrangers, soit près de 24 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Au 1er janvier 2025, la province de Alicante comptait 11 277 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Les chiffres montrent une croissance constante de cette communauté au fil des recensements. En 2021, elle rassemblait 9 594 personnes, un nombre sensiblement inférieur à celui constaté aujourd'hui dans les données officielles. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Alicante (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Ce second tableau, consacré à la province de Alicante, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 33 334 biens en vente dans la province de Alicante affichent un prix médian de 2 730 €/m² et un ticket médian de 269 000 €. Ce niveau reste proche de la référence de 3 135 €/m² calculée sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 880 € à 3 650 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Le prix médian à Alicante (province), 269 000 €, implique environ 24 200 € de droits de mutation au taux de 9 %, plus 3 200 € de frais de notaire, registre et gestoría. Le total, proche de 27 400 €, reste à financer sur vos fonds propres, en dehors du prêt. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Alicante selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 32 148 le nombre de logements touristiques (164 954 places) en 05/2026 à Alicante (province), soit 16 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location.

Aeropuerto de Alicante-Elche (ALC) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Alicante. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Alicante, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. L'hiver y est tempéré: 11,7 °C de moyenne en janvier et 6,3 °C de minimum moyen, tandis qu'août affiche 26,0 °C avec un maximum moyen de 30,8 °C. Un système de chauffage adapté reste un point à contrôler avant l'achat. Le cumul annuel de précipitations tourne autour de 311 mm, sur environ 38 jours de pluie: un climat nettement sec. Les problèmes liés à l'humidité y sont rares, contrairement à la question de l'eau disponible. On compte en moyenne 2 851 heures de soleil chaque année. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Alacant/Alicante, à environ 3 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

Alicante (province) a enregistré 51 383 ventes de logements sur les douze mois précédant 07/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. À l'échelle de la province de Alicante, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province d'Alicante, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Si vous achetez un bien neuf aux Canaries, vous ne payez pas la TVA de 10 % appliquée sur le continent espagnol : c'est l'IGIC, l'impôt général indirect canarien, qui s'applique à sa place, à un taux propre à l'archipel. Pour un bien de revente, c'est l'ITP, l'impôt sur les transmissions patrimoniales, qui reste dû, mais avec un taux fixé par le gouvernement régional des Canaries, différent de celui des autres communautés autonomes.

Ce changement ne modifie pas la logique du crédit : la banque continue de financer une partie du prix, et vous devez financer le reste avec vos fonds propres, plus l'ensemble des frais annexes. Le taux exact de l'IGIC ou de l'ITP applicable à votre achat dépend du type de bien et de la date de signature ; il doit être confirmé par le notaire ou votre gestoría avant de signer le compromis.

Le prêt que vous obtiendrez pour acheter à Alicante reste un crédit espagnol, soumis au droit espagnol, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou de revente. Les banques demandent aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de l'établissement, de votre pays et de votre profil, et ne peut pas être annoncée à l'avance.

Elles examineront vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, vos crédits en cours et votre pièce d'identité, généralement traduits par un traducteur assermenté. La durée du prêt s'étend habituellement jusqu'à ce que l'emprunteur ait entre 70 et 75 ans, avec un choix entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le visa doré pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne : aucun risque de change ne vient s'ajouter à vos paiements ou virements liés à l'achat. Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), et si un jour vous revendez, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre imposition. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus chez vous.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.