Acheter avec un crédit à Barcelona : comment l'IGIC change vos frais d'achat

Les Canaries appliquent un régime fiscal particulier, hérité de leur statut d'archipel ultrapériphérique : l'IGIC, impôt général indirect canarien, remplace la TVA pour les logements neufs, à un taux différent de celui du continent. Pour un achat de revente, c'est toujours l'ITP qui s'applique, mais avec un taux propre aux Canaries, fixé par le gouvernement régional.

Pour un acheteur résidant en France, cela ne change rien à la mécanique du crédit : la banque finance une partie du prix, et vous devez couvrir le reste, plus l'ensemble des frais liés à la transaction et à l'acte notarié. Ce qui change, c'est le calcul de votre budget global, puisque le taux applicable dans l'archipel diffère de celui que vous auriez sur le continent.

La province de Barcelone associe une grande ville cosmopolite à un littoral proche et un arrière-pays vallonné, offrant une diversité de cadres de vie.

Les acheteurs sont variés : investisseurs locatifs, cadres internationaux ou familles souhaitant s'installer en ville pour le travail ou les études. L'aéroport de Barcelone-El Prat offre un accès international direct. Le marché est dominé par les appartements urbains, avec quelques maisons individuelles en périphérie ou sur la côte.

Qui habite Barcelona (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Barcelona totalisait 5 959 941 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. La province de Barcelona recense 1 075 119 résidents étrangers, soit près de 18 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

L'INE dénombrait 29 966 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans la province de Barcelona, un effectif qui témoigne d'une présence établie, bien qu'elle ne soit pas la plus importante du territoire provincial. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 26 268, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Barcelona (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Barcelona, une année différente du tableau précédent.

Dans notre base de prix, les 7 570 biens en vente dans la province de Barcelona affichent un prix médian de 3 190 €/m² et un ticket médian de 320 000 €. Ce niveau reste proche de la référence de 3 135 €/m² calculée sur les 130 communes que nous suivons en Espagne. La moitié des annonces se situent entre 2 250 €/m² et 4 610 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

Pour un bien à 320 000 € situé à Barcelona (province), l'impôt de transmission au taux de 10 % s'élève à environ 32 000 €, et les frais de notaire, registre et gestoría ajoutent 3 800 €. Prévoyez 35 800 € de liquidités propres, distinctes du montant emprunté. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Barcelona: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 15 905 le nombre de logements touristiques (80 469 places) en 05/2026 à Barcelona (province), soit 3 pour 1 000 habitants. Cette faible proportion signale un marché avant tout résidentiel.

Aeropuerto de Barcelona-El Prat (BCN) est le seul aéroport commercial de la province de Barcelona. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Barcelona, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 8,2 °C en janvier (minimum moyen 5,3 °C) et 23,9 °C en août (maximum moyen 28,3 °C), le climat hivernal reste modéré. Le chauffage compte alors dans le confort quotidien, un critère à examiner lors des visites. Il tombe environ 621 mm d'eau par an, répartis sur 57 jours de pluie mesurable: un chiffre relativement élevé pour l'Espagne côtière ou intérieure. Cela justifie une attention particulière portée à l'humidité des murs et des sous-sols. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Barcelona, Fabra, à environ 6 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Barcelona (province) a enregistré 73 260 ventes de logements sur les douze mois précédant 07/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces chiffres décrivent l'ensemble de la province de Barcelona et varient beaucoup d'une commune à l'autre, et d'un bien à l'autre. Dites-nous ce que vous recherchez et nous reprendrons les données avec vous.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Barcelona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Si vous achetez un bien neuf aux Canaries, vous ne payez pas la TVA de 10 % appliquée sur le continent espagnol : c'est l'IGIC, l'impôt général indirect canarien, qui s'applique à sa place, à un taux propre à l'archipel. Pour un bien de revente, c'est l'ITP, l'impôt sur les transmissions patrimoniales, qui reste dû, mais avec un taux fixé par le gouvernement régional des Canaries, différent de celui des autres communautés autonomes.

Ce changement ne modifie pas la logique du crédit : la banque continue de financer une partie du prix, et vous devez financer le reste avec vos fonds propres, plus l'ensemble des frais annexes. Le taux exact de l'IGIC ou de l'ITP applicable à votre achat dépend du type de bien et de la date de signature ; il doit être confirmé par le notaire ou votre gestoría avant de signer le compromis.

Le prêt que vous obtiendrez pour acheter à Barcelona reste un crédit espagnol, soumis au droit espagnol, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou de revente. Les banques demandent aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de l'établissement, de votre pays et de votre profil, et ne peut pas être annoncée à l'avance.

Elles examineront vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, vos crédits en cours et votre pièce d'identité, généralement traduits par un traducteur assermenté. La durée du prêt s'étend habituellement jusqu'à ce que l'emprunteur ait entre 70 et 75 ans, avec un choix entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le visa doré pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne : aucun risque de change ne vient s'ajouter à vos paiements ou virements liés à l'achat. Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), et si un jour vous revendez, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre imposition. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus chez vous.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.