Acheter avec un crédit à Santa Cruz de Tenerife : comment l'IGIC change vos frais d'achat

Les Canaries appliquent un régime fiscal particulier, hérité de leur statut d'archipel ultrapériphérique : l'IGIC, impôt général indirect canarien, remplace la TVA pour les logements neufs, à un taux différent de celui du continent. Pour un achat de revente, c'est toujours l'ITP qui s'applique, mais avec un taux propre aux Canaries, fixé par le gouvernement régional.

Pour un acheteur résidant en France, cela ne change rien à la mécanique du crédit : la banque finance une partie du prix, et vous devez couvrir le reste, plus l'ensemble des frais liés à la transaction et à l'acte notarié. Ce qui change, c'est le calcul de votre budget global, puisque le taux applicable dans l'archipel diffère de celui que vous auriez sur le continent.

Santa Cruz de Tenerife est la capitale de l'île de Tenerife, aux Canaries, offrant à la fois une vie urbaine animée et un accès rapide à la côte et aux paysages volcaniques. Le climat doux toute l'année attire des acheteurs européens en quête d'un cadre agréable pour la retraite ou le télétravail.

Les biens vont de l'appartement en centre-ville à la villa côtière avec vue sur l'océan. L'île dispose de deux aéroports, facilitant les liaisons directes avec plusieurs pays européens tout au long de l'année.

Les données qui suivent sur Santa Cruz de Tenerife (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner votre budget pour un prêt immobilier en Espagne.

1 087 319 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Santa Cruz de Tenerife au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. 171 377 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Santa Cruz de Tenerife, soit environ 16 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, la province de Santa Cruz de Tenerife ne comptait que 4 120 ressortissants français inscrits auprès de l'INE, un effectif modeste. Le padrón mesure la résidence effective et non la simple propriété d'un bien, ce qui explique en partie ce faible chiffre. Cette communauté a connu une progression continue au fil des années. Elle ne comptait que 3 769 personnes en 2021, un chiffre nettement inférieur à celui enregistré aujourd'hui selon les derniers recensements officiels. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Santa Cruz de Tenerife (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Ce second tableau présente, pour la province de Santa Cruz de Tenerife, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Notre base de prix recense 4 808 biens dans la province de Santa Cruz de Tenerife, avec un prix médian de 3 110 €/m² et un ticket médian de 290 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 130 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 135 €/m². La moitié des annonces se situent entre 2 200 €/m² et 4 200 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

À Santa Cruz de Tenerife (province), sur un prix médian de 290 000 €, le calcul donne environ 18 800 € de droits de mutation au taux de 6,5 %, plus 3 500 € de frais annexes, soit 22 300 € au total. Un acheteur financé par un prêt espagnol doit disposer de cette somme en fonds propres. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Santa Cruz de Tenerife: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Santa Cruz de Tenerife (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 21 358 le nombre de logements touristiques (86 100 places) en 05/2026, soit environ 20 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale.

Santa Cruz de Tenerife (province) compte les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Tenerife Sur (TFS), Aeropuerto de Tenerife Norte (TFN). Il est conseillé de vérifier lequel propose des vols depuis votre aéroport de départ à la période de voyage choisie. Mesurées à Santa Cruz de Tenerife, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. Avec 18,2 °C de moyenne en janvier (minimum moyen 15,4 °C) et 25,5 °C en août (maximum moyen 29,0 °C), les hivers restent cléments. Les habitants profitent généralement d'un confort thermique appréciable sans grand recours au chauffage. Avec environ 226 mm de pluie par an sur seulement 30 jours mesurables, la région affiche un climat très sec. Cela limite les problèmes d'humidité mais implique une gestion attentive de l'eau. On compte en moyenne 2 913 heures de soleil chaque année. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Sta.Cruz de Tenerife, à environ 1 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 11 491 transactions immobilières dans la province, Santa Cruz de Tenerife, sur les douze mois jusqu'à 07/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. À l'échelle de la province de Santa Cruz de Tenerife, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Santa Cruz de Tenerife, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Si vous achetez un bien neuf aux Canaries, vous ne payez pas la TVA de 10 % appliquée sur le continent espagnol : c'est l'IGIC, l'impôt général indirect canarien, qui s'applique à sa place, à un taux propre à l'archipel. Pour un bien de revente, c'est l'ITP, l'impôt sur les transmissions patrimoniales, qui reste dû, mais avec un taux fixé par le gouvernement régional des Canaries, différent de celui des autres communautés autonomes.

Ce changement ne modifie pas la logique du crédit : la banque continue de financer une partie du prix, et vous devez financer le reste avec vos fonds propres, plus l'ensemble des frais annexes. Le taux exact de l'IGIC ou de l'ITP applicable à votre achat dépend du type de bien et de la date de signature ; il doit être confirmé par le notaire ou votre gestoría avant de signer le compromis.

Le prêt que vous obtiendrez pour acheter à Santa Cruz de Tenerife reste un crédit espagnol, soumis au droit espagnol, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou de revente. Les banques demandent aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de l'établissement, de votre pays et de votre profil, et ne peut pas être annoncée à l'avance.

Elles examineront vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, vos crédits en cours et votre pièce d'identité, généralement traduits par un traducteur assermenté. La durée du prêt s'étend habituellement jusqu'à ce que l'emprunteur ait entre 70 et 75 ans, avec un choix entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le visa doré pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne : aucun risque de change ne vient s'ajouter à vos paiements ou virements liés à l'achat. Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), et si un jour vous revendez, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre imposition. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus chez vous.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.