Ancien vs neuf en Espagne : ce que les frais annexes changent vraiment
Avant de comparer deux annonces en Espagne, il faut comparer deux fiscalités : l'ancien et le neuf ne supportent pas la même taxe, et l'écart peut peser lourd dans le budget d'un acheteur résidant en France.
Qui se cache derrière cette page. Colibrí Finances est la marque de courtage en crédit de PISOK NUEVO HOGAR, S.L., intermédiaire de crédit immatriculé auprès de la Banque d'Espagne (code E480). Nous comparons plus de 20 banques espagnoles pour les personnes qui vivent à l'étranger. L'étude est gratuite ; nous ne facturons des honoraires que si vous signez, convenus par écrit au préalable. Nous répondons en anglais.
Deux régimes fiscaux, une même région
En Espagne, un logement ancien et un logement neuf ne sont jamais soumis à la même taxe d'achat. Le premier relève de l'impôt de transfert (ITP), fixé par la communauté autonome ; le second relève de la TVA à 10 % à laquelle s'ajoute un droit de timbre (AJD). Ce choix fiscal n'est pas un détail administratif : il influence le montant total à financer et donc la part d'apport personnel que la banque demandera.
Pour un acheteur venant de France, ces frais s'ajoutent à des démarches déjà nombreuses : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, traduction des justificatifs de revenus. Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne sous le code E480 (loi 5/2019), compare plus de 20 banques espagnoles pour préparer ce dossier, mais ne remplace pas un conseil fiscal ou notarial local.
Le taux exact de l'ITP dépend de la communauté autonome et du type de bien : il doit toujours être vérifié avant de signer un compromis, car il varie d'une région à l'autre en Espagne.
Ce que paie l'acheteur d'un bien ancien en Espagne
Dans l'ancien, la taxe principale est l'ITP, calculé sur le prix ou la valeur de référence du bien, selon le montant le plus élevé. Son taux est fixé région par région, ce qui explique que deux biens de même valeur puissent être taxés différemment en Espagne et dans une autre province. À cela s'ajoutent les frais de notaire, le registre foncier, les honoraires de gestoría pour les démarches administratives, et l'expertise bancaire exigée par la banque qui finance l'opération.
Ces postes ne sont pas optionnels : ils conditionnent la signature chez le notaire et l'inscription du bien au registre de la propriété, étape indispensable pour que la banque libère les fonds du prêt.
Ce que paie l'acheteur d'un bien neuf en Espagne
Pour un logement neuf vendu directement par le promoteur, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 %, à laquelle s'ajoute l'AJD, un droit de timbre additionnel propre aux actes notariés liés à la TVA. Le notaire, le registre foncier et la gestoría restent dus comme dans l'ancien ; seule la taxe principale change de nature et, souvent, de montant global.
Dans les deux cas, la banque qui étudie le dossier d'un non-résident demandera les mêmes justificatifs : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des derniers mois, justificatifs des crédits en cours et pièce d'identité valide, le tout généralement accompagné d'une traduction assermentée.
10 %
TVA sur le neuf
C'est le taux de TVA applicable à l'achat d'un logement neuf en Espagne, auquel s'ajoute le droit de timbre (AJD) propre à chaque acte notarié.
| Poste de dépense | Logement ancien | Logement neuf |
|---|---|---|
| Taxe principale | ITP régional variable | TVA 10 % + AJD |
| Notaire | Oui | Oui |
| Registre foncier | Oui | Oui |
| Gestoría | Recommandé | Recommandé |
| Expertise bancaire | Oui | Oui |
Autres frais communs aux deux options en Espagne
Au-delà de la taxe principale, l'acheteur doit prévoir le coût du notaire, l'inscription au registre de la propriété, les démarches de la gestoría et la commande d'une expertise bancaire indépendante. Ces frais s'appliquent qu'il s'agisse d'un bien ancien ou neuf, et doivent être budgétés en plus du prix d'achat et de l'apport demandé par la banque, qui est généralement plus élevé pour un non-résident que pour un résident espagnol.
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, ce qui évite tout risque de change lors des paiements liés à l'achat.
- Vérifier le taux d'ITP applicable dans la communauté autonome avant de signer un compromis
- Demander un devis détaillé incluant notaire, registre et gestoría pour les deux options
- Obtenir le NIE et ouvrir un compte bancaire espagnol dès le début des démarches
- Faire traduire les documents de revenus par un traducteur assermenté
- Consulter un conseiller fiscal en France pour la déclaration des revenus liés au bien espagnol
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Pourquoi l'ITP d'un bien ancien est-il différent d'une région à l'autre en Espagne ?
L'ITP est un impôt transféré aux communautés autonomes, qui fixent librement son taux pour les biens situés sur leur territoire. C'est pourquoi un logement ancien en Espagne peut être taxé différemment d'un bien similaire dans une autre région ; il faut toujours vérifier le taux en vigueur avant de signer.
La TVA sur le neuf remplace-t-elle tous les autres frais d'achat ?
Non. La TVA à 10 % et le droit de timbre remplacent uniquement l'ITP applicable à l'ancien. Les frais de notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise bancaire restent dus de la même façon, que le bien soit neuf ou ancien.
Un acheteur résidant en France doit-il déclarer ce bien en France ?
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer les revenus ou la propriété d'un bien situé en Espagne dans votre pays de résidence.
Est-il plus simple pour un Français d'obtenir un prêt pour un bien neuf que pour un bien ancien ?
La nature du bien n'est pas le critère principal : la banque évalue surtout vos revenus, vos dettes existantes et votre profil global. L'apport demandé à un non-résident est généralement plus élevé, mais la part exacte dépend de la banque, du pays et du dossier.
Le Golden Visa espagnol permet-il encore d'acheter plus facilement ?
Non, ce programme a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être utilisé comme argument d'achat. Comme citoyen de l'Union européenne, vous pouvez de toute façon résider en Espagne librement, avec une simple inscription locale au-delà de trois mois.