Ancien vs neuf aux Îles Baléares : ce que les frais annexes changent vraiment

Aux Îles Baléares, un logement ancien et un logement neuf ne sont jamais soumis à la même taxe d'achat. Le premier relève de l'impôt de transfert (ITP), fixé par la communauté autonome ; le second relève de la TVA à 10 % à laquelle s'ajoute un droit de timbre (AJD). Ce choix fiscal n'est pas un détail administratif : il influence le montant total à financer et donc la part d'apport personnel que la banque demandera.

Pour un acheteur venant de France, ces frais s'ajoutent à des démarches déjà nombreuses : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, traduction des justificatifs de revenus. Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne sous le code E480 (loi 5/2019), compare plus de 20 banques espagnoles pour préparer ce dossier, mais ne remplace pas un conseil fiscal ou notarial local.

Les Illes Balears, avec Majorque, Minorque et Ibiza, forment un archipel prisé pour son cadre insulaire et son littoral varié, entre criques et zones plus urbaines comme Palma.

Les acheteurs internationaux, souvent aisés, viennent d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de France, recherchant une résidence secondaire ou un investissement locatif haut de gamme. L'aéroport de Palma assure une bonne connexion, avec une forte saisonnalité touristique en été. On trouve surtout des fincas rénovées et des villas.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Illes Balears (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

1 249 844 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Illes Balears au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. Sur l'ensemble de la province de Illes Balears, 270 891 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 22 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Au 1er janvier 2025, la province de Illes Balears comptait 7 553 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 7 165 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Illes Balears (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Ce second tableau présente, pour la province de Illes Balears, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Avec 4 468 annonces actives, la province de Illes Balears affiche un prix médian de 4 660 €/m² et un ticket médian de 599 000 € dans notre base de données. Ce niveau est supérieur à la médiane de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies à l'échelle nationale. La moitié des annonces se situent entre 3 400 €/m² et 6 740 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

Sur 599 000 €, prix médian à Illes Balears (province), les droits de mutation au taux de 8 % représentent environ 47 900 €, plus 7 200 € de notaire, registre et gestoría, soit 55 100 € au total. Cette somme doit venir de votre épargne, hors prêt bancaire. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-11-01, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Illes Balears selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

À Illes Balears (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 21 304 le nombre de logements touristiques (134 282 places) en 05/2026, soit environ 17 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale.

On recense, dans la province, Illes Balears, les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Chacun dessert des destinations différentes selon la période, d'où l'intérêt de vérifier les vols disponibles au départ de chez vous. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Palma de Mallorca, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 9,5 °C en janvier (minimum moyen 3,8 °C) et 25,1 °C en août (maximum moyen 31,3 °C), le climat hivernal reste modéré. Le chauffage compte alors dans le confort quotidien, un critère à examiner lors des visites. Il tombe environ 411 mm d'eau par an, répartis sur quelque 51 jours de pluie mesurable: un volume modéré, ni sec ni humide. Les besoins en irrigation restent raisonnables au fil des saisons. La région bénéficie d'environ 2 756 heures d'ensoleillement par an. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Palma de Mallorca, Aeropuerto, à environ 19 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 13 774 transactions immobilières dans la province, Illes Balears, sur les douze mois jusqu'à 07/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces données concernent la province de Illes Balears dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Aux Îles Baléares, le taux général est de 8 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Dans l'ancien, la taxe principale est l'ITP, calculé sur le prix ou la valeur de référence du bien, selon le montant le plus élevé. Son taux est fixé région par région, ce qui explique que deux biens de même valeur puissent être taxés différemment aux Îles Baléares et dans une autre province. À cela s'ajoutent les frais de notaire, le registre foncier, les honoraires de gestoría pour les démarches administratives, et l'expertise bancaire exigée par la banque qui finance l'opération.

Ces postes ne sont pas optionnels : ils conditionnent la signature chez le notaire et l'inscription du bien au registre de la propriété, étape indispensable pour que la banque libère les fonds du prêt.

Pour un logement neuf vendu directement par le promoteur, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 %, à laquelle s'ajoute l'AJD, un droit de timbre additionnel propre aux actes notariés liés à la TVA. Le notaire, le registre foncier et la gestoría restent dus comme dans l'ancien ; seule la taxe principale change de nature et, souvent, de montant global.

Dans les deux cas, la banque qui étudie le dossier d'un non-résident demandera les mêmes justificatifs : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des derniers mois, justificatifs des crédits en cours et pièce d'identité valide, le tout généralement accompagné d'une traduction assermentée.

Au-delà de la taxe principale, l'acheteur doit prévoir le coût du notaire, l'inscription au registre de la propriété, les démarches de la gestoría et la commande d'une expertise bancaire indépendante. Ces frais s'appliquent qu'il s'agisse d'un bien ancien ou neuf, et doivent être budgétés en plus du prix d'achat et de l'apport demandé par la banque, qui est généralement plus élevé pour un non-résident que pour un résident espagnol.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, ce qui évite tout risque de change lors des paiements liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.