S'installer en famille à Madrid : les étapes du crédit hypothécaire

Emménager à Madrid avec des enfants suppose de faire avancer de front deux dossiers qui n'obéissent pas au même rythme : l'inscription scolaire, qui suit le calendrier de l'année académique espagnole, et le crédit hypothécaire, qui dépend des délais bancaires et notariaux. Anticiper cet écart évite bien des tensions lors des derniers mois avant le déménagement.

En tant que citoyens français, vous bénéficiez de la liberté de circulation au sein de l'Union européenne et pouvez vous installer en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois de séjour. Le crédit, lui, suit une logique bancaire propre, indépendante de votre statut de résident européen.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Madrid (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

Au 1er janvier 2025, la province de Madrid comptait 7 113 886 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. 1 181 319 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Madrid, soit environ 17 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Selon l'INE, à peine 18 108 ressortissants français figuraient au padrón de la province de Madrid au 1er janvier 2025. Cette inscription ne concerne que les résidents à l'année, et laisse donc de côté les propriétaires de maisons de vacances. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 15 663 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Madrid (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Madrid, une année différente du tableau précédent.

Notre base de prix recense 24 729 biens en vente dans la province de Madrid, avec un prix médian de 3 830 €/m² et un ticket médian de 360 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 210 €/m² relevée sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 2 750 € à 5 910 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Sur 360 000 €, prix médian à Madrid (province), les droits de mutation au taux de 6 % représentent environ 21 600 €, plus 4 300 € de notaire, registre et gestoría, soit 25 900 € au total. Cette somme doit venir de votre épargne, hors prêt bancaire. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Madrid: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026 à Madrid (province), soit 2 pour 1 000 habitants. Cette faible proportion signale un marché avant tout résidentiel.

Dans la province de Madrid, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Madrid, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. L'hiver est marqué ici: 6,3 °C de moyenne en janvier et 2,7 °C de minimum moyen, contre 25,1 °C en août avec un maximum moyen de 31,3 °C. Mieux vaut prévoir un budget chauffage et une bonne isolation thermique. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 421 mm, réparties sur près de 59 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Madrid, Retiro, située à 2 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 06/2026, 78 375 ventes de logements ont été recensées dans la province, Madrid, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Madrid et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Si votre objectif est que les enfants commencent l'année scolaire à Madrid dès septembre, il faut remonter le calendrier : recherche du bien, étude bancaire, constitution du dossier, signature chez le notaire. Ce n'est qu'une fois l'acte signé que vous disposerez d'une adresse stable à indiquer lors de l'inscription scolaire, même si certains établissements acceptent un dossier provisoire.

Le délai entre l'accord de principe d'une banque et la signature définitive varie selon la banque, la complexité du dossier et le rythme du notaire et du registre foncier. Mieux vaut lancer les démarches plusieurs mois avant la date souhaitée d'emménagement plutôt que de caler le projet immobilier sur une rentrée précise.

Une banque espagnole évalue votre capacité de remboursement sur la base de documents français, ce qui suppose souvent une traduction assermentée et, selon l'établissement, une légalisation. Rassembler ces pièces avant le déménagement, pendant que vous avez encore facilement accès aux organismes français, simplifie beaucoup les choses.

Les banques demandent aussi la preuve des crédits en cours, y compris ceux liés à un logement que vous conservez en France. Un dossier familial avec deux revenus, parfois deux employeurs, prend généralement plus de temps à instruire : mieux vaut le savoir avant de fixer une date de départ.

Tant que vous n'êtes pas résident fiscal espagnol, la propriété d'un logement à Madrid entraîne le dépôt annuel d'une déclaration de non-résident, le modèle 210. La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite une double imposition, mais il est recommandé de consulter aussi un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus dans votre pays de résidence.

Le jour où vous revendrez, si vous êtes toujours non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix sur le compte du fisc espagnol, à valoir sur votre imposition. Ce mécanisme ne concerne pas l'achat mais il vaut mieux le connaître dès le départ pour la suite du projet familial.

Les banques espagnoles demandent en général aux non-résidents un apport personnel plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays et de votre profil, et ne peut être annoncée à l'avance. À cela s'ajoutent les frais d'achat : droits de mutation fixés par chaque région pour un bien ancien, ou TVA à 10 % plus droits d'enregistrement pour un logement neuf, ainsi que notaire, registre foncier, gestoría et expertise bancaire du bien.

Comme la France utilise déjà l'euro, vos virements et remboursements ne subissent aucun risque de change. Notez enfin que le « Golden Visa » espagnol, autrefois associé à l'achat immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 : il ne fait plus partie des options pour s'installer, mais en tant que citoyens européens, vous n'en avez de toute façon jamais eu besoin pour vivre à Madrid.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.