Prêt hypothécaire pour une résidence secondaire à Cádiz : ce que doivent savoir les non-résidents

Acheter une résidence secondaire à Cádiz n'a rien d'exotique pour les banques espagnoles : elles financent régulièrement des acheteurs français qui ne viendront vivre dans le bien que quelques semaines par an. Le dossier est cependant examiné avec attention, car la banque veut s'assurer que vos revenus perçus en France couvrent confortablement le remboursement, sans dépendre d'une location future du logement.

La part que la banque accepte de financer dépend du profil de chaque emprunteur, du pays de résidence et de l'établissement choisi : il n'existe pas de pourcentage universel, et toute annonce affirmant le contraire mérite d'être vérifiée. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de vingt banques espagnoles pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation.

La province de Cádiz s'étend le long de la Costa de la Luz, façade atlantique connue pour ses plages, ses villages blancs et la pratique des sports de vent. Elle attire des acheteurs sensibles à la nature, au patrimoine historique et à une ambiance plus authentique.

On y trouve des maisons traditionnelles ainsi que des villas récentes. Les aéroports de Jerez et de Séville permettent l'accès à la région, la saison touristique restant concentrée sur les mois les plus chauds.

Avant d'engager une démarche de financement en Espagne, voici des chiffres datés sur Cádiz (province) : population, prix affichés des logements, accès et climat, chacun avec sa source. Ils vous permettent de poser un budget réaliste pour votre projet d'achat.

Au 1er janvier 2025, la province de Cádiz comptait 1 261 420 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. Sur l'ensemble de la province de Cádiz, 68 798 personnes déclarent une nationalité étrangère, soit environ 5 pour 100 habitants. Cette part demeure limitée au niveau provincial, bien que certaines communes s'en écartent nettement.

Au 1er janvier 2025, la province de Cádiz ne comptait que 1 541 ressortissants français inscrits auprès de l'INE, un effectif modeste. Le padrón mesure la résidence effective et non la simple propriété d'un bien, ce qui explique en partie ce faible chiffre. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 1 318, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Cádiz (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Cádiz, une année différente du tableau précédent.

Avec 3 514 annonces actives, la province de Cádiz affiche un prix médian de 2 220 €/m² et un ticket médian de 224 000 €, inférieur à la médiane de 3 210 €/m² relevée sur les 127 communes suivies. C'est l'une des provinces les plus accessibles de notre suivi. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 1 550 € et 3 070 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Le prix médian à Cádiz (province), 224 000 €, implique environ 15 700 € de droits de mutation au taux de 7 %, plus 2 700 € de frais de notaire, registre et gestoría. Le total, proche de 18 400 €, reste à financer sur vos fonds propres, en dehors du prêt. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Cádiz: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 15 116 logements touristiques (73 667 places) à Cádiz (province) en 05/2026, soit 12 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale.

Aeropuerto de Jerez (XRY) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Cádiz. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Mesurées à Cádiz, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. L'hiver est doux ici: 12,7 °C de moyenne en janvier et un minimum moyen de 9,4 °C, contre 25,0 °C en août avec des maximales moyennes de 27,9 °C. Le chauffage devient alors un poste secondaire plutôt qu'une nécessité constante. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 523 mm, réparties sur près de 51 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Cádiz, à environ 5 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 06/2026, 18 439 ventes de logements ont été recensées dans la province, Cádiz, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. À l'échelle de la province de Cádiz, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Cádiz, le taux général est de 7 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Que le bien soit destiné à un usage permanent ou occasionnel, la banque espagnole doit comprendre votre situation financière en France. Elle demandera généralement vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs de crédits ou prêts en cours, ainsi qu'une pièce d'identité valide.

Ces documents sont souvent exigés en traduction assermentée, et parfois apostillés selon la banque. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, ce qui explique pourquoi comparer plusieurs banques permet souvent d'obtenir un dossier mieux adapté à votre profil de résident français.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs frais incontournables : l'impôt de transfert (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % pour un logement neuf accompagnée du droit de timbre, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire du bien.

Ces frais varient selon la région où se situe Cádiz et selon que le bien est neuf ou déjà habité. Ils doivent être budgétés dès le départ, car ils s'ajoutent au montant financé par la banque.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Cette souplesse distingue votre situation de celle des acheteurs non européens, souvent limités à 90 jours sur 180 dans l'espace Schengen.

Le Golden Visa espagnol pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 ; il ne s'agit donc plus d'une option, même pour les résidences secondaires de valeur élevée. Cela ne change rien pour un acheteur français, déjà libre de circuler et de résider en Espagne.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.