Divorce ou séparation : que devient le prêt hypothécaire commun en Espagne ?

De nombreux acheteurs de France empruntent à deux pour financer un bien en Espagne, souvent plusieurs années avant d'envisager une séparation. Le prêt, lui, a été signé selon le droit espagnol, avec une banque qui n'intervient à aucun moment dans la procédure de divorce menée en France.

Cette page explique ce que la banque espagnole exige réellement lorsqu'un couple se sépare : retirer un emprunteur du contrat, vendre le bien avec un solde restant dû, ou refinancer auprès d'un autre établissement, et quels documents cela suppose de réunir à nouveau.

Un divorce ou une séparation prononcés en France ne modifient pas, par eux-mêmes, le contrat de prêt signé avec une banque espagnole. Cette dernière n'est pas partie à l'accord de séparation : elle continue d'appliquer les clauses du prêt telles qu'elles ont été signées au moment de l'achat, avec les deux emprunteurs solidairement responsables du remboursement.

Concrètement, tant qu'aucune démarche n'a été engagée auprès de la banque espagnole, les deux ex-conjoints restent redevables de la totalité des mensualités, même si l'un des deux a quitté le logement ou ne perçoit plus de revenus liés au bien. La séparation des biens décidée en France ne règle donc pas, à elle seule, la situation vis-à-vis de l'établissement prêteur en Espagne.

Trois voies sont généralement étudiées avec la banque espagnole. La première consiste à retirer l'un des deux emprunteurs du prêt (une opération souvent appelée novation) : l'ex-conjoint qui conserve le bien doit alors démontrer, seul, une capacité de remboursement suffisante, ce qui suppose une nouvelle étude de son dossier, comparable à celle d'une première demande.

La deuxième option est la vente du bien avant la fin du prêt : le solde du capital restant dû est réglé chez le notaire au moment de la signature, à partir du prix de vente, et les deux emprunteurs doivent donner leur accord. La troisième possibilité est le refinancement auprès d'un autre établissement, qui rachète le prêt existant et peut, selon le cas, être souscrit par un seul ex-conjoint ou par les deux.

Que l'on reste seul emprunteur, que l'on vende ou que l'on refinance, la banque espagnole redemande un dossier actualisé, comme pour toute étude de solvabilité. Les pièces habituellement exigées côté France n'échappent pas à la règle après une séparation.

Elles doivent en général être présentées en espagnol, parfois avec une traduction assermentée, et la liste précise varie d'une banque à l'autre.

Si le bien est vendu et que l'un des ex-conjoints (ou les deux) reste non résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt du vendeur non résident, en plus des autres frais habituels de la vente. Tant que le bien reste détenu, la déclaration annuelle de revenus des non-résidents (modèle 210) continue de s'appliquer à chaque propriétaire, séparément.

L'Espagne et la France étant liées par une convention de non-double imposition, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer, dans son pays de résidence, les revenus ou la vente d'un bien situé en Espagne après une séparation.

Colibrí Finances est un intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi 5/2019). Nous ne sommes pas médiateurs familiaux : l'accord de séparation relève d'un avocat ou d'un notaire en France. Notre rôle commence une fois les intentions clarifiées entre les ex-conjoints, pour préparer le dossier auprès de plus de vingt banques espagnoles, qu'il s'agisse de retirer un emprunteur, de refinancer ou d'accompagner une vente.

L'étude est gratuite et sans engagement, et des honoraires ne sont dus que si le dossier aboutit à une signature, avec un accord écrit préalable. L'équipe échange en anglais (et en espagnol) tout au long du suivi jusqu'au notaire.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.