Financer un bien à rénover en Espagne avec un prêt espagnol

Un prêt hypothécaire espagnol finance avant tout le prix d'achat du bien, pas automatiquement les travaux qui suivront. Pour un bien à rénover en Espagne, la banque évalue la valeur actuelle du logement, et parfois sa valeur future une fois les travaux réalisés, mais cette seconde option dépend entièrement de l'établissement et du dossier présenté.

Chaque banque a ses propres critères pour décider si elle intègre une partie des travaux dans le même prêt ou si elle exige un financement séparé. La part exacte financée dépend de la banque, de France comme pays de résidence et du profil de l'emprunteur : il n'existe pas de règle unique applicable à tous les dossiers.

Pour un achat classique en Espagne, la banque analyse les revenus, l'endettement existant et l'apport de l'acheteur. Quand un projet de rénovation s'ajoute, elle demande en général un budget chiffré par un professionnel, parfois accompagné de plans ou de permis si les travaux sont structurels. Ce document permet à la banque d'estimer la valeur du bien une fois rénové, un élément clé si elle envisage de financer une partie des travaux.

Les documents habituels restent nécessaires : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits en cours, et passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité. Pour un acheteur résidant en France, ces documents sont généralement acceptés en français mais une traduction assermentée est souvent demandée, parfois avec apostille selon la banque.

Au prix du bien s'ajoutent, pour une revente, les droits de mutation (ITP) fixés par chaque région, et pour un bien neuf la TVA de 10 % ainsi que le droit de timbre. Viennent ensuite le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'évaluation bancaire du bien. Ces frais sont distincts du budget des travaux, qui doit être prévu à part, que la banque le finance partiellement ou non.

Le tableau suivant résume les grandes étapes et qui en a généralement la charge, pour éviter de confondre les frais d'acquisition et le financement de la rénovation elle-même.

Tant que le bien n'est pas loué ni habité à titre principal, le propriétaire non-résident continue de déposer chaque année le Modelo 210, la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition : il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer, le cas échéant, les revenus ou la situation du bien pendant et après les travaux.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous pouvez résider en Espagne sans limitation de durée pour suivre un chantier, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le Golden Visa pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne constitue donc plus une option, ce qui est sans incidence pour un citoyen européen disposant déjà de la liberté de circulation.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.