Appartement ou maison mitoyenne à Valencia : quelles différences pour votre hypothèque ?

Quand un acheteur non-résident dépose un dossier pour un appartement ou pour une maison mitoyenne à Valencia, la banque examine les mêmes revenus, les mêmes charges et la même situation fiscale en France. Ce qui change, c'est la manière dont l'expert évalue le bien lui-même : un appartement est jugé surtout sur sa surface, son étage, l'état de l'immeuble et les charges de copropriété, tandis qu'une maison mitoyenne intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture et les responsabilités partagées avec les voisins sur les murs mitoyens.

Cette différence de méthode ne signifie pas qu'un type de bien est systématiquement mieux accueilli par les banques. Chaque établissement en Espagne applique ses propres critères, et la part que la banque accepte de financer dépend surtout de votre profil, de votre pays de résidence et de la politique interne de l'établissement, pas du seul type de logement.

La province de Valencia combine une grande ville dynamique, un littoral méditerranéen et un arrière-pays rural, offrant un choix entre vie urbaine et cadre balnéaire.

Elle attire des acheteurs internationaux en quête d'un cadre de vie agréable à coût maîtrisé, ainsi que des investisseurs urbains. L'aéroport de Valencia permet un accès rapide depuis l'Europe. Le marché propose des appartements en ville, ainsi que des villas et maisons de campagne dans les environs.

Dans la capitale de la province, la majorité des transactions concerne des appartements situés dans des immeubles urbains, parfois anciens et rénovés, parfois plus récents dans les quartiers en expansion. L'expert mandaté par la banque s'intéresse à l'état de la copropriété, à l'ancienneté de la structure et à la conformité des parties communes, des éléments qui pèsent directement sur l'évaluation d'un bien collectif. Ce profil séduit particulièrement les acheteurs internationaux qui recherchent une vie urbaine animée à un coût maîtrisé, ainsi que les investisseurs qui privilégient la liquidité d'un logement facile à louer ou à revendre.

À quelques kilomètres du centre, l'arrière-pays rural de la province offre un tout autre type de bien : maisons de campagne, anciennes fincas ou villas isolées sur un terrain propre. Pour ce type de propriété, l'évaluateur bancaire ne se limite pas à la construction : il examine la surface du terrain, sa classification (urbain, urbanisable ou rustique) et l'accès depuis la voie publique. Un chemin privé mal entretenu ou une parcelle classée rustique peut compliquer l'évaluation et allonger le délai d'étude du dossier, même si le profil de l'acheteur non-résident reste identique à celui d'un acquéreur d'appartement.

Le littoral méditerranéen de la province attire un public différent, souvent en quête d'une résidence secondaire ou d'un pied-à-terre balnéaire. Les maisons mitoyennes en urbanisation, très présentes dans les communes côtières, sont évaluées par la banque à la fois comme un bien bâti et comme une quote-part du terrain et des équipements communs, piscine ou jardins partagés inclus. L'expert vérifie aussi l'existence et la régularité des statuts de la communauté de propriétaires, un point que les acheteurs venus de l'étranger découvrent parfois pour la première fois lors du montage du dossier.

La location touristique saisonnière, très répandue sur cette côte, est encadrée par la Generalitat Valenciana, qui délivre les autorisations et fixe les règles applicables aux logements destinés à la location de courte durée. La banque ne prend jamais en compte un revenu locatif futur comme un élément garanti dans son analyse : elle étudie le profil de revenus et d'endettement du demandeur tel qu'il est justifié dans son pays d'origine, indépendamment de tout projet de location. Un appartement en front de mer et une maison mitoyenne à quelques rues de la plage suivent donc la même logique de dossier, même si leur usage prévu diffère.

Le taux de l'impôt de transmission (ITP) applicable à l'achat d'un bien de seconde main dans la province de Valencia est fixé par la Comunitat Valenciana ; le tableau qui accompagne ce texte en précise le détail. Ce point mérite d'être clarifié pour les acheteurs internationaux : ce taux s'applique de la même manière, que le bien acquis soit un appartement dans la ville de Valencia ou une maison individuelle dans l'arrière-pays ou sur la côte. Pour un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement en construction ou d'une villa sortie de terre, c'est la TVA de 10 % accompagnée du droit de timbre qui s'applique, et non l'ITP.

Au-delà de cet impôt d'achat, les propriétaires non-résidents de la province doivent chaque année déposer une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le Modelo 210, quel que soit le type de bien détenu. Et si un jour ce même propriétaire revend son appartement ou sa maison, l'acheteur retiendra 3 % du prix à valoir sur l'impôt dû par le vendeur non-résident. Ces règles fiscales, communes à tous les biens de la province, s'appuient par ailleurs sur la convention de double imposition existant entre l'Espagne et le pays d'origine de l'acheteur, ce qui évite une double charge sur les mêmes revenus.

L'aéroport de Valencia constitue un atout majeur pour les acheteurs étrangers de la province, qu'ils viennent chercher un appartement en ville ou une maison plus éloignée. Pour un appartement urbain, la proximité du centre et des connexions aériennes est souvent perçue comme un argument de liquidité, un critère que l'expert bancaire intègre implicitement dans son évaluation de la localisation. Pour une maison individuelle ou une villa côtière, c'est davantage la qualité de la voirie d'accès, la desserte depuis les axes principaux et l'éloignement du bourg le plus proche qui sont examinés, car ils conditionnent la facilité de revente future du bien.

Cette différence d'appréciation ne change rien à la structure du dossier de financement lui-même : le non-résident doit présenter les mêmes justificatifs de revenus et d'endettement traduits, et parfois apostillés, qu'il achète un appartement dans la ville de Valencia ou une maison dans l'arrière-pays ou sur la côte. C'est bien la valeur du bien, appréciée par l'expert selon sa nature, qui varie d'un dossier à l'autre, et non la logique générale suivie par la banque pour étudier la demande d'un acheteur vivant hors d'Espagne.

Qui habite Valencia (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

Au 1er janvier 2025, la province de Valencia comptait 2 763 996 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. Dans la province de Valencia, 439 728 habitants sont de nationalité étrangère, soit environ 16 pour 100 résidents. Cette part reste significative sans être dominante, et elle varie fortement d'une commune à l'autre au sein de la province.

Au 1er janvier 2025, la province de Valencia ne comptait que 10 349 ressortissants français inscrits auprès de l'INE, un effectif modeste. Le padrón mesure la résidence effective et non la simple propriété d'un bien, ce qui explique en partie ce faible chiffre. Les chiffres montrent une croissance constante de cette communauté au fil des recensements. En 2021, elle rassemblait 8 449 personnes, un nombre sensiblement inférieur à celui constaté aujourd'hui dans les données officielles. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Valencia (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Ce second tableau, consacré à la province de Valencia, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Avec 4 529 annonces actives, la province de Valencia affiche un prix médian de 2 080 €/m² et un ticket médian de 231 000 €, inférieur à la médiane de 3 210 €/m² relevée sur les 127 communes suivies. C'est l'une des provinces les plus accessibles de notre suivi. Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 1 360 € et 2 970 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

Sur 231 000 €, prix médian à Valencia (province), les droits de mutation au taux de 9 % représentent environ 20 800 €, plus 2 800 € de notaire, registre et gestoría, soit 23 600 € au total. Cette somme doit venir de votre épargne, hors prêt bancaire. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-10-05, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Valencia selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

En 05/2026, Valencia (province) ne comptait, selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, que 12 130 logements touristiques (59 216 places), soit 4 pour 1 000 habitants. Ce faible niveau traduit un marché résidentiel peu orienté vers la location de courte durée.

Dans la province de Valencia, le seul aéroport commercial en service est Aeropuerto de Valencia (VLC). Il convient de vérifier s'il dessert votre aéroport de départ à la période souhaitée, sachant qu'un aéroport d'une province voisine peut parfois s'avérer plus proche selon la localisation du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Valencia, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. Les moyennes de janvier (11,8 °C, minimum moyen 7,1 °C) et d'août (26,1 °C, maximum moyen 30,2 °C) traduisent un hiver frais mais pas sévère. Il est utile de vérifier la qualité du chauffage et de l'isolation dans tout bien visité. Avec environ 475 mm de pluie par an sur 46 jours mesurables, la pluviométrie reste dans la moyenne. Ce régime modéré convient généralement à la plupart des usages du jardin comme du logement. On compte en moyenne 2 696 heures de soleil chaque année. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, València, à environ 1 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 06/2026, 41 249 ventes de logements ont été recensées dans la province, Valencia, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces données concernent la province de Valencia dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Valencia, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un appartement, l'expert mandaté par la banque regarde d'abord l'état général de l'immeuble, son ancienneté, l'étage, l'exposition et le montant des charges de copropriété. Ces éléments influencent directement la valeur retenue lors de la tasación, l'évaluation officielle exigée avant tout octroi de prêt en Espagne. Une copropriété mal entretenue ou avec des charges impayées peut compliquer l'analyse du dossier, même si les revenus de l'acheteur sont solides.

Comme pour tout non-résident, la banque demandera également un apport plus important que pour un résident espagnol, ainsi que vos documents français traduits : avis d'imposition, déclaration de revenus, relevés bancaires et justificatifs de crédits en cours. Le NIE et un compte bancaire espagnol doivent être ouverts avant la signature.

Pour une maison mitoyenne, la tasación intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture, de la façade et des murs partagés avec les voisins. La mitoyenneté implique des responsabilités d'entretien parfois partagées, ce que l'expert bancaire prend en compte dans son rapport. L'inscription précise du bien au cadastre et au registre foncier est également vérifiée avec attention.

La durée du prêt suit les mêmes règles que pour un appartement : elle s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans, avec un choix possible entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte. Le type de bien ne change pas la liste des documents demandés, seulement la manière dont il est évalué.

Que vous achetiez un appartement ou une maison mitoyenne à Valencia, les banques demandent en général les mêmes pièces : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours et un passeport ou une carte nationale d'identité en cours de validité. Certaines pièces peuvent nécessiter une traduction assermentée, parfois une apostille, selon la banque retenue.

La France utilisant l'euro comme l'Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute lors des transferts liés à l'achat ou au remboursement du prêt, quel que soit le type de bien choisi.

Au-delà du prix, les mêmes frais s'ajoutent pour un appartement comme pour une maison mitoyenne à Valencia : l'impôt de transmission (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % plus le droit de timbre pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire.

Une fois propriétaire non-résident, vous déposez chaque année en Espagne une déclaration Modelo 210. Et si vous revendez plus tard, l'acheteur retient 3 % du prix sur le montant dû à l'administration fiscale espagnole, au titre de votre imposition de non-résident. Le Golden Visa, qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour via l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'entre plus en jeu dans ce type de projet.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.