Acheter en Espagne et l'IFI en France : ce que dit la règle

Un foyer installé en France qui achète un appartement à Valence ou une maison en Andalousie se demande souvent si ce bien va alourdir son impôt sur la fortune immobilière, et si le crédit contracté auprès d'une banque espagnole change quelque chose au calcul. C'est une question légitime, mais qui mélange deux systèmes distincts : la fiscalité espagnole, qui s'applique au bien lui-même par le biais d'une déclaration annuelle pour non-résidents, et la fiscalité française, qui s'applique au patrimoine global du foyer, où qu'il se trouve dans le monde.

Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier enregistré auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi 5/2019), aide les acheteurs non-résidents à monter leur dossier auprès de plus de vingt banques espagnoles. Notre équipe répond en anglais (et en espagnol) ; pour tout ce qui touche à l'IFI, qui relève du droit français, l'interlocuteur pertinent reste votre conseiller fiscal en France.

Quand un foyer fiscal domicilié en France achète un bien en Espagne, la question revient presque toujours : ce bien, et le crédit qui le finance, entrent-ils dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ? La réponse ne dépend pas du fisc espagnol, mais des règles françaises applicables à la résidence fiscale de l'acquéreur. L'Espagne, de son côté, impose les non-résidents sur les revenus liés à leurs biens situés sur son territoire via une déclaration annuelle spécifique, le Modelo 210 — un impôt sur le revenu, distinct de l'IFI français.

Ces deux obligations coexistent sans se confondre : l'une relève du droit fiscal espagnol et concerne le bien lui-même, l'autre relève du droit fiscal français et concerne le patrimoine global du foyer. L'Espagne et la France étant liées par une convention de non-double imposition, les règles de territorialité et les mécanismes d'imputation visent à éviter qu'un même élément soit taxé deux fois de façon identique — mais les modalités précises dépendent de votre situation et doivent être vérifiées avec un conseiller fiscal en France.

En matière d'IFI, le patrimoine immobilier mondial des foyers domiciliés fiscalement en France entre en principe dans l'assiette, dès lors que sa valeur nette dépasse le seuil d'imposition en vigueur. Un bien situé en Espagne n'échappe donc pas, par sa seule localisation, au calcul de l'IFI. Le capital restant dû sur un crédit hypothécaire contracté pour acheter ce bien peut, sous certaines conditions, venir en déduction de la valeur du bien pour déterminer la base taxable — c'est un principe général du droit français, mais son application précise dépend de la durée du prêt, de l'usage du bien et du montage retenu, et doit être examinée au cas par cas.

C'est pourquoi nous recommandons toujours de rapprocher deux dossiers distincts : le dossier de financement, que nous vous aidons à constituer auprès des banques espagnoles, et le dossier fiscal français, que votre conseiller ou votre notaire doit documenter avec le tableau d'amortissement du prêt et l'acte de propriété espagnol.

Pendant que vous clarifiez votre situation IFI avec votre conseiller fiscal, le montage du crédit espagnol suit son propre calendrier. Les banques espagnoles demandent aux acheteurs non-résidents des justificatifs précis sur leurs revenus et leurs engagements financiers, généralement traduits par un traducteur assermenté, parfois apostillés ; la liste exacte varie selon l'établissement.

Pour un dossier français, les documents couramment demandés comprennent les avis d'imposition des deux dernières années, la dernière déclaration de revenus complète, les relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs des crédits ou prêts en cours, ainsi qu'une pièce d'identité en cours de validité. Ces mêmes informations aident aussi votre conseiller fiscal à anticiper l'impact du futur prêt sur votre situation patrimoniale en France.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois. Cette liberté de circulation ne doit pas être confondue avec la résidence fiscale : posséder, même financer, un bien en Espagne ne transfère pas automatiquement votre domicile fiscal hors de France. Tant que votre foyer, vos revenus principaux ou votre centre d'intérêts économiques restent en France, vous demeurez redevable de l'IFI dans les conditions de droit commun, bien immobilier espagnol inclus.

La France utilisant l'euro, comme l'Espagne, les paiements et virements liés à l'achat ne subissent aucun risque de change — un point pratique, mais sans incidence sur la qualification fiscale du bien ou sur son traitement au regard de l'IFI. À noter aussi : le dispositif espagnol dit « Golden Visa », qui pouvait auparavant être associé à l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et ne doit plus être présenté comme disponible.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.