Licence de location touristique en Espagne : quel effet sur votre prêt hypothécaire ?

Obtenir un prêt hypothécaire en Espagne quand on réside en France suit toujours le même schéma de base : numéro d'identification fiscale (NIE), compte bancaire espagnol, étude du profil par la banque, puis signature chez le notaire. Que vous achetiez une résidence secondaire pour un usage personnel ou un bien que vous comptez louer une partie de l'année en Espagne, ces étapes ne disparaissent pas.

Ce qui change, c'est la manière dont certaines banques regardent votre dossier lorsque vous mentionnez une intention de location saisonnière ou touristique. Toutes ne traitent pas cette information de la même façon, et c'est précisément pour cela qu'une comparaison entre établissements prend tout son sens avant de s'engager.

Pour un acheteur non résident, les banques espagnoles fondent leur analyse sur des revenus vérifiables : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration complète, relevés bancaires des derniers mois et justificatifs des crédits en cours en France. Ces documents sont généralement demandés en traduction assermentée, parfois accompagnés d'une apostille, et la liste précise varie d'une banque à l'autre.

Un loyer futur, hypothétique, provenant d'un bien que vous ne possédez pas encore, n'est en général pas intégré comme source de remboursement dans ce calcul. La durée du prêt, le type de taux choisi (fixe, variable indexé sur l'Euribor ou mixte) et l'âge auquel le crédit doit se terminer, généralement autour de 70 à 75 ans, restent évalués de la même façon qu'il y ait ou non un projet locatif.

La licence de location touristique est délivrée par la mairie ou l'organisme compétent d'Espagne, selon des règles propres à chaque commune : certains immeubles ou zones d'Espagne peuvent restreindre, voire ne plus délivrer, de nouvelles licences. Cette question est indépendante du processus hypothécaire proprement dit, même si les deux démarches avancent souvent en parallèle.

En pratique, la plupart des banques traitent l'achat comme une résidence secondaire classique dès lors que vous en gardez un usage personnel une partie de l'année. C'est surtout lorsque le projet est présenté comme un investissement locatif pur, sans usage personnel, que l'analyse peut devenir plus exigeante, avec parfois des justificatifs supplémentaires demandés.

Une fois propriétaire, si vous louez le bien en Espagne, vous restez tenu, en tant que non-résident, de déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) en Espagne. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment ces revenus doivent également être déclarés dans votre pays de résidence.

Si vous revendez un jour le bien en tant que non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix à valoir sur votre imposition. Ces éléments ne conditionnent pas l'octroi du prêt, mais ils font partie du même projet et méritent d'être anticipés dès le départ.

Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de 20 banques espagnoles, préparons le dossier, traduisons ce que la banque demande et suivons le processus jusqu'au notaire. Nos équipes accompagnent les clients en anglais. L'étude est gratuite et sans engagement ; des honoraires ne s'appliquent qu'en cas de signature, convenus par écrit au préalable.

Face à un projet incluant une intention de location en Espagne, cette comparaison permet d'identifier quelles banques acceptent ce type de profil et dans quelles conditions, plutôt que de se fier à la politique d'un seul établissement.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.