Pension et retraite : obtenir un crédit immobilier en Espagne

Pour un acheteur installé en France et déjà retraité, la question du revenu ne porte pas sur un salaire mais sur une pension, publique ou privée. Les banques espagnoles savent lire ce type de revenu, mais elles veulent le voir documenté dans la durée avant de l'intégrer au calcul du prêt.

Le sujet se double d'une seconde question, propre aux emprunteurs plus âgés : jusqu'à quel âge un prêt espagnol peut-il courir, et que reste-t-il de marge une fois la pension déjà entamée ? Les deux réponses se construisent ensemble, dossier par dossier.

Pour un retraité vivant en France qui souhaite acheter en Espagne, la question revient presque systématiquement : la banque va-t-elle considérer ma pension comme un revenu stable ? La réponse est oui, qu'il s'agisse d'une pension de l'État ou d'une pension privée versée par un assureur ou un fonds de pension. Les banques espagnoles traitent ces versements comme un revenu régulier, au même titre qu'un salaire, à condition de pouvoir en vérifier la régularité et la pérennité.

Chaque établissement a toutefois sa propre manière d'évaluer ce revenu : certains appliquent une pondération différente selon qu'il s'agit d'une pension publique ou privée, d'autres regardent surtout la régularité des virements sur les derniers relevés bancaires. Le montant exact que la banque retiendra, et la part du bien qu'elle acceptera de financer, dépendent de l'établissement, du pays d'origine du revenu et du profil du client : il n'existe pas de règle unique applicable à tous les dossiers.

Côté papiers, le dossier d'un retraité ressemble à celui de tout emprunteur non-résident, avec quelques pièces centrées sur la pension. La banque demande généralement l'avis d'imposition des deux dernières années, la dernière déclaration de revenus complète, ainsi que les relevés bancaires des trois à six derniers mois montrant l'arrivée régulière de la pension. Une pièce d'identité en cours de validité, passeport ou carte nationale d'identité, complète le dossier.

Ces documents, rédigés en français, doivent généralement être traduits par un traducteur assermenté avant d'être présentés à la banque espagnole ; une apostille peut parfois être demandée selon l'établissement. La liste précise varie d'une banque à l'autre, c'est pourquoi un accompagnement qui connaît les exigences de chaque établissement évite des allers-retours inutiles.

Le second point que les retraités doivent anticiper concerne la durée du prêt. En Espagne, les prêts immobiliers courent généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne un âge compris entre 70 et 75 ans. Pour un acheteur déjà retraité, cela réduit mécaniquement la durée maximale envisageable, puisque le compte à rebours part de l'âge actuel et non de la date théorique du départ à la retraite.

Cette limite d'âge n'empêche pas d'obtenir un financement, mais elle influence la durée proposée et, indirectement, la mensualité qui en résulte. C'est l'une des raisons pour lesquelles chaque dossier est étudié individuellement : deux retraités du même âge, avec des pensions différentes, ne se verront pas forcément proposer la même durée ni le même montant financé.

Une fois le bien acquis, le propriétaire non-résident doit déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, même s'il n'y loue pas le logement. L'Espagne et France sont liés par une convention destinée à éviter la double imposition, mais il reste recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer, dans son pays de résidence, les revenus ou la valeur liés à un bien situé en Espagne.

Sur le plan pratique, un citoyen de France n'a pas de démarche de visa à prévoir pour profiter de son bien : en tant que ressortissant de l'Union européenne, il bénéficie de la liberté de circulation et peut résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de s'inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois. Le « Golden Visa » espagnol pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025, mais cette question ne concernait de toute façon pas les citoyens européens, déjà libres de circuler et de résider en Espagne.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.