Acheter à deux en Espagne sans être mariés : comment la banque voit votre dossier

En Espagne, le droit de propriété ne dépend pas du statut civil : deux personnes peuvent acheter ensemble, en 'proindiviso', chacune avec sa quote-part inscrite dans l'acte notarié, qu'elles soient mariées ou non. Pour la banque, ce qui compte n'est pas le lien entre les deux acheteurs mais leur capacité combinée à rembourser le prêt chaque mois.

Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de 20 banques espagnoles, préparons le dossier des deux co-acheteurs et traduisons ce que chaque établissement demande, jusqu'à la signature chez le notaire. L'étude est gratuite et sans engagement, nos honoraires sont convenus par écrit à l'avance, et l'équipe échange avec vous en anglais (et en espagnol).

Pour une banque espagnole, le lien matrimonial n'entre pas dans le calcul : ce qui compte, c'est la capacité de remboursement combinée des deux acheteurs. Chaque co-emprunteur apporte son avis d'imposition des deux dernières années, sa dernière déclaration de revenus complète, ses relevés bancaires des trois à six derniers mois et la liste de ses crédits ou prêts en cours. L'établissement additionne les revenus nets et les dettes de chacun pour estimer la mensualité soutenable, puis vérifie la cohérence entre les deux profils.

Comme pour tout acheteur non résident, la banque demande généralement un apport plus important qu'à un résident espagnol ; la part exacte dépend de la banque, de votre pays et de votre profil combiné, pas d'un pourcentage fixe. La durée du prêt est elle aussi encadrée : elle se calcule le plus souvent jusqu'à ce que l'emprunteur le plus âgé du couple atteigne environ 70 à 75 ans, ce qui peut raccourcir la durée disponible si l'écart d'âge entre les deux acheteurs est important.

Sans mariage ni pacte civil, le droit espagnol ne prévoit pas de régime matrimonial protecteur : les deux acheteurs sont copropriétaires en 'proindiviso', chacun selon la quote-part inscrite dans l'acte notarié. Il est donc essentiel de faire préciser cette répartition noir sur blanc au moment de la signature, et pas seulement de manière orale entre vous.

Beaucoup de couples non mariés ajoutent une convention d'indivision annexée à l'acte, qui prévoit par exemple ce qui se passe en cas de séparation, de vente d'une des parts ou de décès. Ce document ne remplace pas un conseil juridique, mais il évite bien des conflits si la vie commune change avant la fin du prêt.

Les frais qui s'ajoutent au prix se calculent sur la totalité de l'achat, puis se répartissent selon les quotes-parts : impôt de transfert (ITP) fixé par chaque région pour un bien ancien, ou TVA de 10 % plus droit de timbre pour un logement neuf, notaire, registre foncier, gestoría et expertise bancaire. Rien n'empêche que l'un des deux acheteurs règle une part différente de sa quote-part légale, mais mieux vaut le documenter par écrit.

Une fois propriétaires, chaque non-résident dépose sa propre déclaration annuelle (modèle 210), même si le bien est détenu à deux : il n'existe pas de déclaration commune automatique. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer, chez vous, les revenus issus du bien espagnol.

En tant que citoyen français membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation : vous pouvez résider en Espagne sans limite de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le visa dit 'Golden Visa', qui a pris fin le 3 avril 2025, n'entre donc pas en jeu pour vous, qu'on soit seul ou à deux sur le dossier.

Autre simplification : la France utilise l'euro, comme l'Espagne, donc aucun risque de change sur vos virements ni sur vos remboursements mensuels. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de 20 banques espagnoles, préparons le dossier des deux co-acheteurs et suivons le processus jusqu'au notaire ; l'équipe échange en anglais (et en espagnol), l'étude est gratuite et sans engagement, et nos honoraires sont toujours convenus par écrit avant toute démarche.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.