Financer un achat locatif à Girona depuis la France

Beaucoup de Français qui envisagent d'acheter à Girona pour louer nous demandent si la banque va « compter » le loyer futur dans le calcul du prêt. La réponse honnête est que cela dépend entièrement de la politique de chaque établissement et de votre profil : certaines banques espagnoles acceptent d'intégrer une part estimée des revenus locatifs prévus, d'autres se basent uniquement sur vos revenus actuels déclarés en France, sans tenir compte du projet locatif.

Cette prudence s'explique simplement : le loyer n'existe pas encore au moment de la demande, et la banque doit évaluer votre capacité de remboursement sur la base de ce qui est certain aujourd'hui. C'est pourquoi, chez Colibrí Finances, nous ne donnons jamais de pourcentage de financement standard : la part que la banque acceptera de financer dépend de la banque choisie, de votre pays de résidence et de votre situation personnelle.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Avant d'engager une démarche de financement en Espagne, voici des chiffres datés sur Girona (province) : population, prix affichés des logements, accès et climat, chacun avec sa source. Ils vous permettent de poser un budget réaliste pour votre projet d'achat.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Girona totalisait 830 429 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. 181 899 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Girona, soit environ 22 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Selon l'INE, 6 603 ressortissants français étaient inscrits dans la province de Girona au 1er janvier 2025. Ce chiffre marque une présence concrète, sans atteindre le niveau des plus grandes communautés étrangères de la province. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Girona (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Ce second tableau, consacré à la province de Girona, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Notre base de prix recense 3 863 biens dans la province de Girona, avec un prix médian de 2 910 €/m² et un ticket médian de 299 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 127 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 210 €/m². La moitié des annonces se situent entre 2 050 €/m² et 3 870 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

À Girona (province), sur un prix médian de 299 000 €, le calcul donne environ 29 900 € de droits de mutation au taux de 10 %, plus 3 600 € de frais annexes, soit 33 500 € au total. Un acheteur financé par un prêt espagnol doit disposer de cette somme en fonds propres. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-10-05, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Girona selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 20 821 le nombre de logements touristiques (116 320 places) en 05/2026 à Girona (province), soit 25 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location.

Dans la province de Girona, Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Girona, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Les moyennes de janvier (7,1 °C, minimum moyen 1,1 °C) et d'août (23,4 °C, maximum moyen 29,8 °C) indiquent un hiver froid pour les standards espagnols. Le chauffage et l'isolation deviennent des critères déterminants dans le choix du logement. Il tombe environ 728 mm d'eau par an, répartis sur 66 jours de pluie mesurable: un chiffre relativement élevé pour l'Espagne côtière ou intérieure. Cela justifie une attention particulière portée à l'humidité des murs et des sous-sols. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Girona Aeropuerto, située à 9 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Girona (province) a enregistré 15 293 ventes de logements sur les douze mois précédant 06/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Girona dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un achat destiné à la location à Girona, la banque commence par examiner votre situation financière en France : avis d'imposition, revenus stables, crédits en cours. Le projet locatif est présenté comme un complément, rarement comme l'élément central du dossier, sauf si vous avez déjà une expérience de bailleur documentée.

Certaines banques demandent une estimation de loyer réalisée par une agence locale ou intègrent une fourchette prudente basée sur des biens comparables dans la zone. D'autres préfèrent ignorer ce revenu potentiel et raisonner uniquement sur votre capacité de remboursement actuelle. Le nombre de banques comparées fait ici une vraie différence, car les politiques varient beaucoup d'un établissement à l'autre.

Acheter pour louer à Girona implique les mêmes frais qu'un achat pour y vivre : impôt de transfert (ITP) fixé par la région pour un bien de seconde main, ou TVA à 10 % plus droits de timbre pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise bancaire du bien. Ces frais s'ajoutent au prix et doivent être budgétés dès le départ, avant même de penser au rendement locatif.

Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déclarer chaque année les revenus locatifs via le Modelo 210, la déclaration d'impôt des non-résidents en Espagne. Il est recommandé de consulter également un conseiller fiscal en France, car la convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France encadre la façon dont ces revenus doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Les banques espagnoles demandent aux non-résidents des justificatifs venant de leur pays d'origine, parfois traduits par un traducteur assermenté et, selon la banque, apostillés. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, mais elle inclut généralement les documents suivants.

Comme pour un achat résidentiel, les prêts pour un bien locatif à Girona courent généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans. Les banques proposent des taux fixes, variables indexés sur l'Euribor, ou mixtes combinant les deux formules sur la durée du prêt.

Le choix entre ces formules dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon d'investissement, et mérite d'être discuté avec le conseiller bancaire une fois votre dossier comparé entre plusieurs établissements.

Aucun professionnel sérieux ne peut promettre un rendement locatif à Girona, ni garantir que la banque financera une part précise du prix. Les résultats varient selon le marché local, la gestion du bien et les périodes de vacance locative, et les performances passées ne préjugent jamais des résultats futurs.

C'est pourquoi notre travail consiste à comparer les banques disponibles, préparer un dossier solide et vous accompagner jusqu'au notaire, sans frais tant que vous ne signez pas, l'étude étant gratuite et sans engagement.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.