Financer un achat locatif à Las Palmas depuis la France

Beaucoup de Français qui envisagent d'acheter à Las Palmas pour louer nous demandent si la banque va « compter » le loyer futur dans le calcul du prêt. La réponse honnête est que cela dépend entièrement de la politique de chaque établissement et de votre profil : certaines banques espagnoles acceptent d'intégrer une part estimée des revenus locatifs prévus, d'autres se basent uniquement sur vos revenus actuels déclarés en France, sans tenir compte du projet locatif.

Cette prudence s'explique simplement : le loyer n'existe pas encore au moment de la demande, et la banque doit évaluer votre capacité de remboursement sur la base de ce qui est certain aujourd'hui. C'est pourquoi, chez Colibrí Finances, nous ne donnons jamais de pourcentage de financement standard : la part que la banque acceptera de financer dépend de la banque choisie, de votre pays de résidence et de votre situation personnelle.

La province de Las Palmas regroupe des îles comme Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, offrant un climat insulaire doux toute l'année et des paysages volcaniques variés.

Elle attire des retraités et des acheteurs internationaux, notamment scandinaves et allemands, séduits par la douceur du climat hors saison touristique classique. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales. Les biens courants incluent appartements en résidence touristique et villas avec vue sur mer.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Las Palmas (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Las Palmas totalisait 1 171 547 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. Sur l'ensemble de la province de Las Palmas, 171 235 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 15 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 3 106 ressortissants français inscrits dans la province de Las Palmas, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 2 693, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Las Palmas (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Ce second tableau présente, pour la province de Las Palmas, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Sur les 2 871 annonces recensées dans la province de Las Palmas, le prix médian de 2 730 €/m² et le ticket médian de 250 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 210 €/m² observée sur les 127 communes suivies par notre base. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 1 810 € et 3 990 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Pour un bien à 250 000 € situé à Las Palmas (province), l'impôt de transmission au taux de 6,5 % s'élève à environ 16 200 €, et les frais de notaire, registre et gestoría ajoutent 3 000 €. Prévoyez 19 200 € de liquidités propres, distinctes du montant emprunté. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Las Palmas: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Las Palmas (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 26 998 le nombre de logements touristiques (115 284 places) en 05/2026, soit environ 23 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale.

Las Palmas (province) compte les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Il est conseillé de vérifier lequel propose des vols depuis votre aéroport de départ à la période de voyage choisie. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Las Palmas de Gran Canaria, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Avec 17,9 °C de moyenne en janvier (minimum moyen 15,0 °C) et 24,6 °C en août (maximum moyen 27,5 °C), les hivers restent cléments. Les habitants profitent généralement d'un confort thermique appréciable sans grand recours au chauffage. Il tombe environ 151 mm d'eau par an, répartis sur à peine 22 jours de pluie mesurable: un niveau très sec pour l'Espagne. Les sols et jardins demandent généralement une irrigation régulière. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Gran Canaria Aeropuerto, à environ 24 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 06/2026, 13 258 ventes de logements ont été recensées dans la province, Las Palmas, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Las Palmas et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Las Palmas, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un achat destiné à la location à Las Palmas, la banque commence par examiner votre situation financière en France : avis d'imposition, revenus stables, crédits en cours. Le projet locatif est présenté comme un complément, rarement comme l'élément central du dossier, sauf si vous avez déjà une expérience de bailleur documentée.

Certaines banques demandent une estimation de loyer réalisée par une agence locale ou intègrent une fourchette prudente basée sur des biens comparables dans la zone. D'autres préfèrent ignorer ce revenu potentiel et raisonner uniquement sur votre capacité de remboursement actuelle. Le nombre de banques comparées fait ici une vraie différence, car les politiques varient beaucoup d'un établissement à l'autre.

Acheter pour louer à Las Palmas implique les mêmes frais qu'un achat pour y vivre : impôt de transfert (ITP) fixé par la région pour un bien de seconde main, ou TVA à 10 % plus droits de timbre pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise bancaire du bien. Ces frais s'ajoutent au prix et doivent être budgétés dès le départ, avant même de penser au rendement locatif.

Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déclarer chaque année les revenus locatifs via le Modelo 210, la déclaration d'impôt des non-résidents en Espagne. Il est recommandé de consulter également un conseiller fiscal en France, car la convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France encadre la façon dont ces revenus doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Les banques espagnoles demandent aux non-résidents des justificatifs venant de leur pays d'origine, parfois traduits par un traducteur assermenté et, selon la banque, apostillés. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, mais elle inclut généralement les documents suivants.

Comme pour un achat résidentiel, les prêts pour un bien locatif à Las Palmas courent généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans. Les banques proposent des taux fixes, variables indexés sur l'Euribor, ou mixtes combinant les deux formules sur la durée du prêt.

Le choix entre ces formules dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon d'investissement, et mérite d'être discuté avec le conseiller bancaire une fois votre dossier comparé entre plusieurs établissements.

Aucun professionnel sérieux ne peut promettre un rendement locatif à Las Palmas, ni garantir que la banque financera une part précise du prix. Les résultats varient selon le marché local, la gestion du bien et les périodes de vacance locative, et les performances passées ne préjugent jamais des résultats futurs.

C'est pourquoi notre travail consiste à comparer les banques disponibles, préparer un dossier solide et vous accompagner jusqu'au notaire, sans frais tant que vous ne signez pas, l'étude étant gratuite et sans engagement.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.