Combien puis-je emprunter pour un achat en Espagne depuis la France ?

C'est souvent la première question que se posent les Français intéressés par un achat en Espagne : quelle somme peut-on réellement emprunter ? La réponse ne tient pas en un chiffre unique, car chaque banque espagnole analyse le dossier d'un acheteur non résident selon ses propres critères, en tenant compte du pays d'origine des revenus, de l'âge de l'emprunteur et de la stabilité de sa situation professionnelle.

Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de part de financement fixe applicable à tous les profils. La part exacte dépend de la banque, de votre pays et de votre situation personnelle. Ce qui compte, c'est de présenter un dossier clair et complet, traduit si nécessaire, pour que l'analyse se fasse dans de bonnes conditions.

La banque regarde d'abord vos revenus stables : salaire, pension ou revenus professionnels déclarés en France. Elle les compare ensuite à vos charges existantes, notamment les crédits en cours, pour estimer la marge disponible chaque mois une fois le futur prêt espagnol ajouté à vos engagements actuels.

Cette analyse se fait à partir de documents français, parfois traduits de façon assermentée et, selon la banque, apostillés. Le détail exact varie d'un établissement à l'autre, mais l'objectif reste le même : vérifier que le remboursement reste soutenable dans la durée, sans dépendre d'une seule source de revenus.

Un dossier solide facilite grandement l'étude de votre capacité d'emprunt. Les banques espagnoles demandent habituellement les mêmes types de pièces, même si la liste précise varie selon l'établissement choisi.

Il est utile de rassembler ces documents avant même de commencer les visites, afin de gagner du temps une fois le bien trouvé.

Au-delà du prix du bien, un achat en Espagne implique des frais additionnels à financer sur fonds propres : droits de mutation (ITP) fixés par chaque région pour un bien ancien, ou TVA de 10 % plus droits d'enregistrement pour un logement neuf, ainsi que notaire, registre foncier, gestoría et expertise bancaire.

Ces coûts s'ajoutent à l'apport demandé par la banque et doivent être prévus dès le départ, car ils ne sont pas inclus dans le montant du prêt.

En Espagne, la durée des prêts hypothécaires va généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans. L'âge au moment de la demande influence donc directement la durée maximale proposée, et par conséquent le montant des mensualités envisageables.

Les banques proposent des taux fixes, variables indexés sur l'Euribor, ou mixtes. Le choix dépend de votre tolérance au risque et de votre projet, mais aucune formule ne garantit un coût identique d'une banque à l'autre : chaque offre doit être comparée dans le détail.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence, en parallèle du Modelo 210 que tout propriétaire non résident doit déposer chaque année en Espagne.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le dispositif dit « Golden Visa », lié à l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'est plus disponible, mais il ne concernait de toute façon pas les citoyens européens. Autre avantage pratique : la France utilise l'euro, comme l'Espagne, donc aucun risque de change ne vient compliquer vos paiements ou transferts.

En tant qu'intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi 5/2019), nous comparons plus de vingt banques espagnoles pour identifier celles les mieux adaptées à un profil résidant en France. Nous préparons le dossier, traduisons ce que la banque demande et suivons le processus jusqu'à la signature chez le notaire.

L'étude est gratuite et sans engagement, et nos honoraires sont toujours convenus par écrit avant toute démarche. Notre équipe accompagne les clients en anglais, en complément de l'espagnol.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.