Quand démarrer sa demande de prêt hypothécaire en cherchant en Espagne

Sur un marché actif comme celui d'Espagne, les biens intéressants trouvent parfois preneur en quelques jours. Beaucoup d'acheteurs français nous demandent s'il faut attendre d'avoir repéré la maison idéale avant de s'occuper du financement, ou s'il vaut mieux préparer le dossier bancaire en amont pour pouvoir réagir vite.

Chez Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi 5/2019), nous comparons plus de vingt banques espagnoles et préparons le dossier avant même qu'une offre soit faite. L'étude est gratuite et sans engagement, et notre équipe échange avec vous en anglais.

Dans les zones recherchées d'Espagne, un bien bien placé peut recevoir plusieurs offres en peu de temps. Si vous attendez d'avoir trouvé la maison avant de contacter une banque espagnole, vous risquez de perdre un temps précieux au moment décisif : rassembler les justificatifs, les faire traduire, puis attendre la réponse de l'établissement.

À l'inverse, démarrer l'analyse de votre dossier pendant la phase de recherche permet de savoir, avant même de visiter, quel type de bien correspond à votre situation et quels documents la banque demandera. Cela ne constitue pas un prêt accordé, mais une base solide pour avancer avec méthode.

Les banques espagnoles examinent la situation financière du côté français de l'acheteur. Elles demandent généralement l'avis d'imposition des deux dernières années, la dernière déclaration de revenus complète, les relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs des crédits en cours et une pièce d'identité valide. La liste exacte varie selon la banque.

Ces documents sont souvent exigés avec une traduction assermentée, et parfois une apostille ; mieux vaut s'en occuper tôt, car ces démarches prennent du temps. Pour acheter et payer en Espagne, un acheteur non-résident doit aussi obtenir un numéro fiscal espagnol (NIE) et ouvrir un compte bancaire espagnol : deux étapes à anticiper avant de signer quoi que ce soit.

Les banques espagnoles demandent généralement aux acheteurs non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays de résidence (France) et de votre profil, et ne peut être annoncée à l'avance. Elles examinent aussi la durée du prêt, qui s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur ait entre 70 et 75 ans, et le type de taux : fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte.

Un accord de principe n'est ni une promesse de prêt ni une garantie d'acceptation finale ; il donne cependant une idée réaliste de ce que la banque est susceptible de proposer, utile pour négocier une offre avec le vendeur sans surprise de dernière minute.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs frais qu'il vaut mieux chiffrer avant de s'engager. Pour un bien de seconde main, la région applique un impôt de transfert (ITP) dont le taux varie selon la communauté autonome. Pour un bien neuf, c'est une TVA de 10 % plus un droit de timbre qui s'appliquent à la place.

À cela s'ajoutent le notaire, l'inscription au registre de la propriété, les honoraires de la gestoría et l'évaluation bancaire du bien, exigée par la banque avant d'accorder le financement. Comme la France utilise l'euro, il n'existe aucun risque de change lors de vos paiements vers l'Espagne, ce qui simplifie la budgétisation de ces frais.

Une fois le bien trouvé en Espagne et l'offre acceptée, le dossier déjà préparé permet d'avancer plus vite vers la signature chez le notaire. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer les revenus issus du bien dans votre pays de résidence.

En tant que propriétaire non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210). Et si un jour vous revendez, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre imposition potentielle en Espagne. Ce sont des éléments à connaître dès la phase d'achat, pas seulement au moment de la revente.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.