Faut-il vendre son bien en France avant de demander un prêt immobilier en Espagne ?
Beaucoup d'acheteurs français hésitent entre vendre leur logement actuel pour renforcer leur apport, ou demander le prêt espagnol en parallèle de la vente. Le choix influence le calendrier, les charges prises en compte par la banque et le risque de porter deux biens à la fois.
Qui se cache derrière cette page. Colibrí Finances est la marque de courtage en crédit de PISOK NUEVO HOGAR, S.L., intermédiaire de crédit immatriculé auprès de la Banque d'Espagne (code E480). Nous comparons plus de 20 banques espagnoles pour les personnes qui vivent à l'étranger. L'étude est gratuite ; nos honoraires sont convenus par écrit au préalable, et nous vous accompagnons jusqu'à la signature. Nous répondons en anglais.
Un choix de calendrier avant tout, pas un choix d'éligibilité
Nombreux sont les acheteurs français qui se demandent s'il vaut mieux vendre leur logement actuel avant de solliciter un prêt espagnol, ou mener les deux démarches de front. Cette question relève surtout du calendrier et de la gestion du risque, car en tant que citoyen de l'Union européenne vous pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois.
L'euro étant la monnaie commune aux deux pays, aucun risque de change ne vient compliquer vos transferts de fonds, ce qui simplifie la comparaison entre les deux stratégies. Reste à choisir le moment le plus sûr pour votre budget et pour l'avancement de votre dossier auprès de la banque espagnole.
La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite une double imposition sur les revenus liés au bien espagnol, mais un conseiller fiscal en France reste le mieux placé pour vérifier comment les déclarer.
Vendre d'abord ou emprunter en parallèle : deux logiques possibles
Vendre son bien en France avant de demander un prêt espagnol semble logique : disposer de liquidités rassure la banque et simplifie le dossier. Mais cette approche impose souvent de trouver un logement temporaire le temps de finaliser l'achat en Espagne, ce qui ajoute une incertitude de calendrier et parfois des frais de transition.
À l'inverse, demander le prêt espagnol en parallèle de la vente en France permet de garder une option de logement pendant la recherche du bien, mais la banque espagnole évaluera alors vos revenus et vos charges en cours, puisque les deux biens peuvent coexister un certain temps avant la signature chez le notaire.
Aucune des deux options n'est universellement meilleure : tout dépend du calendrier de vente, de votre capacité d'épargne et de la politique de chaque banque, qui reste propre à chaque dossier.
NIE
Un préalable commun, quel que soit le calendrier
Que vous vendiez avant ou empruntiez en parallèle, un numéro d'identification étranger (NIE) et un compte bancaire espagnol restent indispensables pour signer chez le notaire et pour recevoir les fonds liés à la vente ou au prêt.
Ce que la banque espagnole regarde, que vous ayez vendu ou non
Les banques espagnoles demandent aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte dépend de la banque, de votre pays et de votre profil. Elles examinent vos avis d'imposition, vos relevés bancaires récents et vos crédits en cours, documents souvent accompagnés d'une traduction assermentée et parfois d'une apostille.
Si vous n'avez pas encore vendu votre bien en France, un crédit en cours sur ce bien sera compté dans vos charges lors du calcul de votre capacité d'emprunt. Une fois la vente réalisée, ces charges disparaissent, mais le délai administratif pour en justifier auprès de la banque peut retarder la décision finale.
| Étape | Délai approximatif | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Vente du bien en France | quelques semaines à quelques mois | dépend du marché et de l'acheteur |
| Obtention du NIE et compte espagnol | quelques semaines | à anticiper tôt dans le dossier |
| Étude du dossier par la banque espagnole | plusieurs semaines | revenus et dettes vérifiés |
| Signature chez le notaire | jour fixé à l'avance | fonds disponibles requis |
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Les risques concrets de chaque calendrier
Vendre d'abord évite de porter deux crédits en même temps, mais vous expose à devoir vous reloger temporairement si l'achat en Espagne prend plus de temps que prévu, par exemple en raison des délais du registre foncier ou de la coordination avec le notaire et la gestoría.
Emprunter en parallèle vous permet de garder un logement jusqu'à la signature, mais la banque espagnole devra tenir compte de votre prêt français existant dans le calcul de vos charges, ce qui peut réduire la part qu'elle est prête à financer. Dans tous les cas, chaque dossier est étudié individuellement, et l'issue dépend de votre situation, de la banque choisie et du calendrier réel de la vente.
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Faut-il vendre mon bien en France avant de signer le compromis en Espagne ?
Pas nécessairement. Beaucoup d'acheteurs français mènent la vente et la demande de prêt espagnol en parallèle. L'essentiel est que la banque espagnole puisse vérifier vos revenus et vos charges actuelles, y compris un crédit en cours sur le bien non encore vendu. Le choix dépend surtout de votre capacité à assumer temporairement deux charges et du calendrier réel de votre acheteur en France.
Vendre mon logement en France avant la demande augmente-t-il mes chances d'obtenir le prêt espagnol ?
Disposer de liquidités peut simplifier l'analyse du dossier, car la banque n'a plus à tenir compte d'un crédit existant dans vos charges. Mais la part de financement accordée dépend toujours de la banque, de votre pays et de votre profil global, et non du seul fait d'avoir vendu votre bien avant de déposer la demande.
Que se passe-t-il si la vente de mon bien en France prend plus de temps que prévu ?
Si vous avez déjà engagé l'achat en Espagne, un retard de vente peut vous obliger à financer les deux biens simultanément un certain temps, ou à revoir le calendrier de signature chez le notaire avec votre banque espagnole. Il est recommandé d'anticiper cette possibilité avant de signer tout compromis en Espagne.
Dois-je ouvrir un compte bancaire espagnol avant même d'avoir vendu mon bien en France ?
Oui, le compte espagnol et le NIE sont nécessaires dès le dépôt du dossier de prêt, indépendamment de l'état d'avancement de la vente de votre bien en France. Ils servent à recevoir les fonds du prêt et à régler les frais liés à l'achat, qu'ils proviennent de votre vente ou de votre épargne.
Comment la banque espagnole évalue-t-elle mes revenus si je vends mon bien après avoir obtenu le prêt ?
Elle examine vos avis d'imposition, vos relevés bancaires récents et vos crédits en cours au moment de l'étude, y compris le crédit lié au bien pas encore vendu. Une fois la vente réalisée, vous pouvez en informer la banque, mais cela n'augmente pas automatiquement le montant déjà accordé pour l'achat en Espagne.