Organiser votre voyage de prospection en Espagne avant votre prêt espagnol

Beaucoup d'acheteurs français programment leur premier déplacement en Espagne comme une simple découverte touristique, et se retrouvent ensuite à devoir revenir plusieurs fois pour avancer. Le problème n'est pas le voyage lui-même, mais l'ordre des étapes : sans étude de financement en cours, difficile de faire une offre crédible sur un bien qui vous plaît vraiment, et le vendeur peut avancer avec un autre acquéreur pendant que le dossier bancaire démarre tout juste.

L'idée est donc simple : lancer l'étude de faisabilité avant de prendre l'avion, pas après. Pendant que les banques examinent votre profil, vous préparez calmement l'agenda des visites, vous listez les quartiers et les biens à voir, et vous arrivez en Espagne avec une idée claire de ce que votre budget permet raisonnablement d'envisager.

Une banque espagnole n'étudiera sérieusement votre dossier que si les pièces essentielles sont déjà traduites et rassemblées. Pour un acheteur résidant en France, il s'agit généralement des avis d'imposition des deux dernières années, de la dernière déclaration de revenus complète, des relevés bancaires des trois à six derniers mois, des justificatifs des crédits ou prêts en cours, et d'un passeport ou d'une carte nationale d'identité en cours de validité. La liste exacte varie selon la banque choisie, et certaines pièces doivent être traduites par un traducteur assermenté.

Obtenir le numéro d'identification fiscale pour étrangers, le NIE, et ouvrir un compte bancaire en Espagne sont deux démarches incontournables pour acheter et pour payer, et il est préférable de s'en occuper avant ou pendant le voyage plutôt qu'à la dernière minute, au moment de la signature chez le notaire.

Un voyage de prospection bien construit mélange les visites de biens avec des rendez-vous professionnels. Profitez-en pour rencontrer un gestor ou un avocat local qui pourra vérifier la situation juridique des biens qui vous intéressent, et pour visiter en personne une agence bancaire si vous préférez garder un contact humain en plus des échanges par e-mail. En Espagne, comme ailleurs en Espagne, les délais du registre foncier et de la banque pour la valorisation du bien se comptent généralement en semaines, donc chaque jour gagné en amont compte.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Cela simplifie nettement l'organisation du voyage par rapport à un acheteur venant d'un pays hors Union européenne.

Avant de partir, il est utile de savoir que le prix d'achat n'est pas le seul montant à prévoir. S'ajoutent l'impôt de transfert fixé par chaque région pour un bien ancien, ou la TVA de 10 % et le droit de timbre pour un logement neuf, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'évaluation bancaire. Les banques espagnoles demandent généralement aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays et de votre profil, et ne peut pas être annoncée à l'avance.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à l'achat, ce qui simplifie la planification budgétaire du voyage et de l'opération elle-même.

Une fois propriétaire, un non-résident doit déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le Modelo 210, pour le bien détenu en Espagne. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus du bien doivent être déclarés dans votre pays de résidence. Si un jour vous revendez, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de l'impôt du vendeur non-résident, un mécanisme à connaître dès l'achat plutôt qu'à la revente.

Il faut aussi rappeler que le dispositif dit « Golden Visa » pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 ; il ne peut plus être présenté comme une option disponible, ce qui n'a d'ailleurs pas d'incidence pour un citoyen français, déjà libre de circuler et de résider en Espagne.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.