Hypotheek voor een verhuurwoning in Spanje
Steeds meer Nederlanders overwegen een woning in Spanje te kopen om te verhuren aan toeristen of langdurige huurders. Spaanse banken kijken bij een hypotheekaanvraag niet alleen naar uw inkomen uit Nederland, maar ook naar de verwachte huuropbrengsten, al wegen die meestal minder zwaar mee dan bij een eigen woning. Colibrí Finances legt uit waar u rekening mee moet houden.
Wie er achter deze pagina staat. Colibrí Finances is het hypotheekmerk van PISOK NUEVO HOGAR, S.L., een kredietbemiddelaar die geregistreerd staat bij de Spaanse Centrale Bank (code E480). Wij vergelijken meer dan 20 Spaanse banken voor mensen die in het buitenland wonen. De studie is gratis; wij rekenen alleen kosten als u tekent, vooraf schriftelijk overeengekomen. Wij helpen u graag in het Engels.
Beleggen in Spaans vastgoed: wat vraagt de bank?
Een woning kopen om te verhuren in Spanje is voor veel Nederlanders een aantrekkelijke manier om een voet aan de grond te krijgen in de Spaanse vastgoedmarkt. Toch verloopt de hypotheekaanvraag anders dan bij een woning voor eigen gebruik: de bank kijkt naar uw volledige profiel, niet alleen naar de woning zelf.
Als onafhankelijk hypotheekbemiddelaar, geregistreerd bij de Bank van Spanje, vergelijkt Colibrí Finances meer dan twintig Spaanse banken om te bepalen welke voorwaarden passen bij een investeringsaankoop. Het onderzoek is gratis en vrijblijvend; alleen bij ondertekening van de hypotheek brengen wij, vooraf schriftelijk overeengekomen, een vergoeding in rekening.
Resultaten uit verhuur wisselen per woning en per seizoen, en eerdere resultaten zijn geen garantie voor de toekomst.
Hoe kijkt de bank naar huurinkomsten?
Wanneer u een hypotheek aanvraagt voor een woning in Spanje die u wilt verhuren, beoordeelt de Spaanse bank in de eerste plaats uw eigen financiële draagkracht: uw vaste inkomen in Nederland, uw lopende leningen en uw spaargeschiedenis. De verwachte huurinkomsten uit de Spaanse woning kunnen meewegen, maar zelden op dezelfde manier als een regulier salaris. Elke bank hanteert eigen criteria, en de manier waarop toekomstige huur wordt meegerekend verschilt sterk per entiteit.
Voor niet-ingezetenen vragen banken doorgaans een grotere eigen inbreng dan van Spaanse ingezetenen. Hoeveel financiering u precies kunt krijgen hangt af van de bank, uw land van herkomst en uw persoonlijke profiel; er bestaat geen vast percentage dat voor iedereen geldt. Colibrí Finances vergelijkt meer dan twintig Spaanse banken om te zien welke voorwaarden het beste aansluiten bij een investeringsaankoop.
Vraag altijd na bij de bank hoe zij toekomstige huurinkomsten precies berekenen: sommige banken tellen ze nauwelijks mee, terwijl andere ze als aanvullende inkomstenbron beschouwen.
Documenten voor een investeringsaankoop
Naast de gebruikelijke documenten voor een hypotheekaanvraag vraagt de bank bij een verhuurwoning vaak extra onderbouwing van uw investeringsplan. Denk aan uw jaaropgave of loonstroken, uw laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden en een overzicht van lopende leningen of hypotheken. Ook een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart hoort bij het dossier.
Als niet-ingezetene heeft u bovendien een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en een Spaanse bankrekening om de woning te kopen en de maandelijkse lasten te betalen. Sommige banken vragen documenten in beëdigde vertaling en soms met een apostille; welke stukken precies nodig zijn, verschilt per bank.
NIE
Fiscaal nummer verplicht
Zonder NIE kunt u in Spanje geen woning kopen, geen hypotheek afsluiten en geen Spaanse bankrekening openen.
Kosten boven op de aankoopprijs
Bij de aankoop van een woning in Spanje komt bovenop de prijs een reeks kosten die u als belegger moet meenemen in uw berekening. Voor een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10 % btw plus zegelrecht. Daarnaast rekent u op notariskosten, inschrijving in het kadaster, de gestoría die het proces begeleidt en de taxatie die de bank laat uitvoeren.
Als u de woning verhuurt, moet u jaarlijks aangifte doen als niet-ingezetene met eigendom in Spanje (Modelo 210). Verkoopt u de woning ooit weer, dan houdt de koper standaard 3 % van de verkoopprijs in namens de Spaanse belastingdienst, als voorschot op uw belasting. Een Nederlandse belastingadviseur kan u vertellen hoe de huurinkomsten en een eventuele verkoop moeten worden verwerkt in uw Nederlandse aangifte, dankzij het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en Nederland.
| Kostenpost | Wanneer verschuldigd | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | Bij aankoop | Percentage verschilt per regio, geldt voor bestaande woningen |
| Btw en zegelrecht | Bij aankoop | Van toepassing bij nieuwbouw, 10 % btw plus zegelrecht |
| Notaris en kadaster | Bij aankoop | Vastlegging van de eigendomsoverdracht |
| Taxatie | Bij hypotheekaanvraag | Verplicht voor de bank om de waarde te bepalen |
| Modelo 210 | Jaarlijks | Aangifte inkomstenbelasting niet-ingezetenen |
Wonen, verblijven en investeren als EU-burger
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer binnen Spanje en mag u zich zonder tijdslimiet in het land vestigen, al is inschrijving als resident verplicht zodra u er langer verblijft. Dat maakt een investering in Spanje administratief eenvoudiger dan voor kopers van buiten de EU.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico op de aankoopprijs of de hypotheeklasten. Let wel op dat de eerder bestaande 'Golden Visa' voor investeerders per 3 april 2025 is beëindigd; die regeling is voor niemand meer beschikbaar, ook niet voor niet-EU-kopers.
- Reserveer een buffer boven op de aankoopprijs voor bijkomende kosten en onvoorziene reparaties.
- Vraag bij meerdere banken na hoe zij huurinkomsten uit Spanje beoordelen, want de verschillen zijn groot.
- Laat documenten die niet in het Spaans zijn tijdig beëdigd vertalen, zodat het dossier geen vertraging oploopt.
- Bespreek met een Nederlandse belastingadviseur hoe u huurinkomsten in uw aangifte thuis verwerkt.
- Houd er rekening mee dat resultaten uit verhuur wisselen en dat eerdere resultaten geen garantie zijn voor de toekomst.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Rekent de bank de huurinkomsten van mijn woning in Spanje volledig mee voor de hypotheek?
Niet automatisch. Spaanse banken kijken in de eerste plaats naar uw vaste inkomen en lopende lasten in Nederland. Verwachte huurinkomsten uit de Spaanse woning kunnen aanvullend meewegen, maar de manier waarop verschilt sterk per bank. Sommige entiteiten tellen slechts een deel mee, andere vragen extra onderbouwing zoals een huurprognose. Vraag dit altijd vooraf na bij de bank, zodat u weet waar u op kunt rekenen.
Heb ik als Nederlander een groter eigen vermogen nodig dan een Spaanse koper?
Ja, Spaanse banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een grotere eigen inbreng dan van residenten. Hoeveel u precies moet financieren met eigen middelen hangt af van de bank, uw land van herkomst en uw persoonlijke profiel. Er bestaat geen vast percentage dat voor iedereen geldt, dus het loont om verschillende banken te vergelijken voordat u een bod uitbrengt op een woning.
Moet ik in Nederland belasting betalen over de huur die ik in Spanje ontvang?
Als eigenaar van Spaans vastgoed doet u jaarlijks aangifte als niet-ingezetene in Spanje (Modelo 210). Of en hoe deze huurinkomsten ook in uw Nederlandse aangifte moeten worden verwerkt, hangt af van uw persoonlijke situatie. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar alleen een Nederlandse belastingadviseur kan precies bevestigen hoe u dit correct verwerkt.
Wat gebeurt er met de belasting als ik de woning later weer verkoop?
Bij verkoop door een niet-ingezetene houdt de koper standaard 3 % van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de Spaanse belastingdienst, als voorschot op de belasting die u over de winst verschuldigd bent. Dit bedrag wordt later verrekend met uw definitieve belastingaanslag. Houd hier rekening mee bij het plannen van een toekomstige verkoop van uw woning in Spanje.
Kan ik als EU-burger zonder beperkingen in Spanje wonen na de aankoop?
Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen. Verblijft u langer dan een kort bezoek, dan bent u wel verplicht zich als resident in te schrijven. Dit is iets anders dan de vroegere 'Golden Visa' voor investeerders, die per 3 april 2025 is beëindigd en dus niet meer beschikbaar is, ook niet als u in Spanje investeert.