Hypothek für eine Vermietungsimmobilie in Spanien
Wer in Spanien eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, braucht eine Finanzierung, die auf dieses Vorhaben zugeschnitten ist. Spanische Banken schauen genau hin, welche Einkünfte Sie tatsächlich nachweisen können, und die Nebenkosten unterscheiden sich teils von denen eines Eigenheims. Wir erklären, worauf es ankommt.
Wer hinter dieser Seite steht. Colibrí Finances ist die Hypothekenmarke von PISOK NUEVO HOGAR, S.L., einem beim Banco de España (spanische Zentralbank) registrierten Kreditvermittler (Kennzeichen E480). Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken für Menschen, die im Ausland leben. Die Beratung ist kostenlos; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie unterschreiben, und wird vorher schriftlich vereinbart. Wir antworten auf Englisch.
Vermietung finanzieren: der Unterschied zur Eigennutzung
Eine Finanzierung für eine Vermietungsimmobilie in Spanien unterscheidet sich in der Praxis vor allem darin, welche Unterlagen die Bank verlangt und wie sie Ihr Gesamtprofil einschätzt. Da Sie als Nicht-Resident kaufen, prüft die Bank Ihre Einkommens- und Vermögenssituation in Deutschland genauso gründlich wie bei einem Kauf zur Eigennutzung – unabhängig davon, ob Sie später Mieteinnahmen erzielen möchten.
Wir bei Colibrí Finances vergleichen für Sie mehr als 20 spanische Banken, bereiten die Unterlagen auf und begleiten Sie bis zum Notartermin. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr entsteht nur, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Wie Banken Mieteinnahmen in Spanien bewerten
Wenn Sie in Spanien eine Wohnung oder ein Haus kaufen, um es zu vermieten, betrachten spanische Banken zunächst Ihre gesamte finanzielle Situation in Deutschland: Einkommen, bestehende Kredite und Verbindlichkeiten. Erwartete künftige Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie werden von den Banken sehr zurückhaltend oder gar nicht als zusätzliches Einkommen angerechnet, da es sich um ein neues, noch nicht bestehendes Mietverhältnis handelt.
Das bedeutet konkret: Die Bank stützt ihre Entscheidung vor allem auf das, was Sie bereits heute nachweisen können, nicht auf das, was die Immobilie später einbringen soll. Ergebnisse aus einer Vermietung können niedriger ausfallen als erhofft und frühere Erfahrungen anderer Käufer sagen nichts über den Einzelfall aus. Genau deshalb lohnt sich eine ehrliche, unabhängige Vorprüfung Ihres Profils, bevor Sie sich auf eine bestimmte Immobilie in Spanien festlegen.
Spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als von Residenten. Der genaue Anteil hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem Profil ab.
NIE
Grundvoraussetzung für Kauf und Finanzierung
Ohne spanische Steuernummer (NIE) und ein spanisches Bankkonto lässt sich weder eine Immobilie in Spanien kaufen noch eine Hypothek beantragen oder später Miete entgegennehmen. Beide Schritte sollten frühzeitig eingeleitet werden.
Nebenkosten, die beim Kauf zur Vermietung anfallen
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in Spanien weitere Kosten an, die beim Kauf einer Vermietungsimmobilie ebenso zu berücksichtigen sind wie beim Kauf eines Eigenheims. Bei einer Bestandsimmobilie erhebt die jeweilige Region die Grunderwerbsteuer (ITP); bei einem Neubau fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer sowie eine Stempelsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die Gestoría sowie das von der Bank beauftragte Bewertungsgutachten der Immobilie.
Diese Kosten sind unabhängig davon zu kalkulieren, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. Wer zur Vermietung kauft, sollte zusätzlich einplanen, dass als nicht-residenter Eigentümer jährlich eine Steuererklärung für Nicht-Residente (Modelo 210) beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder leer steht.
| Kostenart | Wer legt sie fest | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien | Region | Bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer zzgl. Stempelsteuer an |
| Notar und Grundbuch | gesetzlich geregelt | Pflichtkosten bei jeder Eigentumsübertragung |
| Gestoría | frei vereinbart | Abwicklung von Steuern und Anmeldungen rund um den Kauf |
| Bewertungsgutachten | von der Bank beauftragt | Voraussetzung, damit die Bank die Finanzierung prüfen kann |
Was Sie als vermietender Eigentümer weiterhin beachten sollten
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Spanien in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind und wie sie sich zur spanischen Steuererklärung (Modelo 210) verhalten. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei den laufenden Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Sollten Sie die Immobilie irgendwann wieder verkaufen, behält der Käufer als Nicht-Resident-Verkäufer 3 % des Preises auf Rechnung Ihrer spanischen Steuerschuld ein. Das ist ein rein steuerliches Verfahren und keine zusätzliche Gebühr, sollte aber bei der Finanzplanung von Anfang an mitgedacht werden. Der frühere „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar und spielt bei der Finanzierung keine Rolle mehr.
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Rechnen spanische Banken meine künftigen Mieteinnahmen aus Spanien bei der Finanzierung mit ein?
In der Regel nur eingeschränkt oder gar nicht, solange es sich um ein noch nicht bestehendes Mietverhältnis handelt. Die Bank stützt sich vor allem auf Ihr aktuelles Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und Ihr Vermögen in Deutschland. Belastbare Mietverträge oder Mieteinnahmen aus bereits vermieteten Objekten können unter Umständen zusätzlich berücksichtigt werden.
Brauche ich für eine Vermietungsimmobilie in Spanien eine höhere Anzahlung als für ein Eigenheim?
Spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten grundsätzlich eine höhere Eigenkapitalquote als von Residenten, unabhängig vom Verwendungszweck. Der genaue Anteil hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab und lässt sich erst nach Prüfung Ihrer Unterlagen konkret einschätzen.
Welche zusätzlichen Steuerpflichten habe ich als deutscher Eigentümer, der in Spanien vermietet?
Als Nicht-Resident müssen Sie jährlich eine Steuererklärung für Nicht-Residente (Modelo 210) in Spanien einreichen. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall prüfen, wie die spanischen Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung zu berücksichtigen sind.
Brauche ich für den Kauf einer Vermietungsimmobilie in Spanien ein Visum?
Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie aufgrund der EU-Freizügigkeit kein Visum, um sich in Spanien niederzulassen oder eine Immobilie zu erwerben. Der frühere Golden-Visa-Weg für Investoren endete am 3. April 2025 und betrifft ohnehin nur Nicht-EU-Bürger.
Welche Unterlagen bereitet Colibrí Finances für die Bank in Spanien vor?
Wir stellen unter anderem Einkommensnachweise, den letzten Steuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise bestehender Kredite und einen gültigen Ausweis zusammen, prüfen sie auf Vollständigkeit und übersetzen, was die jeweilige Bank verlangt, bevor wir das Dossier einreichen.