Een Spaanse hypotheek voor uw villa in Girona: de juiste volgorde

Voor Nederlandse kopers voelt de Spaanse aankoopprocedure soms omslachtig, maar er zit een logische opbouw in. Iedere stap is een voorwaarde voor de volgende: zonder NIE-nummer opent geen enkele Spaanse bank een rekening, zonder rekening kan geen hypotheekaanvraag worden ingediend, en zonder taxatie geeft geen bank een definitief aanbod af.

Bij Colibrí Finances vergelijken wij meer dan twintig Spaanse banken en begeleiden wij het hele dossier tot aan de notaris, zodat u als koper van een villa in Girona precies weet welk document wanneer nodig is.

Girona is een provincie in Catalonië met de Costa Brava als kustlijn en een groen, heuvelachtig binnenland. De regio combineert kleine baaien, vissersdorpen en middeleeuwse dorpen verder landinwaarts.

Veel kopers zijn Europeanen die een tweede woning zoeken dicht bij zee, maar er zijn ook mensen die het rustigere binnenland verkiezen. Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat bieden luchthaventoegang, en het aanbod bestaat uit kustappartementen en stenen huizen landinwaarts; de zomer is het drukste seizoen.

In de provincie Girona lopen twee heel verschillende koopprofielen door elkaar: het kustappartement aan de Costa Brava, vaak in een gebouw met een eigenaarsvereniging, en het vrijstaande stenen huis in een middeleeuws dorp landinwaarts. Voor de bank en de gestoría vragen beide een net iets ander dossier, ook al doorloopt u dezelfde stappen — NIE-nummer, bankrekening, bod, taxatie, notaris. Bij een appartement aan zee wordt vaak gevraagd naar de statuten van de vereniging van eigenaars en naar eventuele beperkingen op verhuur, terwijl bij een stenen huis in het binnenland de ouderdom en de bouwgeschiedenis van de woning nauwkeuriger worden nagekeken.

Een stenen huis in een dorp verder van de kust is soms decennialang binnen dezelfde familie gebleven en pas recent kadastraal volledig in kaart gebracht, of heeft verbouwingen ondergaan zonder dat alles even nauwkeurig is vastgelegd. De bank en de gestoría vragen dan aanvullende documentatie op om de legale status van aanbouw, schuren of bijgebouwen te bevestigen, wat bij een recent gebouwd appartement aan de kust doorgaans minder speelt.

Girona wordt bediend door de luchthaven Girona-Costa Brava en, iets verder weg, door Barcelona-El Prat, wat niet-residenten twee mogelijke aankomstpunten geeft voor de bezichtiging van de woning en voor de afspraken met bank en notaris. De zomer is in deze provincie het drukste seizoen aan de kust, met meer verkeer richting de kleine baaien en vissersdorpen, terwijl het groene, heuvelachtige binnenland het hele jaar door rustiger blijft.

Voor niet-residenten die het traject van NIE-nummer tot notaris in een beperkt aantal reizen willen afronden, is het praktisch om bezichtiging, taxatie en de opening van de Spaanse bankrekening zoveel mogelijk buiten de drukste zomerweken te plannen, wanneer taxateurs, gestorías en notariskantoren in de provincie doorgaans ook eenvoudiger een afspraak kunnen inplannen dan midden in het hoogseizoen.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning in Girona wordt niet landelijk vastgesteld, maar door de Catalaanse regering; het toepasselijke tarief staat in de tabel verderop op deze pagina en geldt voor zowel het kustappartement aan de Costa Brava als het stenen huis in het binnenland. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan de btw van 10% plus zegelrecht. Deze kosten komen boven op de koopprijs en worden door de bank meegewogen bij de beoordeling van het dossier.

Zodra de aankoop is afgerond, blijft u als niet-resident eigenaar verplicht om jaarlijks de aangifte inkomstenbelasting voor niet-residenten, het Modelo 210, in te dienen, ongeacht of de woning in Girona wordt verhuurd of uitsluitend voor eigen gebruik dient. Verkoopt u de woning later, dan houdt de koper standaard 3% van de prijs in op rekening van uw belasting als niet-resident.

De middeleeuwse dorpen verder van de kust, kenmerkend voor het binnenland van Girona, bieden stenen huizen met een heel eigen karakter, maar dat karakter vraagt tijdens de financiering om extra aandacht. Oudere kadastrale gegevens, dikkere muren, kleinere kavels ingeklemd tussen andere huizen en soms beperkte toegang voor voertuigen kunnen de taxatie door de bank ingewikkelder maken dan bij een recenter gebouwd huis aan de kust.

Voor niet-residenten die zo'n stenen huis willen kopen, is het daarom verstandig om vroeg in het traject al te laten uitzoeken of eerdere verbouwingen correct zijn vastgelegd, en om er rekening mee te houden dat de bank soms iets meer tijd nodig heeft om dit type woning te waarderen dan een standaard kustappartement. Dit verandert niets aan de volgorde van de stappen, maar wel aan de planning ervan.

De cijfers hieronder over Girona (provincie) zijn gemeten en gedateerd: ze gaan over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat, met de bron vermeld. Als u vanuit het buitenland een Spaanse hypotheek overweegt, vormen ze een realistisch beeld en helpen ze uw budget beter in te schatten.

830.429 mensen stonden op 1 januari 2025 ingeschreven in de volledige provincie Girona, aldus de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Het gaat hier nadrukkelijk om de provincie als geheel, niet om de gelijknamige hoofdstad alleen. De provincie Girona telt 181.899 inwoners met een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 22 van elke honderd. Een merkbaar aandeel, al loopt dit per plaats binnen de provincie flink uiteen.

Volgens het INE stonden op 1 januari 2022 maar 1.817 Nederlanders ingeschreven in de hele provincie Girona. Omdat het padrón enkel permanente bewoners telt, blijven eigenaars van een tweede woning in deze cijfers buiten beeld. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Girona (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Girona op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

Onze eigen cijfers tonen 3.863 woningen te koop in de provincie Girona, met een mediane prijs van 2.910 €/m² en een mediaan bedrag van 299.000 €. De provincie bevindt zich daarmee in het middensegment, vlak bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 2.050 € tot 3.870 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

Voor een woning op de mediane vraagprijs van 299.000 € in Girona (provincie) betaalt een koper 29.900 € aan overdrachtsbelasting, tegen het tarief van 10 %. Met de bijkomende 3.600 € voor notaris, kadaster en gestoría komt het totaal op 33.500 €, geld dat uit eigen spaargeld moet komen, niet uit de hypotheek. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

De tabel hieronder toont de plaatsen die wij volgen in de provincie Girona, met inwonertal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, zodat de onderlinge verschillen zichtbaar worden.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Girona (provincie) in 05/2026 20.821 toeristische verhuurwoningen telde (116.320 slaapplaatsen), ongeveer 25 per duizend inwoners. Dat is een gematigd niveau: toeristische verhuur komt voor maar overheerst niet, en wie zijn woning zo wil verhuren heeft altijd een regionale vergunning nodig.

De provincie Girona telt maar één commerciële luchthaven, namelijk Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO). Controleer of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen luchthaven, want een luchthaven in een naburige provincie kan, afhankelijk van de locatie binnen de provincie, dichterbij liggen. Omdat deze klimaatcijfers gemeten zijn in of bij Girona, de provinciehoofdstad, kunnen andere delen van de provincie, zoals het achterland, gebieden op hoogte of andere eilanden, duidelijk afwijkende omstandigheden kennen. Vergeleken met de meeste Spaanse regio's is de winter hier koud, met 7,1 °C gemiddeld en een minimum van 1,1 °C in januari tegenover 23,4 °C en een maximum van 29,8 °C in augustus. Wie hier koopt, doet er goed aan verwarmings- en isolatiekosten mee te rekenen. De jaarlijkse neerslag van circa 728 mm, op ongeveer 66 dagen met meetbare regen, ligt hoger dan in de meeste Spaanse kust- of binnenlandregio's. Dat maakt een inspectie op vocht bij aankoop de moeite waard. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station Girona Aeropuerto, op ongeveer 9 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

Het INE registreerde 15.293 woningverkopen in de provincie Girona over de twaalf maanden tot 06/2026. Zo'n actieve markt levert doorgaans meer referentiepunten en een breder aanbod op voor wie vergelijkt. Wat hier over de provincie Girona staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Girona bedraagt het algemene tarief 10 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Wie vanuit Nederland een villa in Girona wil kopen, merkt al snel dat de Spaanse aankoopprocedure een vaste logica kent. Elke stap bouwt voort op de vorige, en overslaan is geen optie: zonder NIE-nummer geen bankrekening, zonder bankrekening geen hypotheekaanvraag, zonder taxatie geen definitief aanbod van de bank. Pas als al deze onderdelen op hun plek liggen, kan de notaris de koopakte en de hypotheekakte laten passeren.

Bij Colibrí Finances zetten we deze volgorde meteen bij het eerste gesprek op een rij, zodat u weet wat wanneer moet gebeuren en welke documenten u alvast kunt verzamelen terwijl wij de banken vergelijken. Zo verliest u geen tijd wanneer de verkoper van de villa om een snelle bevestiging vraagt.

Naast de prijs van de villa in Girona houdt u rekening met een reeks vaste kosten. Bij een bestaande woning is er overdrachtsbelasting (ITP), vastgesteld door de regio; bij nieuwbouw geldt 10% btw plus zegelrecht. Daarnaast komen er notariskosten, inschrijving in het kadaster, gestoría en de taxatie van de bank bij.

Deze kostenpost telt niet mee in de financiering zelf: de meeste banken verwachten dat u die apart aantoont, los van het eigen aandeel dat zij voor de villa vragen. Hoeveel dat eigen aandeel precies is, hangt af van de bank, uw land en uw profiel.

Spaanse banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een groter eigen aandeel dan aan Spaanse ingezetenen; hoeveel dat precies is, hangt af van de bank, uw land van herkomst en uw persoonlijke profiel. Wat wel vaststaat, is de documentatie die zij willen zien uit Nederland.

Zorg dat deze stukken op tijd vertaald zijn door een beëdigd vertaler; sommige banken vragen ook een apostille, en de precieze lijst verschilt per bank en per dossier.

Zodra de villa in Girona op uw naam staat, wordt u als niet-resident eigenaar jaarlijks aangeslagen via de Modelo 210, de aangifte voor niet-ingezetenen. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Verkoopt u de villa ooit weer, dan houdt de koper standaard 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst, als vooruitbetaling op de belasting die u als verkoper verschuldigd bent. Dat bedrag wordt verrekend zodra u uw eigen aangifte over de verkoop indient.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.