Een Spaanse hypotheek voor uw villa in Madrid: de juiste volgorde

Voor Nederlandse kopers voelt de Spaanse aankoopprocedure soms omslachtig, maar er zit een logische opbouw in. Iedere stap is een voorwaarde voor de volgende: zonder NIE-nummer opent geen enkele Spaanse bank een rekening, zonder rekening kan geen hypotheekaanvraag worden ingediend, en zonder taxatie geeft geen bank een definitief aanbod af.

Bij Colibrí Finances vergelijken wij meer dan twintig Spaanse banken en begeleiden wij het hele dossier tot aan de notaris, zodat u als koper van een villa in Madrid precies weet welk document wanneer nodig is.

Madrid is de provincie rond de hoofdstad van Spanje, een binnenlandse regio zonder kust, met de stad zelf als economisch en cultureel centrum en een omliggend gebied met dorpen en natuur.

Kopers zijn vaak mensen die voor werk, studie of het stadsleven kiezen, en investeerders met interesse in de hoofdstad. Madrid-Barajas is een grote internationale luchthaven met veel verbindingen, en het aanbod bestaat vooral uit appartementen in de stad en huizen in omliggende dorpen; er zijn duidelijke seizoenen met warme zomers en koude winters.

In de provincie Madrid koopt men een villa doorgaans niet in de hoofdstad zelf, waar het aanbod vooral uit appartementen bestaat, maar in de omliggende dorpen en de sierra rond de stad. Kopers die voor werk, studie of het stadsleven kiezen, combineren vaak een appartement in Madrid met de zoektocht naar een chalet in een randgemeente, terwijl investeerders juist de stad zelf als vertrekpunt nemen en vandaaruit de mogelijkheden in de dorpen verkennen. Voor beide profielen geldt dat het NIE-nummer en de Spaanse rekening al vóór het uitbrengen van een bod op de villa geregeld moeten zijn, ongeacht of het chalet dicht bij de stad of verder in de sierra ligt.

Omdat de provincie Madrid geen kust heeft en het aanbod van villa's dus verspreid ligt over dorpen met een eigen karakter, is het raadzaam om vroeg te bepalen in welk gebied u zoekt: dichter bij de stad, met kortere lijnen naar bank en notaris, of verder de sierra in, waar de woning ruimer is maar de logistiek rond taxatie en ondertekening meer afstemming vraagt.

Madrid-Barajas is een grote internationale luchthaven met veel verbindingen, wat het voor een koper van buiten Spanje relatief eenvoudig maakt om meerdere keren tijdens het proces naar de provincie te reizen. Dat is een voordeel ten opzichte van gebieden waar minder rechtstreekse vluchten bestaan, en het maakt het makkelijker om de taxatie van de villa te plannen op een moment dat u zelf aanwezig kunt zijn.

De taxateur moet de specifieke chalet in het dorp bezoeken, niet alleen de omgeving, en de notaris die de akte verlijdt, wordt bij voorkeur gekozen dicht bij de ligging van de villa zodat de inschrijving bij het lokale registro de la propiedad vlot verloopt. Voor kopers die vanuit de stad Madrid werken met de bank, is het gebruikelijk dat de gestoría de afspraken tussen taxateur, bank en notaris op elkaar afstemt.

Voor een villa die als doorverkoop wordt gekocht in de provincie Madrid, geldt de overdrachtsbelasting die de Comunidad de Madrid vaststelt; het tarief staat in de tabel op deze pagina. Bij nieuwbouw, zoals een chalet in een recent ontwikkelde urbanisatie rond de stad, geldt in plaats daarvan de btw van 10% plus de zegelrechten. Het maakt voor de bank en voor uw eigen begroting verschil welk van beide van toepassing is.

Omdat de provincie een duidelijk seizoensklimaat kent, met warme zomers en koude winters, houden banken en gestoría's in Madrid ook rekening met eventuele werkzaamheden die de chalet nog nodig heeft voordat de notaris de akte kan verlijden; dat kan de planning van de laatste stappen beïnvloeden.

Anders dan aan de kust, waar een villa vaak alleen in het zomerse hoogseizoen wordt gebruikt, dient een chalet in de provincie Madrid door het hele jaar heen, dankzij de duidelijke vier seizoenen en de nabijheid van de hoofdstad voor werk of studie. Sommige eigenaren gebruiken de villa zelf, terwijl anderen ze verhuren aan mensen die voor de stad kiezen; in beide gevallen blijft u als niet-resident verplicht om jaarlijks de Modelo 210 in te dienen.

Het dubbelbelastingverdrag tussen Spanje en uw land van herkomst voorkomt dat u tweemaal belasting betaalt over dezelfde inkomsten. Verhuurt u de villa, dan gelden de regels die de Comunidad de Madrid stelt voor verhuur met toeristisch oogmerk. Verkoopt u de villa later, dan houdt de koper 3% van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst.

De cijfers hieronder over Madrid (provincie) zijn gemeten en gedateerd: ze gaan over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat, met de bron vermeld. Als u vanuit het buitenland een Spaanse hypotheek overweegt, vormen ze een realistisch beeld en helpen ze uw budget beter in te schatten.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Madrid in haar geheel 7.113.886 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. Cijfers voor de provincie Madrid tonen dat 1.181.319 inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, zo'n 17 op honderd. Dat is een reële maar niet overheersende aanwezigheid, met grote verschillen tussen de plaatsen binnen de provincie.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 3.042 Nederlanders ingeschreven in de provincie Madrid. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. De tabel hieronder toont de belangrijkste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 ingeschreven stonden in Madrid (provincie), op basis van de gemeentelijke cijfers van het INE.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Madrid op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

In onze eigen prijsdatabank hebben de 24.729 woningen die momenteel te koop staan in de provincie Madrid een mediane vraagprijs van 3.830 €/m² en een mediaan bedrag van 360.000 €. Dat ligt boven de 3.210 €/m² die wij als mediaan zien in de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen. Tussen 2.750 € en 5.910 € per vierkante meter bevindt zich de kern van het aanbod, daarnaast bestaan er merkbaar goedkopere en merkbaar duurdere woningen.

Bij een vraagprijs van 360.000 € in Madrid (provincie) loopt de overdrachtsbelasting, berekend tegen 6 %, op tot ongeveer 21.600 €, en komen daar nog eens 4.300 € bij voor notaris, kadaster en gestoría. In totaal gaat het om circa 25.900 € die een koper naast de hypotheek zelf moet inbrengen. Dit zijn vraagprijzen uit advertenties die actief waren op 2026-10-05, geen daadwerkelijke verkoopprijzen. De uiteindelijk betaalde prijs wordt onderhandeld en hangt af van de staat, de exacte ligging en de oriëntatie van elke woning.

Om te laten zien hoe uiteenlopend de provincie Madrid is, geeft de tabel hieronder per gevolgde plaats het inwonertal, het aantal buitenlandse bewoners per honderd inwoners en de mediane vraagprijs per vierkante meter.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Madrid (provincie) in 05/2026 13.431 toeristische verhuurwoningen telde (51.387 slaapplaatsen), ongeveer 2 per duizend inwoners. Dat is weinig: de woningmarkt is er vooral residentieel, met toeristische verhuur als uitzondering eerder dan regel.

Wie in Madrid een woning overweegt, heeft te maken met één enkele commerciële luchthaven, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Ga na of deze luchthaven in het reisseizoen verbonden is met de thuisluchthaven, want afhankelijk van de locatie van de woning binnen de provincie kan een andere luchthaven dichterbij liggen. De onderstaande klimaatwaarden zijn afkomstig uit metingen bij Madrid, de hoofdstad van de provincie, en gelden niet noodzakelijk voor het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden binnen dezelfde provincie. Met slechts 6,3 °C gemiddeld en een minimum van 2,7 °C in januari, tegenover 25,1 °C en een maximum van 31,3 °C in augustus, is de winter hier uitgesproken koud naar Spaanse maatstaven. Goede isolatie en verwarming wegen dan ook mee in de woonlasten. De jaarlijkse neerslag ligt rond 421 mm, verdeeld over ongeveer 59 dagen met meetbare regen: een gematigd regenpatroon. Deze gegevens komen van AEMET, de Spaanse staatsweerdienst, en betreffen de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van station Madrid, Retiro op ongeveer 2 kilometer afstand; vooral landinwaarts of op hoogte kan de werkelijkheid ietwat afwijken.

Met 78.375 geregistreerde woningverkopen in de twaalf maanden tot 06/2026 is de provincie Madrid, volgens het INE, een actief deel van de Spaanse woningmarkt. Meer transacties betekenen doorgaans ook meer vergelijkbare woningen om een aankoop op te baseren. Wat hier over de provincie Madrid staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Madrid bedraagt het algemene tarief 6 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Wie vanuit Nederland een villa in Madrid wil kopen, merkt al snel dat de Spaanse aankoopprocedure een vaste logica kent. Elke stap bouwt voort op de vorige, en overslaan is geen optie: zonder NIE-nummer geen bankrekening, zonder bankrekening geen hypotheekaanvraag, zonder taxatie geen definitief aanbod van de bank. Pas als al deze onderdelen op hun plek liggen, kan de notaris de koopakte en de hypotheekakte laten passeren.

Bij Colibrí Finances zetten we deze volgorde meteen bij het eerste gesprek op een rij, zodat u weet wat wanneer moet gebeuren en welke documenten u alvast kunt verzamelen terwijl wij de banken vergelijken. Zo verliest u geen tijd wanneer de verkoper van de villa om een snelle bevestiging vraagt.

Naast de prijs van de villa in Madrid houdt u rekening met een reeks vaste kosten. Bij een bestaande woning is er overdrachtsbelasting (ITP), vastgesteld door de regio; bij nieuwbouw geldt 10% btw plus zegelrecht. Daarnaast komen er notariskosten, inschrijving in het kadaster, gestoría en de taxatie van de bank bij.

Deze kostenpost telt niet mee in de financiering zelf: de meeste banken verwachten dat u die apart aantoont, los van het eigen aandeel dat zij voor de villa vragen. Hoeveel dat eigen aandeel precies is, hangt af van de bank, uw land en uw profiel.

Spaanse banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een groter eigen aandeel dan aan Spaanse ingezetenen; hoeveel dat precies is, hangt af van de bank, uw land van herkomst en uw persoonlijke profiel. Wat wel vaststaat, is de documentatie die zij willen zien uit Nederland.

Zorg dat deze stukken op tijd vertaald zijn door een beëdigd vertaler; sommige banken vragen ook een apostille, en de precieze lijst verschilt per bank en per dossier.

Zodra de villa in Madrid op uw naam staat, wordt u als niet-resident eigenaar jaarlijks aangeslagen via de Modelo 210, de aangifte voor niet-ingezetenen. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Verkoopt u de villa ooit weer, dan houdt de koper standaard 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst, als vooruitbetaling op de belasting die u als verkoper verschuldigd bent. Dat bedrag wordt verrekend zodra u uw eigen aangifte over de verkoop indient.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.