Een hypotheek voor nieuwbouw in Castellón: hoe werkt financiering vóór oplevering?

Een nieuwbouwwoning in Castellón kopen voelt anders dan een bestaande woning kopen. U tekent een contract met de ontwikkelaar terwijl er nog gebouwd wordt, en u betaalt onderweg termijnen op basis van de bouwvoortgang. Pas bij de notariële akte, wanneer de woning klaar is, komt de Spaanse hypotheek volledig tot uitkering.

Voor niet-residenten roept dat concrete vragen op: wanneer moet ik welk bedrag hebben, hoe taxeert een bank iets dat nog niet bestaat, en wat gebeurt er als de oplevering vertraging oploopt? Dit artikel legt de mechaniek uit, zonder cijfers te beloven die per bank en per dossier verschillen.

Castellón, met de Costa del Azahar, is een rustigere kustprovincie ten noorden van Valencia, met plaatsen als Peñíscola en Benicàssim en een landelijk achterland met sinaasappelboomgaarden. Het aanbod bestaat uit zowel moderne appartementen aan zee als traditionele huizen in het binnenland.

De regio trekt kopers die op zoek zijn naar rust en een authentieker Spanje, weg van de drukkere kustgebieden. Castellón is bereikbaar via de luchthavens van Castellón en Valencia, en het gebied kent minder toeristische drukte, wat vooral buiten het hoogseizoen merkbaar is.

In Castellón wordt een nieuwbouwwoning vaak op twee heel verschillende plekken gekocht: een appartement in aanbouw vlakbij zee in Peñíscola of Benicàssim, of een vrijstaand huis op een kavel tussen de sinaasappelboomgaarden verderop in het binnenland. Voor de hypotheek maakt dat verschil: bij een appartementencomplex aan de kust werkt de bank met de termijnplanning van de projectontwikkelaar, terwijl bij een individueel huis in het binnenland vaak sprake is van een bouwkavel waarvoor eerst een vergunning en een bouwcontract nodig zijn voordat de bank een concreet bedrag aan de woning kan koppelen.

Omdat Castellón een rustigere provincie is dan de drukkere delen van de Spaanse kust, verlopen bouwprojecten hier vaak in een trager tempo, met kleinere series appartementen en minder concurrentie tussen ontwikkelaars. Dat is niet per se een nadeel: het geeft de bank en de koper meer tijd om de voortgang te volgen, maar het betekent ook dat de opleveringsdatum eerder kan opschuiven dan bij grote, snel volgebouwde complexen elders aan de kust.

Een taxateur die voor de bank een woning beoordeelt die nog niet bestaat, kijkt in Castellón naar heel verschillende referenties, afhankelijk van de locatie. Voor een appartement in aanbouw aan de Costa del Azahar wordt gekeken naar vergelijkbare, al opgeleverde appartementen in dezelfde kustplaats, plus de bouwtekeningen en de vergunning van het project. Voor een huis op een kavel in het achterland, tussen de sinaasappelboomgaarden, is er vaak weinig directe vergelijking voorhanden, waardoor de taxateur zowel de grondwaarde als de begrote bouwkosten apart beoordeelt.

Dat verschil in referentiemateriaal heeft gevolgen voor de koper: bij een kavel in het binnenland vraagt de bank doorgaans meer documentatie over het bouwbedrijf en de begroting, terwijl bij een appartement aan zee de reputatie en de eerdere opleveringen van de ontwikkelaar sneller duidelijkheid geven. In beide gevallen wordt de taxatie herhaald zodra de bouw vordert, zodat de waarde steeds aansluit bij wat er werkelijk staat.

Castellón is bereikbaar via de eigen luchthaven van Castellón en via die van Valencia, verderop naar het zuiden. Doordat de provincie minder toeristische drukte kent dan de bekendere kustgebieden, trekt ze vooral kopers aan die op zoek zijn naar rust en een authentieker Spanje, weg van de drukte. Voor wie tijdens de bouwperiode zelf op locatie wil komen kijken, betekent dat meestal een reis via een van deze twee luchthavens, met een rustigere omgeving eenmaal aangekomen.

Niet-EU-kopers die zonder visum reizen, mogen zich negentig dagen binnen elke periode van honderdtachtig dagen in het Schengengebied bevinden; dat is ook tijdens de bouwperiode relevant, bijvoorbeeld als je bezoeken aan het project of afspraken bij de notaris wilt combineren. Buiten het hoogseizoen is de drukte in Castellón nog beperkter, wat het makkelijker maakt om de voortgang van de bouw rustig te bekijken zonder de drukte van de bekendere badplaatsen.

Castellón valt onder de Comunitat Valenciana, en het is de regionale overheid van deze gemeenschap die het tarief van de overdrachtsbelasting (ITP) vaststelt voor de aankoop van een bestaande woning. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan de btw plus de opslag die al in het algemene deel van deze pagina is toegelicht. Het exacte percentage dat de Comunitat Valenciana hanteert, vind je in de tabel direct hieronder; reken dit bedrag altijd mee naast de prijs van de woning zelf.

Zodra de woning eenmaal is opgeleverd en je als niet-ingezetene eigenaar bent, moet je jaarlijks de aangifte voor niet-ingezetenen (Modelo 210) indienen, ook al gebruik je de woning maar een deel van het jaar. Verkoop je de woning later, dan houdt de koper drie procent van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst, als voorschot op jouw belasting. Het belastingverdrag tussen Spanje en je eigen land voorkomt dat je twee keer over hetzelfde inkomen wordt belast.

Hieronder vindt u gemeten, gedateerde cijfers over Castellón (provincie): wie er woont, waarvoor woningen worden aangeboden, hoe u er komt en welk klimaat er heerst, steeds met bronvermelding. Deze gegevens helpen u als toekomstige koper met een Spaanse hypotheek een realistisch beeld te vormen en uw budget beter in te schatten.

627.620 mensen stonden op 1 januari 2025 ingeschreven in de volledige provincie Castellón, aldus de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Het gaat hier nadrukkelijk om de provincie als geheel, niet om de gelijknamige hoofdstad alleen. Cijfers voor de provincie Castellón tonen dat 118.810 inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, zo'n 19 op honderd. Dat is een reële maar niet overheersende aanwezigheid, met grote verschillen tussen de plaatsen binnen de provincie.

Op 1 januari 2022 registreerde het INE 412 Nederlanders in de provincie Castellón, een klein aantal. Het padrón telt echter alleen wie er het grootste deel van het jaar verblijft, niet de bezitters van een tweede woning. Welke buitenlandse nationaliteiten op 1 januari 2025 het meest voorkwamen in Castellón (provincie), laat de tabel hieronder zien, gebaseerd op de officiële gemeentelijke cijfers van het INE.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Castellón op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

De 2.822 woningen die wij in de provincie Castellón registreren, hebben een mediane prijs van 1.780 €/m² en een mediaan bedrag van 175.000 €. Daarmee blijft de provincie onder de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen, een van de betaalbaardere opties binnen ons bestand. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 1.260 € tot 2.400 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

Op de mediane vraagprijs van 175.000 € in Castellón (provincie) bedraagt de overdrachtsbelasting voor een bestaande woning, tegen het tarief van 9 %, ongeveer 15.800 €. Met circa 2.100 € voor notaris, kadaster en gestoría komt het totaal op 17.800 € boven op de koopsom, dat uit eigen middelen moet komen, los van de hypotheek. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Castellón naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

Volgens een experimentele INE-raming, gebaseerd op advertenties op verhuurplatforms, telde Castellón (provincie) in 05/2026 6.990 toeristische woningen (37.362 slaapplaatsen), zo'n 11 per duizend inwoners. Dat wijst op een gematigde aanwezigheid van vakantieverhuur, die de woningmarkt niet domineert maar waarvoor altijd een regionale vergunning nodig is.

In de provincie Castellón ligt slechts één commerciële luchthaven, Aeropuerto de Castellón (CDT). Controleer vooraf of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen thuisluchthaven, want afhankelijk van de ligging van de woning kan een luchthaven in een aangrenzende provincie dichterbij liggen. De klimaatcijfers hieronder zijn gemeten in of nabij Castellón de la Plana, de hoofdstad van de provincie; in andere delen van de provincie, zoals het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden, kan het klimaat merkbaar afwijken. Januari gemiddeld 10,6 °C met een daglijks minimum van 5,8 °C, augustus gemiddeld 25,6 °C met een maximum van 30,3 °C: een winter die aandacht voor verwarming vraagt. Dat geldt voor vrijwel elke woning in dit klimaat. Het regent hier met mate: ongeveer 467 mm per jaar, verspreid over 46 dagen met meetbare neerslag. De zonneschijn bedraagt gemiddeld circa 2.755 uur per jaar. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station Castelló - Almassora, op ongeveer 4 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

Volgens cijfers van het INE vonden er in de provincie Castellón 14.203 woningverkopen plaats in de twaalf maanden tot 06/2026. Een dergelijke activiteit zorgt doorgaans voor meer keuze en meer vergelijkingsmateriaal voor potentiële kopers. Deze gegevens beschrijven de provincie Castellón in zijn geheel; van plaats tot plaats en van pand tot pand kunnen de verschillen groot zijn. Vertel ons wat u zoekt, dan gaan we de cijfers samen na.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Castellón bedraagt het algemene tarief 9 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een nieuwbouwwoning in Castellón betaalt u doorgaans een aanbetaling bij reservering, gevolgd door termijnbetalingen tijdens de bouw en een slotbetaling bij oplevering, wanneer de akte bij de notaris wordt getekend. Die tussentijdse termijnen komen rechtstreeks van uw eigen middelen, niet van de Spaanse hypotheek.

De hypotheek wordt namelijk pas uitbetaald op het moment van de notariële levering, omdat de bank een onderpand nodig heeft dat juridisch en fysiek bestaat. Dat betekent dat u de periode tussen reservering en oplevering met eigen liquiditeit moet overbruggen, terwijl de bank op de achtergrond het dossier al voorbereidt.

Voor een woning-op-plan baseert de bank haar eerste beoordeling op de bouwvergunning, de architectplannen, de inschrijving van de grond in het kadaster en de reputatie en garanties van de ontwikkelaar. Dit levert een voorlopige inschatting op, geen definitieve toezegging.

Vlak vóór de oplevering voert de bank een eindtaxatie uit op de daadwerkelijk afgebouwde woning en vergelijkt deze met de oorspronkelijke plannen. Pas dan worden de definitieve leenvoorwaarden, zoals de looptijd en het gekozen rentetype, vastgesteld. Een eerdere indicatie moet u dus als voorlopig behandelen, niet als een gegarandeerde uitkomst.

Elk project in Castellón kent een eigen tijdlijn, maar de opeenvolging van stappen is vergelijkbaar. De onderstaande tabel geeft een indicatie van wat er in elke fase gebeurt en waar de bank wel of niet bij betrokken is.

Ongeacht of het om nieuwbouw of een bestaande woning gaat, wil een Spaanse bank uw financiële situatie in Nederland kunnen beoordelen. De gevraagde documenten kunnen per bank verschillen, maar de kern is meestal gelijk.

Bij nieuwbouw in Castellón betaalt u geen overdrachtsbelasting (ITP), maar 10% btw plus zegelrecht, naast notaris, kadaster, gestoría en de bankvaluatie. Deze kosten komen los van de hypotheeksom en moeten uit eigen middelen worden voldaan.

Als eigenaar-niet-resident dient u jaarlijks de aangifte niet-resident inkomstenbelasting (Modelo 210) in. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf; de 90/180-dagenregel geldt voor niet-EU-burgers, niet voor u. De zogeheten Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en is geen optie meer, ook niet als aanvullend argument bij de aankoop.

Verkoopt u de woning later als niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op uw belasting. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico op de aankoopprijs zelf.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.