Desde el 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la Ley 5/2019, el banco paga la gestoría, la notaría, el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca. A ti, como cliente, solo te queda la tasación de la vivienda y, si las pides, las copias adicionales de la escritura.
Qué cambió con la Ley 5/2019
Antes de esa fecha, la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca recaían sobre el cliente. Los tribunales españoles empezaron a cuestionar ese reparto años antes, y el Tribunal Supremo dictó varias sentencias entre 2015 y 2018 que fueron abriendo la puerta a repartir de otra manera los costes. El Gobierno terminó de ordenar la cuestión con dos normas: el Real Decreto-ley 17/2018, que en octubre de 2018 cambió al banco como sujeto pasivo del impuesto de AJD en los préstamos hipotecarios, y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019 y fijó el reparto que sigue vigente hoy.
Esta ley no es una recomendación ni una buena práctica del sector: es de obligado cumplimiento para cualquier entidad que conceda una hipoteca sobre vivienda en España, sea un banco tradicional, una entidad online o una cooperativa de crédito.
Gastos que paga el banco
La Ley 5/2019 establece con claridad qué partidas corresponden a la entidad prestamista:
- Notaría. El banco paga los honorarios de la escritura matriz del préstamo hipotecario. Si tú pides copias adicionales para tu propio archivo o para otros trámites, esas copias sí corren de tu cuenta.
- Registro de la Propiedad. La inscripción de la hipoteca en el registro también la abona el banco, no el cliente.
- Gestoría. Los trámites de gestoría necesarios para liquidar impuestos e inscribir la escritura son gasto del banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto, que en las hipotecas puede suponer una de las partidas más elevadas, lo paga la entidad financiera desde octubre de 2018, tal y como estableció el Real Decreto-ley 17/2018.
En la práctica, esto significa que el grueso de los gastos de formalización de una hipoteca ya no sale de tu bolsillo. Antes de 2019 estas cuatro partidas juntas podían representar buena parte de los gastos de constitución de la operación.
Qué gastos te quedan a ti
La ley no traslada absolutamente todo al banco. Hay dos conceptos que, salvo pacto distinto, siguen siendo responsabilidad del cliente:
- Tasación de la vivienda. El banco necesita conocer el valor de la vivienda para calcular cuánto te presta, y ese informe de tasación lo paga quien solicita el préstamo. El importe varía según la sociedad de tasación y las características del inmueble, así que conviene pedir presupuesto antes de encargarla.
- Copias adicionales de la escritura. Si necesitas más copias de las que el banco gestiona por defecto, esas copias extra las pagas tú.
Algunas entidades, además, condicionan la hipoteca a la contratación de seguros de vida o de hogar, o a domiciliar la nómina. Esos productos no son un gasto de constitución en el sentido legal, pero sí un coste real que hay que sumar al calcular cuánto te va a costar la operación en conjunto. La Ley 5/2019 exige que estas vinculaciones se ofrezcan también sin ellas, para que puedas comparar el precio con y sin productos adicionales.
Por qué conviene revisar la oferta vinculante
Antes de firmar, el banco tiene que entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y, con al menos diez días de antelación a la firma, tienes que pasar por el notario para una acta de transparencia que certifica que entiendes las condiciones del préstamo. En esa documentación debe quedar reflejado con claridad quién paga cada gasto. Si ves alguna partida de notaría, registro o gestoría cargada a tu nombre, tienes motivos para preguntar por qué, porque la norma general desde 2019 es que esos gastos los asume el banco.
Una tabla para verlo de un vistazo
| Gasto | Quién lo paga desde 2019 |
|---|---|
| Notaría (escritura matriz) | Banco |
| Registro de la Propiedad | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Impuesto AJD | Banco |
| Tasación | Cliente |
| Copias adicionales de la escritura | Cliente |
Lo que de verdad importa al comparar hipotecas
Con los gastos de formalización repartidos de forma parecida en todas las entidades, la diferencia real entre una hipoteca y otra ya no está tanto en quién paga la notaría, sino en el tipo de interés, las bonificaciones exigidas y el coste de la tasación. Comparar varias ofertas antes de decidir sigue siendo la forma más práctica de ahorrar dinero a lo largo de la vida del préstamo, no solo en el momento de la firma.
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Preguntas frecuentes
¿La Ley 5/2019 se aplica a todas las hipotecas firmadas después de junio de 2019?
Sí, se aplica a los préstamos hipotecarios sobre vivienda firmados a partir del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la norma, con independencia de la entidad prestamista.
¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019, puedo reclamar algo?
Las reclamaciones sobre gastos de hipotecas anteriores a la ley se rigieron por las sentencias del Tribunal Supremo de esos años y por plazos de prescripción que conviene revisar con un profesional, ya que dependen de cada caso concreto.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
La tasación sigue siendo un gasto a cargo del cliente. Es un informe que el banco necesita para fijar el importe del préstamo, pero su coste no entra en el reparto que estableció la Ley 5/2019.
¿El seguro de hogar o de vida que me pide el banco es un gasto de la hipoteca?
No es un gasto de constitución en sentido legal, pero sí un coste adicional real. El banco debe ofrecerte también una opción sin esos seguros para que puedas comparar el precio final de la operación.
Publicado por Colibrí Finances el 24/08/2026.