Si el plazo pactado en el contrato de arras vence y la hipoteca no ha llegado a firma, el artículo 1454 del Código Civil establece que puedes perder la cantidad entregada como señal. Pero antes de llegar a ese extremo hay margen de negociación con el vendedor y, en algunos casos, con el propio banco.
Qué dicen las arras sobre los plazos
El contrato de arras penitenciales es el que marca la fecha límite para firmar la compraventa, normalmente ante notario junto con la hipoteca. Si esa fecha se cumple y tú eres quien no llega, el vendedor puede quedarse con la señal entregada. Si fuera el vendedor quien incumple, tendría que devolverte el doble de esa cantidad. Así lo recoge el artículo 1454 del Código Civil, que regula las arras como indemnización pactada por incumplimiento.
El problema es que muchas veces el retraso no depende de ti. Depende del banco: de que la tasación tarde, de que el comité de riesgos pida más documentación, de que la oferta vinculante llegue tarde o de que falte algún papel por parte de la notaría. Y ahí es donde conviene actuar con tiempo, no cuando ya queden dos días para la fecha límite.
Por qué se retrasa el banco
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a que la FEIN (la oferta vinculante) esté en tus manos al menos diez días naturales antes de la firma ante notario. Ese plazo, pensado para protegerte, es precisamente uno de los motivos por los que los tiempos se alargan: si el banco tarda en entregar la FEIN, automáticamente tienes que esperar esos diez días antes de poder firmar, aunque el resto del expediente esté listo.
A eso se suman otros cuellos de botella habituales: tasaciones que se demoran por falta de citas, comités de riesgo que piden documentación adicional al autónomo o al pluriempleado, o notarías con agenda apretada en según qué época del año. Ninguno de estos retrasos depende de ti, pero el contrato de arras no entiende de plazos bancarios.
Cómo pedir una prórroga al vendedor
Lo primero es no esperar al último momento. En cuanto veas que el plazo se va a cumplir sin que el banco haya dado luz verde, habla con el vendedor o con su agencia. Una conversación franca suele funcionar mejor que dejarlo para el día anterior a la fecha límite.
- Explica con claridad en qué fase está tu hipoteca: si ya tienes FEIN, si estás en periodo de reflexión de los diez días, o si todavía falta la tasación.
- Pide la prórroga por escrito, aunque sea un correo o un mensaje, y que quede constancia de la nueva fecha acordada. Una ampliación verbal no sirve de mucho si luego hay discrepancias.
- Si el vendedor tiene prisa por vender, valora ofrecer algo a cambio: una pequeña cantidad adicional como garantía, o asumir algún gasto de la operación. No siempre es necesario, pero ayuda si la otra parte duda.
- Si hay una inmobiliaria de por medio, pídele que medie. Muchas veces tienen interés en que la operación llegue a buen puerto y pueden ayudar a convencer al vendedor.
La mayoría de vendedores prefiere esperar unos días más antes que romper una operación y volver a empezar el proceso de venta desde cero. Pero no es una obligación legal: la prórroga depende de la buena voluntad de la otra parte, así que cuanto antes la pidas, más fácil será que la conceda.
Qué margen de maniobra existe si el banco se retrasa
Si el banco va con retraso pero la operación avanza, hay algunas cosas que puedes hacer mientras negocias la prórroga:
- Pide al banco una fecha estimada de firma por escrito. Con ese documento es más fácil justificar ante el vendedor que la demora no es cosa tuya.
- Pregunta si existe la posibilidad de agilizar la tasación o adelantar el comité de riesgos. A veces un simple seguimiento activo del expediente acorta los tiempos.
- Si trabajas con varios bancos a la vez, valora si alguno puede resolver antes. No siempre es posible cambiar de entidad a mitad de proceso, pero conviene saber en qué punto está cada opción.
- Revisa si el contrato de arras permite alguna cláusula de prórroga automática en caso de demora bancaria. No es habitual, pero algunos contratos la incluyen si se redactaron con cuidado.
Lo que no existe es un derecho automático a que el plazo se amplíe porque el banco vaya lento. La ley protege el proceso de información previa a la firma, con esos diez días de la FEIN, pero no obliga al vendedor a esperar más allá de lo pactado en las arras.
Qué pasa si finalmente no se llega a firmar
Si el plazo se cumple sin acuerdo de prórroga y sin que la hipoteca esté lista, el contrato de arras se activa en tu contra: el vendedor puede quedarse con la cantidad entregada como señal. Es una consecuencia dura, sobre todo si el retraso no ha sido culpa tuya, pero así funciona este tipo de contrato salvo que se haya pactado otra cosa por escrito.
Por eso conviene revisar bien el contrato de arras antes de firmarlo, y dejar plazos razonables que tengan en cuenta los tiempos reales de una hipoteca, no solo los deseos del vendedor por cerrar cuanto antes. Un plazo demasiado ajustado es una de las causas más frecuentes de este tipo de problemas.
Cómo evitar llegar a este punto
La mejor forma de no encontrarte con esta situación es empezar a mover la hipoteca antes de firmar las arras, o al menos tener una preaprobación sólida de algún banco. Cuanto antes se inicie el estudio del expediente, antes se detectan los posibles problemas: documentación que falta, incidencias en ficheros de morosidad, o una capacidad de endeudamiento distinta a la esperada.
También ayuda negociar plazos de arras realistas desde el principio, pensando en los tiempos que necesita un banco para tasar, estudiar y aprobar una operación, que no son los mismos en todas las entidades ni en todas las épocas del año.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar con el vendedor una ampliación de plazo aunque el contrato de arras no lo prevea?
Sí, siempre se puede negociar, aunque el contrato no lo contemple expresamente. No es un derecho exigible, pero muchos vendedores aceptan si ven que la operación avanza y el retraso es por causas bancarias justificadas.
¿El banco tiene alguna obligación si su retraso me hace perder las arras?
No existe una obligación del banco de compensarte por este motivo. La relación entre tú y el banco es independiente del contrato de arras que has firmado con el vendedor, por eso conviene dejar constancia escrita de cada retraso en el expediente.
¿Qué pasa con el periodo de diez días de la FEIN si el plazo de arras se cumple antes?
Ese plazo de diez días naturales, establecido por la Ley 5/2019, es obligatorio y no se puede saltar aunque tengas prisa. Si el plazo de arras es más corto, hay que negociar con el vendedor una fecha de firma que permita cumplir ese periodo.
¿Sirve de algo pedir un justificante al banco sobre el retraso?
Sí, es recomendable. Un correo o documento donde el banco reconozca una fecha estimada de resolución te da un argumento sólido para negociar la prórroga con el vendedor y, si llegara el caso, para una eventual reclamación.
Publicado por Colibrí Finances el 01/11/2026.