La tasación hipotecaria es el informe que calcula el valor de mercado de una vivienda y que el banco usa para decidir cuánto dinero presta, no cuánto cuesta la casa. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el coste corre a cargo de la persona que pide la hipoteca, y el certificado tiene una validez de seis meses según la Orden ECO/805/2003.
Qué es exactamente la tasación
Cuando hablamos de tasación nos referimos a un informe técnico, firmado por un arquitecto o ingeniero de una sociedad de tasación homologada, que determina el valor de un inmueble en un momento concreto. No es una opinión ni una estimación rápida: sigue unos criterios técnicos recogidos en la Orden ECO/805/2003, que regula cómo deben valorarse los bienes inmuebles para que esa valoración tenga efectos frente al mercado hipotecario.
El tasador visita la vivienda, mide la superficie, revisa el estado de conservación, compara con inmuebles similares vendidos en la zona y tiene en cuenta factores como la antigüedad del edificio, la ubicación o las calidades de construcción. Con todo eso elabora un informe que incluye un valor de tasación concreto, en euros.
Por qué el banco la exige antes de aprobar nada
El banco no presta dinero a cambio de confiar en el precio que ha pactado el comprador con el vendedor. Necesita una referencia objetiva e independiente de ese valor, porque la vivienda va a quedar como garantía del préstamo. Si en algún momento la persona que debe la hipoteca deja de pagar, el banco tiene el derecho de ejecutar esa garantía, y para eso necesita saber de antemano cuánto vale realmente el inmueble, no cuánto han acordado pagar las dos partes.
Por eso la tasación es un paso obligatorio en el proceso de concesión de cualquier hipoteca en España. Sin ese informe, el banco no tiene forma de calcular el riesgo que asume ni el importe máximo que puede financiar.
Quién encarga la tasación y quién la paga
Aquí hay un cambio importante que trajo la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Antes, era habitual que el banco impusiera su propia sociedad de tasación de confianza. Con la ley en vigor, la persona que solicita la hipoteca tiene derecho a elegir la sociedad de tasación entre las que estén homologadas por el Banco de España, siempre que el informe cumpla los requisitos legales para ser válido a efectos hipotecarios.
En cuanto al coste, la misma ley establece que el gasto de la tasación lo asume el cliente, no el banco. El precio varía según la sociedad tasadora, la superficie de la vivienda y la zona donde se encuentre, así que conviene pedir presupuesto antes de encargarla, igual que se haría con cualquier otro servicio.
Cómo influye la tasación en el importe que financia el banco
Esta es la parte que más preguntas genera y la que de verdad afecta al bolsillo. El banco no calcula el importe del préstamo sobre el precio de compraventa que has pactado, sino sobre el menor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Para una vivienda habitual, lo habitual en el mercado español es que las entidades financien hasta un 80% de ese valor (el menor entre precio y tasación). Para segundas residencias, el porcentaje que suelen aplicar los bancos baja, normalmente hasta el 70%. Estos porcentajes no son fijos por ley, cada entidad establece su propia política de riesgo, así que conviene comprobar cuál aplica cada banco antes de hacer números.
Veámoslo con un ejemplo sencillo, solo a modo ilustrativo: si compras una vivienda por 200.000 euros pero la tasación la valora en 190.000 euros, el banco calculará el 80% sobre los 190.000 euros, es decir, 152.000 euros, y no sobre los 200.000 euros del precio de compra. Esos 10.000 euros de diferencia tendrías que cubrirlos con ahorro propio, además de la entrada y los gastos de la operación.
Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio pactado
Es una situación bastante habitual, sobre todo en zonas donde los precios han subido rápido. Cuando el valor de tasación queda por debajo del precio de compra, el banco calcula el importe máximo financiable sobre la cifra más baja, como hemos visto en el ejemplo anterior. Esto significa que la persona que compra necesita aportar más capital propio del que tenía previsto inicialmente.
En estos casos conviene revisar bien el informe de tasación, comprobar que los datos del inmueble son correctos (superficie, estado, ubicación) y, si hay algún error evidente, plantear una revisión. También puede ayudar comparar con tasaciones de otras sociedades homologadas, ya que los criterios de cada tasadora, dentro de la normativa, pueden arrojar resultados algo distintos.
Cuánto tiempo es válida una tasación
El certificado de tasación no es eterno. Según la Orden ECO/805/2003, tiene una validez de seis meses para los efectos previstos en la normativa del mercado hipotecario. Si el proceso de compra se alarga más de ese plazo, es posible que el banco solicite una actualización o una nueva tasación antes de formalizar la operación, sobre todo si el mercado ha tenido movimientos relevantes en ese periodo.
Cómo elegir la sociedad de tasación
Como comentábamos antes, tienes derecho a elegir la sociedad de tasación entre las homologadas por el Banco de España, no estás obligado a usar la que te proponga el banco. Antes de encargarla, conviene preguntar el precio, el plazo de entrega y si la sociedad está habilitada para operar con la entidad financiera con la que vas a tramitar la hipoteca, porque algunos bancos solo aceptan tasaciones de sociedades concretas dentro de ese listado homologado.
En Colibrí Finances, al comparar condiciones entre más de 20 bancos, también revisamos qué sociedades de tasación admite cada entidad, para evitar que tengas que pagar dos tasaciones distintas si cambias de banco a mitad del proceso.
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Si estás en pleno proceso de compra y no tienes claro cómo va a afectar la tasación al importe final que te pueden financiar, en Colibrí Finances estudiamos tu caso sin compromiso, y te acompañamos hasta la firma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación o tiene que ser la del banco?
Puedes elegirla entre las sociedades homologadas por el Banco de España, según establece la Ley 5/2019. El banco no puede obligarte a usar una en concreto, aunque sí debe aceptar que el informe cumpla los requisitos legales.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?
El banco calculará el importe máximo del préstamo sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado, si este es más bajo. La diferencia tendrás que cubrirla con ahorro propio.
¿Cuánto tiempo dura el certificado de tasación?
Según la Orden ECO/805/2003, el certificado tiene una validez de seis meses a efectos del mercado hipotecario. Si el proceso se alarga más, puede ser necesario actualizarlo.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
Desde la Ley 5/2019, el coste de la tasación corre a cargo de la persona que solicita la hipoteca, no del banco.
Publicado por Colibrí Finances el 25/10/2026.