Vender una casa con hipoteca pendiente es lo habitual, no la excepción: la mayoría de compraventas en España se firman con una carga viva que se cancela el mismo día en la notaría. El mecanismo se llama cancelación simultánea y consiste en pagar la deuda al banco con parte del dinero de la venta, en el mismo acto de la escritura.
Mucha gente que quiere vender piensa que primero hay que cancelar la hipoteca y después buscar comprador. No es así, y de hecho intentarlo en ese orden suele complicar las cosas: tendrías que sacar el dinero de otro sitio para pagar al banco antes de cobrar la venta. Lo normal, y lo que hace la notaría casi siempre, es resolverlo todo el mismo día.
Qué significa cancelar la hipoteca en el mismo acto
Cuando vendes una vivienda con hipoteca, el precio que paga el comprador se reparte así: una parte va directamente al banco para saldar lo que queda de préstamo, y el resto va a ti como vendedor. Todo ocurre en la notaría, el mismo día de la firma de la escritura de compraventa.
Aquí conviene distinguir dos cosas que a veces se confunden:
- La cancelación económica: el pago de la deuda al banco, que se produce ese mismo día y deja la hipoteca saldada.
- La cancelación registral: el trámite por el que se borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. Esta no ocurre el día de la firma, sino después, y la suele gestionar una gestoría con la documentación que entrega el banco.
Es decir: el día de la venta la deuda queda pagada, pero en el Registro la hipoteca sigue apareciendo inscrita hasta que se tramita su cancelación formal semanas después. Esto es normal y no afecta a que la venta sea válida ni a que el comprador quede protegido, porque la propia escritura recoge que la deuda ha quedado saldada.
Los pasos para coordinarlo bien
1. Pedir al banco el certificado de deuda pendiente
Antes de la firma hay que solicitar al banco que tiene la hipoteca un certificado con el importe exacto que falta por pagar a una fecha concreta, más los intereses hasta el día de la cancelación y, si los hay, los gastos de cancelación que aplique la entidad. Este papel tiene una validez limitada, así que conviene pedirlo con poca antelación respecto a la firma, no con meses de margen.
2. Fijar el precio de venta teniendo en cuenta la deuda
El precio pactado con el comprador debe cubrir, como mínimo, lo que queda de hipoteca más los gastos asociados a la cancelación. Si la vivienda vale menos que la deuda pendiente, hay que buscar cómo cubrir esa diferencia antes de firmar, porque el notario no autoriza la cancelación si no hay dinero suficiente para pagar al banco.
3. El notario solicita la provisión de fondos
El mismo día de la firma, o en los días previos, el notario pide al banco que indique la cuenta y el procedimiento para transferir el importe pendiente. Esa cantidad se descuenta del precio total y se transfiere directamente a la entidad, normalmente mediante cheque bancario o transferencia gestionada en el propio acto.
4. Firma de la escritura y pago simultáneo
En la notaría se firma la escritura de compraventa y, en el mismo acto, se liquida la deuda con el banco. El representante de la entidad (o un apoderado) suele acudir o enviar la documentación necesaria para formalizar la cancelación económica.
5. Cancelación registral posterior
Una vez pagada la deuda, el banco emite la carta de pago y los documentos necesarios para que una gestoría inscriba la cancelación en el Registro de la Propiedad. Este trámite se hace después de la firma y puede tardar algunas semanas, según la carga de trabajo del registro correspondiente.
Qué documentos pide el notario ese día
Para una compraventa con cancelación simultánea, el notario suele solicitar, entre otros:
- DNI o NIE de todas las partes.
- Certificado de deuda pendiente emitido por el banco, con el importe actualizado.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, para comprobar que la vivienda está libre de otras cargas no previstas.
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios, si la vivienda está en un edificio con comunidad.
- Certificado de eficiencia energética en vigor.
- Justificante de la provisión de fondos para pagar al banco, cuando aplica.
- Datos bancarios para la transferencia del resto del precio al vendedor.
Si falta alguno de estos papeles, lo normal es que la notaría avise con antelación para resolverlo antes del día de la firma y no tener que aplazar la cita.
Quién paga los gastos de la cancelación
Los gastos de cancelación de la hipoteca (notaría, gestoría y, en su caso, registro) suelen correr por cuenta del vendedor, salvo que se pacte otra cosa en el contrato de arras. Conviene dejarlo escrito desde el principio para evitar sorpresas el día de la firma.
Qué pasa si la deuda pendiente es mayor que el precio de venta
Si lo que debes al banco supera lo que te ofrecen por la vivienda, hay varias salidas: negociar una quita con la entidad, aportar dinero propio para cubrir la diferencia, o buscar un préstamo personal puente que cubra esa parte. Cada banco tiene su propia política ante estas situaciones, y conviene plantearlo cuanto antes, no cuando ya hay comprador esperando en la notaría.
Por qué conviene preparar esto con antelación
El margen de maniobra el día de la firma es pequeño: si el certificado de deuda ha caducado, si falta un documento de la comunidad o si el importe pendiente no coincide con lo esperado, la firma puede retrasarse. Lo más práctico es reunir toda la documentación con una o dos semanas de antelación y confirmar con el banco el procedimiento exacto para la cancelación simultánea, porque no todas las entidades gestionan este trámite igual.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía debo hipoteca?
Sí, es la situación más habitual. La deuda pendiente se paga al banco el mismo día de la firma, con parte del dinero que entrega el comprador, mediante la llamada cancelación simultánea.
¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de poner la vivienda en venta?
No hace falta. De hecho, cancelarla antes suele complicar las cosas porque necesitarías dinero de otra fuente para pagar al banco antes de cobrar la venta. Lo normal es resolverlo todo en la notaría el día de la firma.
¿Cuánto tarda en desaparecer la hipoteca del Registro de la Propiedad?
La deuda se salda el día de la firma, pero la inscripción de la cancelación en el Registro se tramita después, normalmente a través de una gestoría, y puede llevar algunas semanas.
¿Qué pasa si el precio de venta no llega para pagar toda la hipoteca?
Hay que cubrir la diferencia antes de firmar, ya sea negociando con el banco, aportando dinero propio o recurriendo a un préstamo puente. Conviene detectarlo pronto, antes de cerrar la operación con el comprador.
Publicado por Colibrí Finances el 03/10/2026.