La hipoteca inversa es un producto regulado en España por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que permite a personas mayores de 65 años convertir el valor de su vivienda en dinero sin dejar de vivir en ella. El titular no tiene que devolver nada mientras viva; serán los herederos quienes decidan qué hacer con la deuda y la casa al fallecer.
Qué es exactamente una hipoteca inversa
Es un préstamo con garantía hipotecaria, igual que una hipoteca tradicional, pero funciona al revés. En vez de pedir dinero para comprar una casa y devolverlo poco a poco, aquí se usa una casa que ya es tuya para recibir dinero, ya sea en un pago único, en forma de renta mensual o combinando ambas cosas. La deuda y los intereses se van acumulando, pero no hay que pagar ninguna cuota mientras el titular (o los titulares, si es un matrimonio) siga con vida.
El dinero se recibe libre de impuestos, porque no se considera renta sino disposición de un préstamo. Y la vivienda sigue siendo propiedad del titular en todo momento, con lo que puede seguir viviendo en ella, alquilarla o incluso venderla, aunque en ese último caso tendría que cancelar la deuda pendiente.
Quién puede pedir una hipoteca inversa
Según la Ley 41/2007, pueden acceder a este producto las personas mayores de 65 años, así como quienes tengan reconocida una situación de dependencia severa o gran dependencia, o una discapacidad igual o superior al 33 por ciento, aunque no hayan cumplido esa edad. Además, se exigen estas condiciones:
- La vivienda que se hipoteca debe ser, en la mayoría de los casos, la residencia habitual del solicitante.
- El inmueble tiene que estar tasado y asegurado contra daños, como ocurre en cualquier hipoteca.
- La ley obliga a recibir asesoramiento independiente antes de firmar, para que el solicitante entienda bien las condiciones y las consecuencias del contrato, algo que no se exige en una hipoteca convencional.
No todas las entidades ofrecen hipoteca inversa. Es un producto minoritario en España, y conviene comparar bien porque las condiciones (importe concedido, tipo de interés, forma de cobro) varían según el banco, la edad del solicitante y el valor de tasación de la vivienda.
Cómo se cobra el dinero
Hay varias modalidades, y no todas las entidades ofrecen las mismas:
- Pago único: se recibe todo el importe concedido de una vez.
- Renta temporal: se cobra una cantidad fija cada mes durante un número de años pactado.
- Renta vitalicia: se cobra una cantidad mensual mientras el titular viva, normalmente mediante un seguro contratado junto con la hipoteca.
- Combinación: una parte en pago único y el resto en forma de renta.
El importe que se puede recibir depende sobre todo de dos factores: el valor de tasación de la vivienda y la edad del titular. Cuanto mayor es la edad, mayor suele ser el porcentaje del valor de la casa que la entidad está dispuesta a conceder, porque estadísticamente el plazo durante el que se van a pagar las rentas o acumular intereses será más corto.
Qué pasa con la vivienda cuando el titular fallece
Esta es la parte que más dudas genera, y es importante dejarla clara. Al fallecer el titular (o el último de los titulares, si eran varios), la deuda acumulada —capital dispuesto más intereses— vence y hay que liquidarla. En ese momento, los herederos tienen varias opciones, y la ley les da margen para decidir:
- Pagar la deuda con dinero propio y quedarse con la vivienda libre de cargas.
- Vender la vivienda, usar parte del dinero para cancelar la deuda con el banco y quedarse con la diferencia, si la hay.
- No hacer nada y dejar que la entidad ejecute la garantía hipotecaria para cobrarse la deuda, en cuyo caso la vivienda pasaría a manos del banco o de quien la adquiera en el proceso de ejecución.
Un punto clave de este producto es que, en general, las hipotecas inversas se estructuran para que la deuda no pueda superar el valor de la vivienda en el momento de liquidarla, de forma que los herederos no tengan que responder con otros bienes si el valor de la casa no llega a cubrir toda la deuda acumulada. Esta característica, conocida como garantía sin recurso, conviene verificarla siempre en el contrato concreto, porque no todas las entidades la incluyen de la misma manera.
Ventajas y cosas a vigilar antes de firmar
La principal ventaja es evidente: permite obtener liquidez a partir de un patrimonio —la vivienda— que de otra forma estaría inmovilizado, sin tener que vender la casa ni mudarse. Para muchas personas mayores con ingresos ajustados y una vivienda ya pagada, puede ser una forma de complementar la pensión.
Pero hay aspectos que conviene valorar con calma:
- Los intereses se acumulan año tras año, y si el titular vive muchos años después de firmar, la deuda final puede crecer bastante respecto al importe inicial recibido.
- Si hay varios herederos, tendrán que ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda y la deuda, lo que a veces genera tensiones familiares si no se ha hablado antes del tema.
- Cancelar la hipoteca de forma anticipada, si el titular cambia de opinión, puede tener coste, según lo que recoja el contrato.
- Conviene comparar varias entidades, porque el porcentaje del valor de la vivienda que se concede y el tipo de interés aplicado pueden variar de forma notable de un banco a otro.
Hipoteca inversa frente a otras alternativas
No es la única forma de obtener liquidez a partir de la vivienda habitual. Existen otras fórmulas, como la venta de la nuda propiedad conservando el usufructo, que funcionan de manera distinta en cuanto a titularidad, fiscalidad y lo que reciben finalmente los herederos. La decisión correcta depende de la situación personal y familiar de cada uno, y por eso tiene sentido analizar el caso concreto antes de decidirse por una u otra opción.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que devolver el dinero de la hipoteca inversa mientras esté vivo?
No. Mientras el titular (o los titulares) viva, no hay obligación de pagar cuotas. La deuda se liquida cuando fallece el último titular, normalmente con la venta de la vivienda o con dinero de los herederos.
¿Pueden mis hijos quedarse con la casa si contrato una hipoteca inversa?
Sí, pueden hacerlo si pagan la deuda acumulada con la entidad, ya sea con fondos propios o pidiendo ellos mismos un préstamo para cancelarla. Si no quieren o no pueden asumir ese pago, otra opción es vender la vivienda y liquidar la deuda con lo obtenido.
¿Qué pasa si la deuda final es mayor que el valor de la vivienda?
En muchas hipotecas inversas se incluye una garantía que limita la responsabilidad al valor del inmueble, de modo que los herederos no tengan que poner dinero de otros bienes si la casa no cubre toda la deuda. Conviene comprobar siempre que esta cláusula figura en el contrato concreto que se firme.
¿Cualquier banco ofrece hipoteca inversa?
No, es un producto que solo comercializan algunas entidades en España. Por eso conviene comparar condiciones entre varias antes de decidir, ya que el importe concedido y el tipo de interés pueden variar de forma importante según el banco.
Publicado por Colibrí Finances el 11/10/2026.