Para pujar en una subasta judicial hay que consignar un depósito del 5% del valor de tasación del inmueble, tal y como exige el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y todo se gestiona a través del Portal de Subastas del BOE, operativo desde octubre de 2015. Si ganamos la puja, la ley nos da 40 días hábiles para completar el pago, un plazo ajustado que conviene tener resuelto antes de pujar si vamos a pedir una hipoteca.
Qué es una subasta judicial y cuándo tiene sentido
Una subasta judicial sale de un procedimiento de ejecución, normalmente porque el propietario anterior dejó de pagar la hipoteca o una deuda y el juzgado embarga el inmueble para venderlo y saldar lo que se debe. El precio de salida suele estar por debajo del valor de mercado, lo que atrae a compradores que buscan una oportunidad. Pero conviene ser claros: no todas las subastas son gangas. Algunas arrastran cargas, inquilinos u ocupantes, y el proceso tiene unos plazos legales que no admiten improvisación. Tiene sentido lanzarse si hemos estudiado el expediente a fondo, tenemos la financiación encarrilada antes de pujar y asumimos que puede haber que litigar para tomar posesión del inmueble.
Dónde se buscan y cómo funciona el Portal de Subastas del BOE
Desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que entró en vigor en 2015, todas las subastas judiciales y notariales se centralizan en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Ahí aparece la ficha de cada inmueble, el valor de tasación, las cargas que constan en el registro, la fecha de inicio y fin de la subasta y el juzgado o notaría responsable. Las subastas electrónicas duran 20 días naturales desde que se abren, según el artículo 648 de la LEC, y durante ese plazo cualquier persona registrada en el portal con certificado digital o Cl@ve puede consultar el expediente y pujar.
Paso 1: estudiar el expediente antes de pensar en pujar
Antes de poner un euro encima de la mesa hay que pedir al juzgado o revisar en el propio portal la certificación de cargas del Registro de la Propiedad. Ahí se ve si hay hipotecas previas que no se cancelan con la subasta, embargos posteriores, servidumbres o anotaciones que puedan afectarnos como nuevos propietarios. También merece la pena intentar averiguar si la vivienda está ocupada, porque el lanzamiento de ocupantes sin título puede alargarse meses y, en algunos casos, años. Nosotros, en Colibrí Finances, recomendamos siempre encargar una nota simple actualizada y, si el caso lo permite, una visita o al menos fotos recientes del inmueble antes de decidir.
Paso 2: el depósito del 5% para poder pujar
Para poder pujar hay que consignar el 5% del valor de tasación que figura en el expediente, tal como establece el artículo 647.1 de la LEC. Este depósito se hace de forma telemática desde el propio Portal de Subastas, vinculando una cuenta bancaria. Si no ganamos la subasta, el depósito se devuelve. Si ganamos y luego no completamos el pago en plazo, ese depósito puede perderse, así que no conviene pujar por encima de lo que realmente podemos pagar, ni fiarlo todo a una hipoteca que todavía no está aprobada.
Paso 3: la puja electrónica
Durante los 20 días que dura la subasta se pueden hacer pujas de forma automática o manual desde el portal. El sistema admite pujas con reserva de postura, es decir, se puede fijar un importe máximo y el sistema va subiendo automáticamente la oferta mínima necesaria para seguir en cabeza, sin superar ese tope. Esto evita tener que estar pendientes del ordenador el último día, aunque los minutos finales suelen concentrar la mayor actividad. El sistema anuncia el cierre y, si no hay más pujas, se declara ganador al mejor postor.
Paso 4: qué pasa si ganamos la subasta
Si resultamos adjudicatarios, el juzgado dicta el decreto de adjudicación y, a partir de ahí, según el artículo 650.3 de la LEC, disponemos de 40 días hábiles para consignar la diferencia entre el depósito ya entregado y el importe total del remate. Es un plazo corto si hay que tramitar una hipoteca desde cero, por eso insistimos en que la financiación debería estar precalculada antes de pujar, no después. Una vez pagado el resto, el juzgado emite el testimonio de adjudicación y, más adelante, la escritura o el decreto que permite inscribir la vivienda a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad.
Paso 5: cómo financiar una vivienda adjudicada en subasta
Aquí está el punto donde más dudas nos llegan. No todos los bancos financian viviendas procedentes de subasta judicial con la misma facilidad que una compraventa normal, porque el banco no puede estudiar el inmueble con calma antes de la operación: la tasación y el análisis de cargas llegan después de haber ganado la puja, no antes. Esto exige moverse en dos tiempos. Primero, antes de pujar, conviene hablar con un intermediario o directamente con entidades que trabajen este tipo de operaciones para tener una estimación realista de cuánto nos prestarían y en qué condiciones, en función de nuestros ingresos y del tipo de inmueble. Segundo, una vez adjudicada la vivienda, hay que presentar el decreto de adjudicación, la certificación de cargas y la documentación del expediente judicial para que el banco tase el inmueble y resuelva la operación dentro del plazo de 40 días hábiles que marca la ley. En Colibrí Finances comparamos las condiciones de más de 20 bancos precisamente para estos casos, porque el margen de maniobra es estrecho y conviene no perder tiempo yendo oficina por oficina.
Los riesgos que no hay que perder de vista
Comprar en subasta tiene ventajas de precio, pero también riesgos que conviene valorar con calma. La vivienda puede estar ocupada y el desalojo puede alargarse. Pueden existir cargas anteriores a la hipoteca ejecutada que no se cancelan automáticamente con la subasta. El estado físico del inmueble suele desconocerse hasta que se toma posesión, porque no siempre es posible visitarlo antes. Y el plazo de 40 días hábiles para pagar es inflexible, así que si la hipoteca se retrasa, el depósito entregado corre peligro. Por eso recomendamos tener la financiación avanzada antes de pujar, no después.
| Fase | Plazo o requisito |
|---|---|
| Depósito para pujar | 5% del valor de tasación (art. 647.1 LEC) |
| Duración de la subasta electrónica | 20 días naturales (art. 648 LEC) |
| Pago del resto tras ganar | 40 días hábiles (art. 650.3 LEC) |
| Gestión | Portal de Subastas del BOE |
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Preguntas frecuentes
¿Puedo visitar la vivienda antes de pujar en una subasta judicial?
No siempre es posible. Depende de si el inmueble está ocupado y de la colaboración del juzgado o de los ocupantes actuales. Conviene preguntar al juzgado si se puede acceder y, si no, basarnos en el expediente, fotos disponibles y la información registral para hacernos una idea del estado real del inmueble.
¿Qué pasa si gano la subasta y luego el banco no aprueba la hipoteca a tiempo?
El plazo legal para pagar el resto del precio es de 40 días hábiles desde el decreto de adjudicación. Si la hipoteca no está resuelta en ese plazo, se puede perder el depósito del 5% entregado al pujar. Por eso conviene tener la financiación avanzada antes de pujar, no esperar a ganar para empezar a buscarla.
¿Se puede financiar el 100% del precio de remate en una subasta judicial?
Depende de cada banco y de cada operación. Algunas entidades valoran financiar un porcentaje alto cuando el precio de adjudicación queda claramente por debajo de la tasación posterior del inmueble, pero no es automático. Conviene comparar condiciones entre varias entidades antes de dar por hecho un porcentaje concreto.
¿Qué pasa si la vivienda tiene cargas o deudas anteriores a la hipoteca ejecutada?
Hay que revisar la certificación de cargas del Registro de la Propiedad antes de pujar. Algunas cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta pueden no cancelarse con la subasta y pasar al nuevo propietario, así que conviene conocerlas antes de ofertar, no después.
Publicado por Colibrí Finances el 12/10/2026.