Desde 2025 existe un programa de avales gestionado por el ICO que permite a menores de 35 años financiar hasta el 20% del precio de la vivienda sin aportar ahorros para esa parte. No sustituye a los requisitos habituales del banco: nómina estable, ratio de endeudamiento razonable y que la operación salga viable en el estudio de riesgo.
Qué significa pedir una hipoteca sin ahorros previos
Comprar una vivienda exige normalmente dos bolsas de dinero: la que financia el banco (entre el 80% y el 90% del valor de tasación o compraventa, lo que sea menor) y la que pone el comprador de su bolsillo, que suele rondar ese 10-20% restante más los gastos de notaría, registro e impuestos. Cuando hablamos de hipoteca joven sin ahorros nos referimos a mecanismos que cubren esa parte que normalmente sale del ahorro personal, mediante un aval público o de un tercero. No existe, al menos de momento, ningún producto que cubra también los gastos de la operación sin que el solicitante aporte nada.
El aval ICO para jóvenes y familias con hijos
El Gobierno aprobó a finales de 2024 un nuevo programa de avales públicos, gestionado a través del ICO, que entró en funcionamiento en 2025 y que está pensado precisamente para este perfil: menores de 35 años (y también familias con menores a cargo, sin ese límite de edad) que quieren comprar su primera vivienda habitual y no disponen del ahorro suficiente para cubrir la parte que el banco no financia.
El funcionamiento, según la información publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, es el siguiente: el Estado avala a la entidad financiera hasta un 20% del precio de compra de la vivienda, de forma que el banco puede financiar hasta el 95% o incluso el 100% del valor sin asumir un riesgo adicional en esa franja. El aval no es dinero que se entrega al comprador, es una garantía que tranquiliza al banco para que conceda un porcentaje de financiación más alto del habitual.
Para acceder a él hay que cumplir, entre otras, estas condiciones:
- Ser menor de 35 años en el momento de la solicitud, o formar parte de una unidad familiar con hijos a cargo.
- Destinar el inmueble a vivienda habitual y permanente.
- No tener otra vivienda en propiedad.
- Que el precio de la vivienda no supere los límites fijados para cada zona, que varían según se trate de un municipio con mercado tensionado o no.
- Cumplir los requisitos de ingresos y solvencia que exige cada banco, porque el aval reduce el riesgo de la parte no financiada, pero no elimina el análisis de capacidad de pago.
No todas las entidades se han adherido al convenio con el ICO, así que conviene preguntar expresamente si el banco con el que hablamos opera con este programa antes de dar nada por hecho.
Avales autonómicos: una capa adicional
Además del programa estatal, varias comunidades autónomas mantienen desde hace tiempo sus propios sistemas de aval o garantía para jóvenes, como Avalia Madrid en la Comunidad de Madrid o el Institut Valencià de Finances en la Comunitat Valenciana. Funcionan de forma parecida: una entidad pública avala una parte del precio para que el comprador joven pueda acceder a un porcentaje de financiación mayor del habitual. Las condiciones de renta, edad y precio máximo de vivienda cambian de una comunidad a otra, así que lo más práctico es consultar directamente en la web del organismo autonómico correspondiente antes de descartar o dar por segura una ayuda.
Lo que el banco sigue pidiendo aunque exista aval
Un aval público reduce el riesgo de la parte no financiada, pero no cambia la forma en que el banco analiza al solicitante. Siguen pesando los mismos factores de siempre:
- Contrato estable: fijo o, como mínimo, una antigüedad razonable en el empleo si el contrato es temporal.
- Ingresos suficientes para que la cuota no dispare el esfuerzo mensual. El Banco de España, en su guía de acceso al préstamo hipotecario, recomienda no destinar más del 35% de los ingresos netos al pago de la hipoteca y el resto de deudas.
- Historial crediticio limpio, sin incidencias relevantes en ficheros de morosidad.
- Que la vivienda tase por un valor acorde al precio de compra, porque el banco financia sobre el menor de los dos importes.
En la práctica, el aval abre la puerta a un porcentaje de financiación más alto, pero la operación tiene que seguir teniendo sentido desde el punto de vista del riesgo. Si la cuota resultante compromete una parte excesiva de los ingresos, el banco puede plantear ajustar el plazo, pedir un avalista adicional o revisar el importe solicitado.
Alternativas cuando no se cumplen los requisitos del aval público
Si no se cumplen los requisitos de edad, precio de vivienda o composición familiar del programa estatal o autonómico, existen otras vías para reducir la necesidad de ahorro:
- Avalista personal: un familiar aporta una garantía adicional, normalmente otra vivienda libre de cargas o parte de su patrimonio, que respalda la operación ante el banco.
- Doble garantía hipotecaria: se hipoteca, además de la vivienda que se compra, otro inmueble ya en propiedad del comprador o de un familiar, lo que permite elevar el porcentaje financiado.
- Negociación directa con el banco: algunas entidades valoran caso por caso perfiles con buena estabilidad laboral y ratio de endeudamiento bajo, aunque no puedan acreditar un ahorro elevado.
Estas fórmulas no dependen de un programa público, así que las condiciones varían mucho de un banco a otro y conviene comparar varias ofertas antes de decidir.
Documentación que conviene tener lista
Para agilizar el estudio de cualquiera de estas opciones es útil preparar de antemano:
- Últimas nóminas y contrato de trabajo, o declaración de la renta si se trabaja por cuenta propia.
- Vida laboral actualizada.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Información del inmueble: nota simple, cédula de habitabilidad si aplica y, en su caso, contrato de arras.
- Documentación del avalista, si lo hay: ingresos, propiedades y cargas existentes.
Cuanto más ordenada llegue esta documentación al banco, más rápido suele resolverse el estudio de viabilidad, con aval público o sin él.
Comparar antes de firmar
El aval ICO para jóvenes y los avales autonómicos abren una puerta real para quienes tienen ingresos estables pero no han podido ahorrar el 20% que exige una hipoteca convencional. Aun así, cada banco adherido aplica sus propios criterios de riesgo sobre esa base, así que el resultado final (tipo de interés, plazo, vinculaciones exigidas) puede variar bastante de una entidad a otra para el mismo perfil.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el aval ICO para jóvenes si ya tengo otra hipoteca en marcha?
El programa está pensado para la compra de primera vivienda habitual, así que si ya tienes una vivienda en propiedad normalmente quedas fuera de este requisito concreto. Conviene revisarlo con detalle según tu situación patrimonial.
¿El aval público cubre también los gastos de notaría e impuestos?
No. El aval reduce la parte de financiación que normalmente cubre el ahorro del comprador, pero los gastos de gestión, notaría, registro e impuestos siguen corriendo a cargo del comprador, salvo que se negocie alguna fórmula adicional con el banco.
¿Todos los bancos trabajan con el aval ICO para jóvenes?
No todas las entidades se han adherido al convenio, por eso conviene preguntar expresamente si el banco con el que hablamos participa en el programa antes de presentar la solicitud.
¿Qué pasa si mis ingresos no son suficientes aunque tenga el aval?
El aval reduce el riesgo sobre la parte no financiada, pero el banco sigue analizando tu capacidad de pago mensual. Si la cuota supera un porcentaje razonable de tus ingresos, suelen plantear ajustar plazo, importe o sumar un avalista.
Publicado por Colibrí Finances el 12/10/2026.