Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, es probable que pagaras gastos que correspondían al banco. El Tribunal Supremo lo dejó claro en cuatro sentencias del 23 de enero de 2019 (44, 46, 47 y 48/2019), que reparten esos costes entre entidad y cliente según el concepto.
Por qué hay hipotecas de antes de 2019 que siguen siendo reclamables
Durante años, las escrituras hipotecarias incluían una cláusula que cargaba al cliente absolutamente todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto. El Tribunal Supremo ya avisó en la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, de que esa cláusula era abusiva por desequilibrar la relación entre banco y consumidor. Pero no fue hasta las sentencias de enero de 2019 cuando se concretó, gasto por gasto, quién debía pagar qué.
La nueva ley hipotecaria, en vigor desde junio de 2019, ya reparte estos costes por defecto. El problema son los préstamos firmados antes de esa fecha, donde la cláusula abusiva siguió aplicándose sin que el cliente supiera que podía reclamar la diferencia.
Qué conceptos son reclamables
No todos los gastos se reparten igual. Esto es lo que dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo para hipotecas firmadas antes de la reforma de 2019:
| Concepto | A quién corresponde |
|---|---|
| Notaría | La matriz de la escritura, al banco. Las copias que pida cada parte, a quien las solicite. |
| Registro de la propiedad | Al banco, por ser el principal interesado en inscribir la garantía hipotecaria. |
| Gestoría | Reparto entre banco y cliente, según el criterio fijado por el Supremo en enero de 2019. |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Depende de la fecha de la escritura. Hasta el 10 de noviembre de 2018 lo pagaba el cliente según la normativa vigente entonces. Desde esa fecha, tras el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo pasó a ser el banco. |
| Tasación del inmueble | El Tribunal Supremo consideró que no es abusivo que lo pague el cliente, al tratarse de un requisito que también le beneficia a él. |
En la práctica, esto significa que lo más habitual y con más recorrido es reclamar los gastos de notaría, registro y gestoría. El AJD solo es reclamable si la escritura es anterior al 10 de noviembre de 2018, y conviene revisar bien la fecha exacta antes de iniciar cualquier gestión.
Cuánto tiempo tienes para reclamar
Aquí es donde más dudas surgen, porque hay dos acciones distintas y no se confunden entre sí. La acción para que se declare nula la cláusula de gastos no prescribe nunca, porque las cláusulas abusivas se consideran nulas de pleno derecho. Lo que sí prescribe es la acción para recuperar el dinero ya pagado, es decir, la devolución económica.
El artículo 1964 del Código Civil, tras la reforma de la Ley 42/2015, fija en cinco años el plazo general de prescripción para las acciones personales que no tengan un plazo especial señalado. Esta acción de restitución entra dentro de ese plazo general.
La cuestión delicada es desde cuándo empiezan a contar esos cinco años. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19), relacionados con casos españoles, dejó claro que el plazo no puede empezar a contar desde la fecha de la firma de la hipoteca, porque en ese momento el consumidor no tenía manera de saber que la cláusula era abusiva ni que podía reclamar. El cómputo debe iniciarse cuando el consumidor conoce o puede razonablemente conocer esos hechos.
Esto abre la puerta a reclamaciones sobre hipotecas firmadas hace más de cinco años, siempre que se pueda argumentar que el conocimiento efectivo de la posibilidad de reclamar llegó más tarde, por ejemplo con las sentencias del Supremo de enero de 2019 o con la cobertura informativa que generaron. Cada juzgado valora este punto de forma distinta, así que no hay una fecha única válida para todos los casos.
Cómo se reclama en la práctica
El procedimiento habitual tiene dos fases. Primero se envía una reclamación extrajudicial al banco, normalmente por burofax, solicitando la devolución de las cantidades cobradas indebidamente y detallando los conceptos e importes. Algunas entidades devuelven parte o la totalidad sin necesidad de ir a juicio.
Si el banco no da una respuesta satisfactoria, el siguiente paso es la vía judicial, presentando una demanda de nulidad de la cláusula de gastos y de reclamación de cantidad. En muchos casos no hace falta abogado ni procurador según la cuantía reclamada, aunque conviene valorar cada caso con criterio profesional.
Qué documentación necesitas reunir
- Escritura de constitución del préstamo hipotecario.
- Factura o minuta de la notaría.
- Justificante de la liquidación del impuesto de AJD, si se pagó.
- Factura de la gestoría que tramitó la operación.
- Justificante del pago de la tasación, si se quiere valorar su reclamación.
Sin estos documentos es mucho más difícil cuantificar con precisión lo que se pagó de más y argumentar la reclamación ante el banco o, en su caso, ante el juzgado.
En Colibrí Finances estudiamos tu caso gratis y sin compromiso, y solo cobramos si firmas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si mi hipoteca es de hace más de diez años?
Depende de cómo se interprete el inicio del plazo de prescripción en tu caso concreto. El TJUE ha señalado que no puede contarse desde la firma de la hipoteca, sino desde que pudiste conocer tu derecho a reclamar, lo que en algunos casos permite reclamar hipotecas antiguas. Conviene revisar tu situación de forma individual.
¿Qué pasa si mi banco ya cerró o fue absorbido por otro?
La reclamación se dirige a la entidad que haya asumido los derechos y obligaciones del banco original, normalmente por fusión o absorción. Hay que identificar correctamente quién es el responsable actual antes de enviar la reclamación.
¿Es obligatorio ir a juicio para recuperar el dinero?
No necesariamente. Muchas reclamaciones se resuelven en la fase extrajudicial, con un burofax dirigido al banco. Si no hay respuesta o esta no es satisfactoria, el siguiente paso es la vía judicial.
¿La tasación de mi hipoteca es reclamable?
El Tribunal Supremo consideró en las sentencias de enero de 2019 que no es abusivo que el cliente pague la tasación, porque es un requisito que también le beneficia a él. Por eso este concepto tiene menos recorrido que notaría, registro o gestoría.
Publicado por Colibrí Finances el 13/10/2026.