La TAE (tasa anual equivalente) incluye comisiones y gastos asociados al préstamo, mientras que el TIN (tipo de interés nominal) solo refleja el interés puro. Por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener un coste real muy distinto, y la única forma fiable de compararlas es mirando la TAE que figura en la FEIN de cada oferta.
Qué mide cada uno
El TIN es el porcentaje de interés que aplica el banco sobre el capital pendiente. Es el número que normalmente aparece en el anuncio o en la publicidad de la hipoteca, y sirve para calcular la cuota mensual junto con el plazo y el capital. Pero el TIN no dice nada sobre lo que cuesta abrir, mantener o vincular el préstamo.
La TAE, en cambio, es un cálculo normalizado que incorpora el TIN más las comisiones (de apertura, de estudio si las hubiera) y, en muchos casos, el coste de los productos vinculados que el banco exige para aplicar la bonificación: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta con uso mínimo. Todo eso se traduce en un porcentaje anual que permite comparar ofertas de forma homogénea.
Por qué un TIN bajo puede salir caro
Imaginemos dos ofertas para el mismo importe y plazo. La primera tiene un TIN del 2,80% sin apenas comisiones. La segunda ofrece un TIN del 2,50%, más atractivo a primera vista, pero exige una comisión de apertura y la contratación de dos o tres seguros para mantener ese tipo bonificado. Si esos seguros son más caros que los que el cliente contrataría libremente en el mercado, la segunda hipoteca puede acabar con una TAE superior a la primera, aunque el TIN parezca mejor.
Esto es exactamente lo que recoge la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI): obliga a las entidades a entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de la firma, con la TAE calculada de forma homogénea para que el cliente pueda comparar. El objetivo de esa norma es precisamente evitar que el TIN se use como reclamo mientras el coste real se esconde en comisiones y seguros vinculados.
Un ejemplo simplificado
Para entender el mecanismo, pongamos un ejemplo ilustrativo, no una oferta real de ningún banco. Una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un TIN del 2,70% y sin comisión de apertura tendrá una TAE muy cercana a ese mismo 2,70%, porque apenas hay costes adicionales que sumar. Otra hipoteca por el mismo importe y plazo, con un TIN del 2,40% pero con una comisión de apertura del 1% y un seguro de vida obligatorio con una prima elevada, puede terminar con una TAE del 3% o más. El TIN más bajo deja de ser una ventaja en cuanto se suman esos costes.
La cifra exacta de la TAE depende del importe, el plazo y las condiciones concretas de cada contrato, así que no hay un porcentaje universal: lo importante es el mecanismo, no el número concreto de este ejemplo.
Qué debe incluir la TAE (y qué conviene revisar aparte)
Según la normativa de transparencia hipotecaria, la TAE debe recoger el tipo de interés, las comisiones aplicables y los costes de los seguros que sean condición para obtener el préstamo o su bonificación. No obstante, hay partidas que a veces quedan fuera del cálculo porque no son obligatorias para conceder la hipoteca, aunque el banco las recomiende:
- Gastos de gestoría si el cliente puede elegir la suya.
- Seguros de protección de pagos que no sean condición del préstamo.
- Comisiones por servicios opcionales como domiciliar nóminas de importe elevado.
Por eso conviene leer la FEIN completa y no quedarse solo con el porcentaje de la TAE: hay que ver qué productos están incluidos en ese cálculo y cuáles no, porque algunos bancos dejan fuera costes que sí vas a pagar en la práctica.
Cómo comparar dos ofertas paso a paso
Lo primero es pedir la FEIN de cada entidad, no solo un folleto comercial. La FEIN es el documento vinculante donde debe figurar la TAE calculada de forma normalizada.
- Compara la TAE, no el TIN, como primer filtro.
- Revisa qué seguros y productos vinculados exige cada banco para aplicar ese tipo.
- Calcula cuánto cuestan esos seguros en el mercado libre, porque si puedes contratarlos más baratos fuera, la bonificación puede no compensar.
- Fíjate en la comisión de apertura y en si existe comisión por amortización anticipada, aunque esta última no entra en la TAE pero sí afecta al coste si piensas amortizar capital en el futuro.
- Compara el coste total del préstamo (intereses más comisiones más seguros obligatorios) a lo largo de varios años, no solo la cuota mensual del primer año.
Un TIN bonificado que exige vincular seguros caros puede parecer atractivo los primeros meses y encarecerse con el tiempo, sobre todo si el banco revisa la bonificación cada año y exige mantener todos los productos para conservarla.
Errores habituales al comparar hipotecas
Uno de los fallos más frecuentes es fijarse solo en la cuota mensual que ofrece cada banco. Dos hipotecas pueden tener cuotas parecidas y, sin embargo, un coste total muy distinto si una incluye comisiones que la otra no tiene. Otro error típico es asumir que el seguro de vida o de hogar que ofrece el banco es obligatorio por ley: la ley no obliga a contratar el seguro con la misma entidad que da la hipoteca, aunque el banco pueda condicionar el tipo bonificado a ello.
También es habitual no preguntar qué pasa si en el futuro se deja de cumplir alguna condición de la bonificación, como domiciliar la nómina o mantener un seguro. En ese caso, el TIN puede subir automáticamente, y conviene saber de antemano cuánto sube y en qué condiciones.
Qué hacer si no tienes claro cómo leer la TAE
Comparar varias FEIN a la vez, con comisiones distintas, seguros distintos y condiciones de bonificación distintas, no es sencillo si no lo haces habitualmente. Un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España tiene acceso a las condiciones reales de varias decenas de entidades y puede ayudarte a poner en la misma tabla el coste total de cada oferta, no solo el TIN que aparece en el anuncio.
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Preguntas frecuentes
¿La TAE siempre es más alta que el TIN?
Normalmente sí, porque la TAE suma al TIN las comisiones y los seguros vinculados obligatorios. Solo coinciden cuando la hipoteca no tiene comisiones ni productos vinculados que entren en el cálculo.
¿Dónde puedo ver la TAE de una hipoteca antes de firmar?
En la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el documento que el banco está obligado a entregar antes de la firma según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Ahí debe figurar la TAE calculada de forma homogénea.
¿Los seguros que me piden para bonificar el tipo entran en la TAE?
Si son condición para obtener el préstamo o la bonificación, sí deben incluirse en el cálculo de la TAE. Si son opcionales y el banco solo los recomienda, pueden quedar fuera, así que conviene preguntar expresamente cuáles son obligatorios.
¿Puedo contratar los seguros vinculados con otra aseguradora?
La ley no obliga a contratar el seguro con el mismo banco que da la hipoteca, aunque algunas entidades condicionan el tipo bonificado a hacerlo con ellas. Conviene comparar el coste del seguro bancario con el de otras aseguradoras antes de decidir.
Publicado por Colibrí Finances el 17/10/2026.